Strandstigen 19

För och emot

Besiktningen

VåtrumRisk

Tvättstuga/dusch från 2000 och badrum från 2004. Besiktningen anser livslängden nådd, golvbrunnarna är inte utbytta och tvättstugan har rörgenomföringar genom tätskiktet. Räkna med att båda behöver göras om.

Tak och takavvattningKontrollera

Gummiduk från 1994, äldre takgenomföringar och invändiga takavlopp. Läckage via takfläkten 2021 är åtgärdat. Fråga när duken senast kontrollerades och be om offert på omläggning.

Vind och takkonstruktionKontrollera

Parallelltak som inte går att besiktiga utan ingrepp. Om luftspalt eller diffusionsspärr saknas finns risk för fukt och mögel.

GrundKontrollera

Betongplatta från 1979 utan underliggande isolering, med limmad plastmatta i souterrängen. Det ger risk för fukt i golvet och lukt från limmet. Bomljud i entréhallens klinker.

BalkongerKontrollera

Två underbyggda balkonger, med sprickor och bomljud i klinkern på mellanplanet. Tätskiktet under trätrallen på övre plan kunde inte ses.

DräneringKontrollera

Dräneringen är från byggåret. Inga kända problem, men stuprör slutar vid fasaden och växtlighet står nära grunden.

Värme och elKontrollera

Elpanna från 2006 med vattenburen värme; energideklarationen ger ca 5 år kvar och föreslår luft/vatten-värmepump (ca 8 900 kWh/år lägre). Elen är från byggåret.

VentilationKontrollera

Mekanisk frånluft men ordnad tilluft saknas i tre sovrum. Inget droppskydd under kyl och frys.

RadonKontrollera

Ingen radonmätning är gjord. Gör en långtidsmätning under eldningssäsongen.

Räkna med våtrum, tak och värmepump. Läget och utsikten bär priset, men huset har inte moderniserats sedan början av 2000-talet. Båda våtrummen, takduken och elpannan behöver bytas inom några år, för sammanlagt ca 0,9–1,5 Mkr. Gör en köpargenomgång med besiktningsmannen inom 9 månader från 12 oktober och ta in offert på takduken innan du bjuder över ca 17 Mkr. Utgångspriset ligger över vårt intervall, och Strandstigen 11 visar att priset ändå kan gå högre.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Ingen villa eller inget parhus på Strandstigen har sålts de senaste 18 månaderna. Jämförelserna är därför parhus, radhus och mindre villor i Herserud, Hersby och Islinge, sålda maj 2025–jun 2026, samt Strandstigen 11 i samma husserie (21,5 Mkr i maj 2024, 163 + 24 m², 14 % över utgångspriset 18,9 Mkr). Strandstigen 11 är äldre än 18 månader men tagen med eftersom det är samma husserie och samma utsikt. Hus utan vattenutsikt har justerats upp ca 8 %. Våtrum, tak, elpanna och el dras med 0,55 Mkr (0,7 × ca 0,8 Mkr utöver det normala för ett hus från 1979) och närheten till Lidingöbanan med 0,25 Mkr. Byter man ut den jämförelse som ligger i mitten flyttas mitten under 0,2 Mkr. Om husserien fortfarande säljs på 2024 års nivå (ca 123 000 kr/m² effektiv area) vore huset värt ca 18,3 Mkr före renoveringsavdraget. Huset köptes 2004 enligt besiktningen och Booli har ingen senare försäljning. Boolis värdering är 20,2 Mkr (18,2–22,1), som inte ser skicket. Taxeringsvärdet 12,25 Mkr / 0,75 ger ca 16,3 Mkr. Strandstigen 11 gick 14 % över ett utgångspris på samma nivå, så räkna med budgivning över 18,75 Mkr.

Budstrategi

Att göra före bud

1. När lades takduken senast om, och finns kvitto eller garanti? Vad hände med läckaget vid takfläkten 2021?
2. Finns intyg eller kvalitetsdokument för våtrummen från 2000 och 2004?
3. Vad är den totala driftkostnaden per år (el, försäkring, vatten, sopor)?
4. Vad ingår i gemensamhetsanläggningarna Värmland GA:1–3, och vad har samfälligheten för planerat underhåll och ekonomi?
5. Har sidobyggnaden från 2021 (13 m², isolerad) bygglov eller är den en attefallsåtgärd?
6. Vad gäller enligt stadsplanen från 1958 för tillbyggnad?
7. Finns radonmätning, eller får en köpare mäta före tillträdet?