Astreavägen 4

För och emot

Besiktningen

Grund och källareRisk

Grundsulor med mellangjutna golv och murad stomme. Källarväggarna i trappan är inklädda och betongplattan är av äldre standard utan isolering, båda riskkonstruktioner för fukt och mögel. Spår av inträngande vatten i förrådet innanför pannrummet, sprickor i grundmuren och putssläpp på sockeln. Skyddsrummet har rötskadad trappa, mikrobiell påväxt på trähyllor och rost i bjälklaget.

DräneringKontrollera

Entrégaveln och en långsida dränerades ca 1990; resten är odränerad. Dräneringens livslängd är ca 25 år. Buskar och växter står inpå grunden.

Fasad och fönsterKontrollera

Fasaden putsades om 2016 utan anmärkning. Fönstren är kopplade tvåglasfönster från byggåret, utvändigt renoverade 2016, men har färg- och kittsläpp. Altandörrarna är slitna och en fuktfläck finns under fönstret i ett sovrum.

Tak och vindKontrollera

Tegeltaket lades om ca 2006. Mossa och en skada i takfoten. På vinden finns lokal mikrobiell påväxt på underlagstaket och torra spår av äldre läckage. Självdraget gör att varm fuktig luft når vinden; risk för fuktskador i takkonstruktionen.

VåtrumRisk

Duschrummet/tvättstugan på övre plan är husets enda badrum, renoverat på 1980-talet. Plastmattan har delvis torkat isär, rör går genom tätskiktet och golvbrunnen under badkaret går inte att se. Tekniska livslängden är passerad. Gäst-wc saknar frånluft.

KökKontrollera

Ingen renovering redovisas. Diskbänkskåpet saknar tät botten, blandaren saknar vridstopp och kylen saknar droppskydd.

InstallationerKontrollera

Bergvärme sedan ca 2006, ny pump 2023, skorsten kontrollerad 2026. Elen drogs om några år efter 1977, utom i tamburen. Vatten och avlopp till gatan är nya. Självdrag och ingen ordnad tilluft i sovrummen. Installationerna ingår inte i besiktningen.

RadonKontrollera

Ingen mätning enligt besiktningen och energideklarationen. Natursten i grunden och självdrag; gör en långtidsmätning.

Räkna in hela moderniseringen i budet. Villor i samma storlek och ålder runt Hersby har sålts för 27–34,5 Mkr det senaste året, men nästan alla var renoverade. Här är tak, fasad och värme gjorda, medan kök, badrum, el och dränering återstår, och huset har bara ett badrum. Räkna med 2–3,5 Mkr innan huset håller samma standard. Kommunen anger stort kulturhistoriskt värde, så fråga Lidingö stad vad som får ändras innan du planerar om.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är stora villor, de flesta från 1907–1911, i Hersby, Islinge och Herserud, sålda maj 2025–okt 2026 för 27–46 Mkr, 87 000–130 000 kr per effektiv m² (boarea plus halva biarean). Nästan alla är renoverade eller nybyggda invändigt, så moderniseringen här är dragen som egen justering (ca 3 Mkr × 0,7). Närmast ligger Drottvägen 6, 200 m bort: lika stor, totalrenoverad och såld för 30,0 Mkr i oktober. Räknat bara på den och Drottningvägen 30 blir mitten ca 27 Mkr, medan Hersbyvillan från 1910 med exakt samma ytor (260 + 121 m²) gick för 34,5 Mkr; tar man bort den jämförelse som drar mest åt något håll ändras mitten med ca 1 Mkr. Souterrängen (125 m² biarea) rymmer garage, pannrum, skyddsrum och förråd och är mindre värd än inredd källare; ytorna kommer från registret och inget mätbevis finns. HemExtra uppskattar moderniseringen till 1,5–2,0 Mkr, vi räknar med ett andra badrum och dränering också. Taxeringsvärdet 16,4 Mkr / 0,75 ger ca 21,9 Mkr men är mest mark (10,4 Mkr) och säger lite här. Huset har ägts av samma familj sedan 1977, så det finns ingen senare försäljning att jämföra med.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vad förväntar sig säljaren? Huset säljs utan pris; fråga hur budgivningen ska gå till och om det finns bud.
2. Kontakta Lidingö stad: vad innebär ”stort kulturhistoriskt värde” för fönsterbyte, tilläggsisolering, nya badrum och ändrad planlösning? Stadsplanen är från 1925.
3. Mätbevis: registret anger 260 + 125 m² men energideklarationen 416 m² Atemp utan garage. Hur stor är garaget och ingår vinden?
4. Vilka renoveringar har gjorts i köket och när drogs elen om? Finns ritningar och kvalitetsdokument?
5. Låt en egen besiktningsman öppna de inklädda källarväggarna och fuktmäta förrådet där vatten trängt in.
6. Köpargenomgång med besiktningsmannen (MH Byggteknik) är möjlig till mars 2027.
7. Gör en långtidsmätning av radon första vintern.