Ekholmsnäsvägen 123A

För och emot

Besiktningen

1 risk6 att kontrollera

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad, bara årsredovisning 2025, stadgar, underhållsplan och komponentavskrivning. Underhållsplanen bygger på en stickprovsbesiktning av en av de sex lägenheterna, inte nödvändigtvis den här.

ByggnadKontrollera

Radhuslänga från 2008 (arkitekt Lars Lundmark) med betongplatta på mark, trästomme, putsfasad och betongpannor. Fasaden har enligt planen några skador nere vid en fasadkant där fuktspärren syns; lagning planeras 2027. Om putsen sitter direkt på skiva (enstegstätad) eller med luftspalt framgår inte; fråga föreningen.

VåtrumKontrollera

Två helkaklade badrum med golvvärme (ett med badkar, ett med dusch) och tvättstuga, original från 2008 enligt annonsen. Våtrummen, golvbrunnarna och golvvärmen är bostadsrättshavarens ansvar (stadgarna). En vattenskada i ett kök i föreningen 2025 kostade föreningen 46 tkr; vilken bostad framgår inte.

Värme och energiKontrollera

Mekanisk frånluft med frånluftsvärmepump och radiatorer. Ingen energideklaration är publicerad; föreningens nästa deklaration ligger i underhållsplanen för 2027. Elen mäts per bostad och debiteras kvartalsvis; föreningens elavgifter var 223 tkr 2025.

Föreningens ekonomiRisk

Brf Killinge Park (bildad 2007, upplåten 2008) har sex radhus om 106 m² vardera, totalt 636 m². Lån 8,54 Mkr, varav 5,51 Mkr kortfristigt, räntekostnad 262 tkr 2025 (ca 3,1 %), räntekänslighet 18 %. Årsavgifter 474 tkr (745 kr/m²) 2025; avgiften för huset är nu 893 kr/m². Resultat −304 tkr efter avskrivningar på 261 tkr, kassa 68 tkr, soliditet 68 %.

UnderhållKontrollera

Underhållsplan från Sustend (12 okt 2026, 50 år från 2027): skick grönt, inga akuta åtgärder, 10,2 Mkr över 50 år eller 205 tkr/år (322 kr/m²). Puts lagas 2027, termostater byts 2028, förråden målas 2028, fasad och stuprör 2038, tak och takfönster 2048. Avsättningen är 50 tkr/år.

RadonKontrollera

Ingen radonmätning är publicerad. Betongplatta från 2008 är normalt byggd mot radon, men mät under eldningssäsongen.

Fråga vad lånen fick för villkor och vad avgiften blir 2027. Föreningens 5,51 Mkr kortfristiga lån skulle få nya villkor under 2026, och kassan var 68 tkr vid årsskiftet. Underhållsplanen räknar med 205 tkr om året, fyra gånger avsättningen. Fråga styrelsen om nya räntor, budgeten för 2027 och om fler höjningar är beslutade; avgiften har redan gått upp 2 000 kr/mån sedan grannarna sålde 2024.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är sex bostadsrättsradhus på Lidingö (Hemnets ytor, avgifter och affärsdatum). Två är grannarna i samma förening, 123C (8,9 Mkr 12 aug 2024, +6 %) och 125C (9,1 Mkr 4 dec 2024, −2 %), båda 106 m² och 5 890 kr/mån i avgift. De är äldre än 18 månader men tagna med eftersom husen är likadana; de är justerade −2 och −3 % för att avgiften nu är 2 000 kr/mån högre (ca −0,4 Mkr), minus en del prisuppgång sedan 2024. Utan dem blir mitten 9,15 Mkr och intervallet 8,6–9,7 Mkr. Övriga är Elinshällsvägen 13B i Elfvik (99 m², 1968, 9,99 Mkr jan 2026) och tre hus i BRF Stapelbädden 4 vid Gåshaga (1915–17, 126–136 m², 8,75–10,75 Mkr maj 2025–okt 2026), som ligger vid Södra Kungsvägen och har lägre avgift per m²; deras föreningsskuld är inte kontrollerad. Södra Kungsvägen 336C (64 000 kr/m², −8 %) drar mest nedåt; utan den blir mitten 8,9 Mkr; utan alla justeringar 8,97 Mkr. Huset självt köptes för 8,05 Mkr 6 okt 2022 (+7 %, avgift 5 390 kr/mån). Som kontroll: äganderättsradhus i Rudboda på 113–122 m² gick för 9,8–12,3 Mkr 2025–26; med husets lånandel på 1,41 Mkr avdragen ger de 73 000–96 000 kr/m² (median ca 76 000) mot formelns 83 600; de är 1970-talshus med egen tomt. Grannhuset 125C ligger ute samtidigt för 10,29 Mkr med samma avgift. Utgångspriset 9,25 Mkr ligger precis på gränsen mellan Rimligt och Högt (övre värdet 9,2 Mkr + 0,05); utan justeringarna eller utan grannarna i föreningen blir övre värdet 9,3–9,7 Mkr och omdömet Rimligt med marginal.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 15 % över köpet 6 okt 2022 (8,05 Mkr, 4,1 år sedan, 3,5 % per år). Källa: Hemnet.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vilken ränta och bindningstid lånen på 5,51 Mkr fick när de förföll 2026, och vad avgiften blir 2027.
2. Be om budgeten för 2026–27: hur ska kassan på 68 tkr och avsättningen på 50 tkr/år räcka till underhållsplanens 205 tkr/år?
3. Fråga hur mycket el huset debiterats de senaste fyra kvartalen; föreningens elavgifter var 223 tkr för sex hus 2025, annonsen anger 16 200 kr/år.
4. Fråga om fasadens konstruktion (puts på skiva eller med luftspalt) och om fasadskadan vid fuktspärren har undersökts.
5. Be om säljarens frågelista eller ställ frågorna själv: vattenskador, våtrummen, golvvärmen, kaminens sotning och ändringar sedan köpet 2022.
6. Fråga om avgiften 7 890 kr/mån inkluderar fibern (200 kr/mån) och vilket andelstal huset har.
7. Fråga varför lägenheten är registrerad som 5 rum men disponeras som 4 och om något ändrats sedan upplåtelsen.