Bergslagsvägen 278
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Ängbystuga från 1937 på tomträtt direkt vid Bergslagsvägen, 85 + 85 m² varav ca 60 m² garage. Besiktningen visar fukt i källaren och flera delar som passerat sin livslängd. Budgivning pågår från 6,99 Mkr.
För och emot
Talar för
- Dubbelgarage på ca 60 m² i källarplanet med arbetsbänk och förvaring, ovanligt i Norra Ängby
- Ljust vardagsrum och matsal i fil, två sovrum och gästtoalett på entréplan
- Inglasad veranda och plan trädgårdstomt på 435 m²
- Badrum med bastu, tvättstuga och hobbyrum i källaren
- Taket renoverat 2010; ny dagvattenavledning på södra gaveln 2026
- Besiktning (OBM, 24 juli 2026) och energideklaration är publicerade
Talar emot
- Tomträtt: avgälden 18 500 kr/år gäller till 1 juli 2027 och höjs troligen kraftigt vid omregleringen; friköp kostar ca 1,9 Mkr
- Fuktinträngning i de motfyllda källarväggarna; fuktisolering och dränering är original och har passerat sin livslängd
- Dusch/wc i källaren har passerat sin tekniska livslängd; gjutjärnsbrunnar i dusch, tvättstuga och garage
- Röta i fasadpanelens nederdel och i läkt vid ränndalen; skorstensplåten är rostig
- Golven lutar i flera rum och källarväggarna har sättningssprickor
- Elpanna, självdrag och energiklass G (425 kWh/m² och år); uppvärmningen kostar ca 43 000 kr/år
- Huset ligger direkt vid Bergslagsvägen
Besiktningen
- BesiktningKontrollera
- Överlåtelsebesiktning av OBM Besiktningsservice 24 juli 2026 (Safe Steg 1 Plus). Ägaren köpte huset 2010; äldre uppgifter är andrahandsuppgifter.
- Grund och källareRisk
- Fuktinträngning, putssläpp och förhöjd fuktindikation på källarytterväggarna i flera utrymmen. Fuktisolering och dränering är original; besiktningen rekommenderar utvändig åtgärd. Limmad plastmatta på betonggolvet.
- SättningarKontrollera
- Golven lutar i flera utrymmen och källarväggarna har sättningssprickor. Bedöms vara gamla men kan inte verifieras; sprickorna bör lagas och följas upp.
- TakKontrollera
- Renoverat 2010 med betongpannor. Ränndalen är fel monterad med rötskadad läkt intill, pannorna är inte ramspikade, vindskivorna behöver underhåll och skorstensplåten är rostig.
- VåtrumRisk
- Dusch/wc i källaren har passerat sin tekniska livslängd och har gjutjärnsbrunn, liksom tvättstugan. Våtrummens ålder är okänd. Golvbrunn saknas i pannrummet.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Röta i nederdelen av panelbrädor på flera platser och färgblåsor. Flera fönster och garageporten behöver underhåll; äldre fönsterkassetter.
- El, VVS och ventilationKontrollera
- El- och VVS-installationerna har passerat sin förväntade livslängd. Elpanna från 2004 (service 2024). Svag ventilation, självdrag. Jordade uttag utan anmärkning.
- EnergiKontrollera
- Energideklaration 24 juli 2026: energiklass G, 425 kWh/m² och år (primärenergital), Atemp 112 m² exklusive garaget.
Räkna med tomträtten och källaren. Utgångspriset 6,99 Mkr ser lågt ut mot Ängbystugor vid Bergslagsvägen och Bällstavägen (7,9–10,8 Mkr), men huset står på tomträtt där avgälden omregleras 2027, ca 60 m² av biarean är garage och besiktningen visar fukt i källaren och flera delar som passerat sin livslängd. Vårt intervall är 6,7–7,2 Mkr och smärtgränsen ca 6,8 Mkr. Fråga Stockholms stad vad den nya avgälden blir innan du bjuder.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Dränering och utvändig fuktisolering av källaren | 250–400 tkr | 0–3 år |
| Ränndal, läkt och skorstensplåt | 30–60 tkr | 0–1 år |
| Nytt badrum i källaren | 200–350 tkr | 0–5 år |
| Lagning av röta och målning av fasaden | 100–200 tkr | 0–3 år |
| Fönsterrenovering | 50–150 tkr | 0–5 år |
| Översyn och byte av el och VVS | 50–250 tkr | 0–5 år |
| Värmepump i stället för elpanna (valfritt) | 150–250 tkr | 0–5 år |
| Friköp av tomträtten (valfritt, 50 % av marktaxeringen) | ca 1,9 Mkr | – |
| Nödvändigt / allt | 0,3–0,5 / 0,8–1,7 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Bergslagsvägen 252, Norra Ängby | 75+75 | 8 150 000 | 72 400 | jul 2025 |
| Bergslagsvägen 184, Norra Ängby | 65+65 | 7 850 000 | 80 500 | nov 2025 |
| Bällstavägen 299, Norra Ängby | 81+42 | 9 725 000 | 95 300 | sep 2026 |
| Bällstavägen 302, Norra Ängby | 93+90 | 10 800 000 | 78 300 | okt 2026 |
| Bällstavägen 290, Norra Ängby | 75+66 | 8 750 000 | 81 000 | aug 2025 |
| Hedebyvägen 41, Norra Ängby | 75+75 | 9 000 000 | 80 000 | mar 2026 |
| Hedebyvägen 43, Norra Ängby | 67+70 | 9 300 000 | 91 200 | maj 2026 |
| Hedebyvägen 45, Norra Ängby | 91+65 | 9 000 000 | 72 900 | jun 2026 |
| Bergslagsvägen 278, utgångspris | 85 + 85 | 6 990 000 | – | till salu |
Jämförelserna är åtta friköpta eller troligen friköpta Ängbystugor inom ca 300 m, sålda jul 2025–okt 2026: Bergslagsvägen 252 och 184 vid samma väg, Bällstavägen 299, 302 och 290 vid Bällstavägen, och Hedebyvägen 41, 43 och 45 i kvarteret innanför (justerade ned 4–5 % för det lugnare läget). Upplåtelseformen för Hedebyvägen 41 och 45 och Bällstavägen 290 och 302 har inte kunnat bekräftas. Mitten före avdrag blir ca 10 Mkr. Därifrån dras tomträtten (ny avgäld ca 40 000 kr/år från 2027, som Adilsvägen 4, kapitaliserad med 3,5 %), garaget (ca 60 m² av biarean räknas till halv vikt), renoveringsbehovet och prissänkningen. Bergslagsvägen 182 (72 + 72 m², friköpt) såldes för 5,2 Mkr i juni 2026; skicket är okänt och den är inte med i formeln. Taxeringsvärdet 5,63 Mkr / 0,75 ger ca 7,5 Mkr.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 9 nov 2010 | Villa, lagfart | 85 | 4 450 000 | 52 353 |
Utgångspriset är 57 % över köpet 9 nov 2010 (4,45 Mkr, 16,0 år sedan, 2,9 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Vad är budet i dag, och hur många budgivare finns?
- Vad blir tomträttsavgälden från 1 juli 2027, och vad kostar friköp?
- Har säljaren offert på dränering och fuktisolering av källaren?
- Hur gamla är badrummet och tvättstugan i källaren?
- Finns bygglov och slutbesked för ombyggnaden 1965 och garaget?
- Har radonhalten mätts?
Underlag: Mäklarringens annons med fakta om tomträtt, avgäld, taxering, driftkostnad och planbestämmelser (läst 27 okt 2026), överlåtelsebesiktning (OBM, 24 jul 2026), energideklaration (24 jul 2026), Booli (annons och slutpriser för Norra Ängby), Hemnet (upplåtelseform för jämförelserna). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Norra Ängby och i Bromma
Alla hus i Norra Ängby
Adilsvägen 24
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 8,7–9,3 Mkr
Jomsborgsvägen 20
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 10,0 Mkr
- Bedömt värde
- 10,2–11,0 Mkr
Adilsvägen 4
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 9,6–10,3 Mkr
Bergslagsvägen 258
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,7 Mkr
- Bedömt värde
- 8,5–9,1 Mkr
Frislandsvägen 23
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 13,9 Mkr
- Bedömt värde
- 14,7–15,8 Mkr
Orrspelsvägen 31
Högt utgångspris- Utgångspris
- 24,9 Mkr
- Bedömt värde
- 21,3–22,8 Mkr