Frejavägen 5

För och emot

Besiktningen

GrundKontrollera

Källare på grundsulor och natursten under delar av huset, i övrigt krypgrund. Krypgrunden under huvudbyggnaden har jord utan markplast, begränsad ventilation och viss fukt; enligt antikvarien är den avsiktligt diffusionsöppen. Annexets krypgrund är delvis inte inspekterbar. Källargolvet fick ny sten och golvvärme på det gamla betonggolvet, sannolikt utan isolering.

DräneringBra

Den äldre delen omdränerades med platonmatta 2018–2019. Stuprören leds inte till dagvatten.

TakRisk

Tegeltaket på huvudbyggnaden är inte omlagt; pappen bedöms vara från 1970-talet och pannorna är inte fullt spikade. Fyra takfönster från 1970-talet kunde inte inspekteras. Annexets papptak lades om 2023. Besiktningsmannen räknar med omläggning inom rimlig tid.

Fasad och fönsterKontrollera

Putsen på spiktegel renoverades 2020–2022 men har mindre skador och sprickor. Fönstren är renoverade; kondens mellan bågarna på övre plan och svartmögel mellan bågarna i annexet, ventilationen behöver ses över.

BalkongerKontrollera

Tre träbalkonger med tätskikt av plåt eller papp omgjorda 2020–2023. De ligger över bostadsrum och är riskkonstruktioner.

VåtrumKontrollera

Badrum, duschrum, två tvättstugor och annexets badrum är omgjorda 2016–2023 av fackman enligt säljaren, men kvalitetsdokument saknas. Brunnsmanschetter går inte att se, bakfall vid badkaren och tvättstugorna saknar golvbrunn. Duschblandaren på övre plan saknar synligt skvallerrör.

InstallationerKontrollera

El och vatten/avlopp bedöms omgjorda 2016–2023; kåpa saknas på elcentralen i gästtoaletten. Bergvärme (IVT Greenline, 2010) med elpanna i reserv; pumpen är 16 år. Självdrag med frånluft i kök och våtrum, luft/luft-värmepump i annexet.

Övre planKontrollera

Snedtak av äldre konstruktion och en större sättning i allrummets golv, enligt säljaren gammal. Följ upp om den ändras.

RadonKontrollera

Ingen mätning enligt energideklarationen. Krypgrund på jord och natursten; gör en långtidsmätning.

Marknaden har redan sagt nej två gånger. Huset har varit utbjudet för 42,5 och 48 Mkr utan att säljas, och ligger nu ute utan pris efter över två år. Våra jämförelser landar kring 40 Mkr räknat på registrets yta. Annonsens 504 m² skulle ge betydligt mer, men den ytan har inte varit värd det för någon köpare. Kräv mätbeviset, räkna in ett nytt tak och bjud inte över ca 40,5 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är stora villor (240–417 m² boarea) i Hersby, Herserud, Islinge och Brevik, sålda maj 2025–okt 2026 för 29–60 Mkr, 67 000–130 000 kr per effektiv m² (boarea plus halva biarean). Vi räknar på registrets yta, 317 + 115 m². Annonsens 504 + 104 m² ger med samma kr/m² ca 60 Mkr, men huset har inte sålts för 42,5 Mkr (Gadelius, då 481 + 94 m²) eller 48 Mkr (Sotheby's från maj 2025), och ytorna har ändrats mellan annonserna utan redovisat mätbevis. Mycket stora hus får dessutom lägre kr/m² än jämförelserna. Ovanligt stor tomt läggs till, närheten till Lejonvägen och tidigare misslyckade försök dras av. Tar man bort vilken jämförelse som helst ändras mitten med högst 0,1 Mkr. Närmaste grannaffären, Narcissvägen 1 (1908, 375 + 126 m², 200 m bort), gick för 29,4 Mkr i maj 2025. HemExtra beskriver tillbyggnaden som inte fullt lyckad och läget som lågt mot gatan men högt mot den trafikerade vägen. Taxeringsvärdet 12,2 Mkr är från 2021 och säger lite efter renoveringen.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Mätbevis: annonsen anger 504 + 104 m² ”enligt uppmätning”, förra annonsen 481 + 94 och registret 317 + 115. Vilka ytor är vind under snedtak och vilka ingår i annexet?
2. Bygglov och slutbesked för ombyggnaden 2016–2023 och för annexlägenheten; får den hyras ut som egen bostad enligt detaljplanen från 2018?
3. Vilka bud kom in när huset låg ute för 42,5 och 48 Mkr?
4. Dödsboet: finns friskrivning, och vilka uppgifter kan säljaren lämna? Frågelista saknas.
5. Kvalitetsdokument för alla fem våtrum och kontroll av brunnsmanschetter.
6. Ny besiktning: protokollet är från december 2023 och köpargenomgången gick ut i juni 2024.
7. Offert på omläggning av taket och byte av takfönster.
8. Gör en långtidsmätning av radon första vintern.