Åkerhielmsgatan 29
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1922 i Ulvsunda trädgårdsstad, i samma familj sedan 1964 och i stort behov av renovering. Pris på förfrågan; källaren har haft översvämningar och mögellukt, och dränering, kök och våtrum är förbrukade.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 10,4 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt10,4–11,2 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 11,2 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Ulvsunda trädgårdsstad (tidigare Kungsholms villastad), med gångavstånd till tunnelbanan
- 100 m² boarea och 57 m² biarea enligt uppmätning, tre sovrum på övre plan och glasad veranda
- Nyare bergvärmepump; energiklass C (85 kWh/m² och år)
- Separat källarentré, bastu och gillestuga i källaren
- Friköpt tomt på 479 m² med uppvuxen trädgård och fruktträd
- Uppmätta ytor (registret anger 90 + 45 m²)
Talar emot
- Ägaren uppger översvämningar i källaren och en mögelaktig lukt; källarväggarna har missfärgningar, mikrobiell påväxt och putssläpp
- Dränering och fuktisolering bedöms ha nått sin tekniska livslängd, och marken ligger för nära källarfönstren
- Kök, våtrum, installationer och ytskikt har äldre standard; duschen på övre plan har inte använts på många år
- Vattenskada från sprucket avloppsrör och brandskada i köket i slutet av 1990-talet, båda åtgärdade via försäkringen
- Undergrund av lera, och inklädda källarväggar är en riskkonstruktion
- Ingen radonmätning, kopplade originalfönster och självdrag
Besiktningen
- Källare och grundRisk
- Grundsulor med mellangjutna betonggolv. Fuktindikationer i form av missfärgningar, mikrobiell påväxt och färg-/putssläpp på grundmurarna, mögelaktig lukt och tidigare översvämningar. Delvis inklädda källarväggar (riskkonstruktion).
- Dränering och dagvattenRisk
- Fuktisolering och dränering bedöms ha uppnått sin tekniska livslängd; byte bör kalkyleras, gärna med utvändig isolering. Stuprör mynnar intill grunden och brunnen i källarnedgången kan bli igensatt.
- MarkKontrollera
- Lera, vilket ger risk för sättningar. Marken ligger för nära källarfönstren och växtlighet står nära huset. Ägaren har inte märkt sättningar.
- Kök och våtrumRisk
- Äldre inredning och ytskikt i köket (brandskada i slutet av 1990-talet). Toalett med dusch på övre plan som inte använts på länge, wc och tvättstuga i källaren av äldre standard.
- InstallationerKontrollera
- Äldre vatten-, avlopps- och elinstallationer (avloppsläcka i slutet av 1990-talet). Självdrag. Nyare bergvärmepump.
- Fasad, fönster och takKontrollera
- Reveterad puts på trästomme, kopplade 2-glasfönster, betongpannor. Besiktningen varnar för dolda fukt- och rötskador bakom fasaden och vid genomföringar.
- Radon och asbestKontrollera
- Radon är inte mätt. Asbest kan förekomma i äldre material; kontrollera före rivning.
Ett totalrenoveringsobjekt med fukt i källaren. Huset har haft samma ägare sedan 1964 och behöver göras om nästan helt. Källaren har haft översvämningar och luktar mögel, och dräneringen är förbrukad. Räkna med ca 2,5–4 Mkr för dränering, kök, våtrum, installationer och ytskikt, och låt en fuktsakkunnig undersöka källaren innan du bjuder. Utan utgångspris är vårt intervall 10,4–11,2 Mkr för huset i dagens skick.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Dränering, fuktisolering och utvändig isolering av grunden | 350–600 tkr | 0–2 år |
| Sanering och ombyggnad av källaren | 200–500 tkr | 0–2 år |
| Kök | 400–700 tkr | 0–3 år |
| Badrum, wc och tvättstuga | 600–1 000 tkr | 0–3 år |
| Rör, avlopp och el | 500–900 tkr | 0–3 år |
| Fönster, ventilation och ytskikt | 400–800 tkr | 0–5 år |
| Fuktutredning, radonmätning, filmning av avlopp | 20–40 tkr | före bud |
| Nödvändigt / allt | 1,5–2,7 / 2,5–4,5 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Bielkevägen 8, Ulvsunda | 120+65 | 14 725 000 | 96 600 | sep 2026 |
| Restadsvägen 5, Ulvsunda | 113+58 | 14 450 000 | 101 800 | okt 2025 |
| Trevingevägen 51, Ulvsunda | 100 | 10 000 000 | 100 000 | mar 2026 |
| Lillsjönäsvägen 52, Ulvsunda | 89+45 | 11 200 000 | 100 400 | jul 2025 |
| Ulvsunda Slottsväg 16, Ulvsunda | 142+70 | 14 500 000 | 81 900 | dec 2025 |
| Lokattsvägen 18, Stora Mossen | 114+54 | 15 700 000 | 111 300 | feb 2026 |
| Stavgårdsgatan 62, Stora Mossen | 104+55 | 14 000 000 | 106 500 | sep 2025 |
| Igelkottsvägen 13, Stora Mossen | 123+83 | 18 100 000 | 110 000 | feb 2026 |
| Åkerhielmsgatan 29, utgångspris | 100 + 57 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är åtta villor på 89–142 m² boarea i Ulvsunda och Stora Mossen, sålda jul 2025–sep 2026, i normalt skick. Husen i Stora Mossen är justerade ned 3–4 % för den högre prisnivån där. Mitten för ett hus i normalt skick blir ca 12,9 Mkr. Renoveringen utöver det normala, ca 3 Mkr, dras med 0,7 × 3 = 2,1 Mkr. Taxeringsvärdet 8,88 Mkr / 0,75 ger ca 11,8 Mkr, men taxeringen ser inte skicket. Ulvsundavägen går ca 220 m bort, ungefär som för jämförelserna i Ulvsunda. Fältmarskalksvägen 6 ett kvarter söderut är ett liknande renoveringsobjekt (14,9 Mkr utgångspris, värderat till 11,6–12,5 Mkr).
Budstrategi
Att göra före bud
- Vad är utgångspriset, eller vilket pris förväntar sig säljaren?
- Hur ofta har källaren översvämmats, och när senast? Vad har gjorts åt dagvattnet?
- Finns frågelista? Ingen är bifogad.
- Kan en fuktutredning med provtagning göras i källaren före bud?
- Är huset klassat av Stadsmuseet, och vad tillåter stadsplanen från 1939 för tillbyggnad och fönsterbyte?
- Gör en egen radonmätning och filma avloppet.
Underlag: Traditions annons med byggnadsbeskrivning, taxering, driftkostnad och planbestämmelser (läst 27 okt 2026), överlåtelse-/förhandsbesiktning (Eminenta, 13 aug 2026), energideklaration (16 aug 2026), mätbevis, Booli (annons och slutpriser för Ulvsunda och Stora Mossen), OpenStreetMap (Ulvsundavägen). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Ulvsunda och i Bromma
Alla hus i Ulvsunda
Ulvsundavägen 22
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 9,1–9,7 Mkr
Fältmarskalksvägen 6
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,9 Mkr
- Bedömt värde
- 11,6–12,5 Mkr
Bergslagsvägen 278
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,99 Mkr
- Bedömt värde
- 6,7–7,2 Mkr
Orrspelsvägen 31
Högt utgångspris- Utgångspris
- 24,9 Mkr
- Bedömt värde
- 21,3–22,8 Mkr
Sandstensvägen 27
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,9 Mkr
- Bedömt värde
- 11,8–12,6 Mkr
Gamla Bromstensvägen 76E
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 9,1–9,7 Mkr