Tjädervägen 30

För och emot

Besiktningen

BesiktningKontrollera

Överlåtelsebesiktning för säljare (SBR, Marcus Holmström Byggteknik, 19 okt 2026), okulär. Köpargenomgång krävs för att ta över protokollet och kan göras inom 9 månader. Inga handlingar fanns, och säljaren är ett dödsbo som ägt huset sedan 1974.

Läge och trafikRisk

Södra Kungsvägen, huvudleden över ön från Lidingöbron, ligger ca 80 m söder om huset, med Lidingöbanan och Larsbergs hållplats emellan. Larsbergsvägen går ca 80 m åt sydost. Mäklaren skriver om lugna villagator men nämner inte trafiken.

Tak och vindRisk

Låglutande papptak av äldre typ med ytsprickor, mossa, saknade uppvik och spruckna tätningar vid genomföringar. Vinden är delvis parallellisolerad utan lucka och ingick inte. Med självdrag pekar besiktningen på risk för fukt och mögel i takkonstruktionen.

FuktfläckarRisk

Fuktfläckar i taket i sovrum 1 och 2 på entréplanet, sovrum 1 i souterrängen och pannrummet, torra vid besiktningen. Pannrummet ska enligt en fackman vara kondens. Orsaken till de övriga är inte utredd.

VåtrumRisk

Duschrum uppe med fönster i duschzonen, golvbrunn under duschkabin och rör för nära golvet. Duschrum, tvättstuga, pannrum, bastu och garage nere har rostiga gjutjärnsbrunnar, spruckna plattor och bomljud. Teknisk livslängd uppnådd; räkna med att alla görs om.

Grund och dräneringRisk

Betongplatta på mark utan underliggande isolering, dränering från 1967 och växtlighet nära grunden. En inklädd källarvägg i bastun är riskkonstruktion. Ingen fuktmätning gjordes.

Fasad och markKontrollera

Rötskadad panel, tegelrad ovan fönster som släppt, puts- och färgsläpp på sockeln och hål i träfasaden vid elgenomföring. Stödmuren vid entrén är frostsprängd med rostig armering, och balkongräcket är klätterbart.

KökKontrollera

Köket är av äldre standard utan tät botten i diskbänksskåpet och utan droppskydd under kyl, frys och diskmaskin. Samma brister i pentryt nere.

El, avlopp och ventilationKontrollera

Lös el i förrådet; elen och avloppsledningarna ingår inte i besiktningen och är troligen original. Självdrag och ingen ordnad tilluft i sovrummen. Filma avloppen och låt en elektriker se över elen.

Energi och radonKontrollera

Energiklass F (165 kWh/m²), Atemp 221 m², elpanna med vattenburen värme och luft/luft-värmepump. Deklarationen föreslår luft/vatten-värmepump. Radon är inte mätt; stommen är delvis lättbetong.

Räkna renoveringen före budet. Huset ska jämföras med kedjehus som säljs i normalt skick för 17–18,5 Mkr, men nästan allt behöver göras om, för ca 3–4,5 Mkr. Med trafikläget landar värdet runt 12,5–13,5 Mkr. Låt en besiktningsman öppna taket och fuktmäta fläckarna, filma avloppen och ta in offerter på tak och våtrum innan du bestämmer maxbudet.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Kedjehus över 200 m² säljs sällan på Lidingö. Jämförelserna är de två kedjehusen från 1964 i Bo Gärde som sålts i år (17,0 och 18,45 Mkr), två parhus i Herserud och tre fristående villor i Mosstorp, sålda maj 2025–okt 2026. Villorna har större tomter och har justerats ned. Formeln ger ca 15,7 Mkr för huset i normalt skick; renoveringen dras med 2,1 Mkr (0,7 × ca 3 Mkr) och läget nära Södra Kungsvägen, Lidingös mest trafikerade väg, och Lidingöbanan med 0,6 Mkr (4 %; bedömningen sänktes den 26 oktober 2026 när vägen räknades in). Byter man ut den jämförelse som ligger i mitten hamnar mitten på ca 12,5 eller 13,7 Mkr, så utgångspriset är rimligt eller lågt beroende på jämförelserna. Taxeringsvärdet 9,76 Mkr / 0,75 ger ca 13,0 Mkr, nära vårt intervall. Huset har ägts av samma familj sedan 1974 och har ingen senare försäljning. Utgångspriset 12,9 Mkr är ca 61 700 kr/m² boarea, och renoveringsobjekt med stor tomt brukar locka både familjer och byggare; räkna med budgivning över utgångspriset.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Lyssna på trafiken i rusningstid, både i trädgården och med öppna fönster i sovrummen.
2. Får en besiktningsman öppna taket och fuktmäta fläckarna i de fyra rummen före bud? Hur gammal är takpappen?
3. Har avloppsledningarna filmats? Finns det kända stopp eller läckor?
4. Säljs huset med friskrivning från dolda fel eftersom säljaren är ett dödsbo? Finns dolda fel-försäkring?
5. Var går de två ledningsservituten från 1965 på tomten (tomtkartan)?
6. Hur gammal är elen och elpannan? Har det gjorts någon elbesiktning?
7. Vad tillåter stadsplanen från 1961 för till- eller ombyggnad, till exempel av souterrängen?
8. Gör en radonmätning; stommen är delvis lättbetong och inget är mätt.