Fältmarskalksvägen 6

För och emot

Besiktningen

Rör och avloppRisk

Rör och gjutjärnsledningar från byggåret har nått sin tekniska livslängd och utbyte är nödvändigt enligt besiktningen. Inkommande vattenledning är bytt till plast vid okänt år. Gjutjärnsbrunn i tvättstugan.

Källare och grundRisk

Motfyllda källarväggar med fuktisolering och dränering i original. Förhöjda fuktindikationer i utreglade väggar i pannrum och garage, uppreglat golv i verkstaden och sättningssprickor i grundmurarna. Besiktningen räknar med fuktrelaterade skador och kräver fortsatt teknisk undersökning.

VåtrumRisk

Badrummet på övre plan har äldre standard och bör inte vattenbegjutas i nuvarande skick. Tvättstuga/dusch i källaren har plastmatta med förhöjd fukt, som släppt från golvet och har gnagmärken vid brunnen. Torrbastu med parkett och utan brunn.

ElKontrollera

Äldre standard; besiktningen rekommenderar kontroll av fackman. Stickprov på jordade uttag utan anmärkning.

Värme och ventilationKontrollera

Vattenburen värme via kombipanna (el/ved) från 1982 och enstaka elradiator. Självdrag med begränsad till- och frånluft. Energideklarationen föreslår bergvärme (ca 5 900 kWh/år lägre).

Tak och vindBra

Mansardtak omlagt 2015 med lertegel, papp, läkt och plåt, och vinden tilläggsisolerades. Taket besiktigades bara från marken (hala stegar) och vinden inte alls. Äldre fuktfläckar på övre plan från tiden före omläggningen.

Fasad, fönster och farstukvistKontrollera

Reverterad puts med lokala sprickor och bom, lagad 2025. Kopplade originalfönster med underhållsbehov och några spruckna glas. Farstukvisten lutar. Stuprör mynnar vid grundmuren och dagvattenledningar saknas.

KökKontrollera

Ytskikt från 2015 och gasspis från ca 2010, i övrigt äldre standard. Gasinstallationen ingick inte i besiktningen. Fuktskydd saknas.

AsbestKontrollera

Eternitskivor i pannrummets innertak. Ingen risk som de sitter, men kräver sanering vid rivning.

Rörelser i stommenKontrollera

Tecken på sättningar och rörelser i hela byggnaden. Besiktningen rekommenderar fackman för orsak och åtgärdsförslag.

Ett renoveringsobjekt, inte ett inflyttningsklart hus. Taket är nytt, men nästan allt annat är från 1919–1982: rör och avlopp, el, båda våtrummen, köket, pannan, fönstren och källarens fuktskydd. Räkna med ca 3–4,5 Mkr för att få huset i normalt skick, och kräv en fuktutredning av källaren och en bedömning av sättningarna innan du bjuder. Dödsbot har inte publicerat någon frågelista. Utgångspriset 14,9 Mkr är vad renoverade villor i Ulvsunda gått för; vårt intervall gäller huset i dagens skick.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta villor i Ulvsunda på 113–206 m² boarea, sålda aug 2025–sep 2026, bland dem Ulvsunda Slottsväg, Barrstigen och Bielkevägen. Mitten för hus i normalt skick blir ca 14,5 Mkr, vilket stämmer med utgångspriset. Huset har dock en renovering utöver det normala på ca 3 Mkr (rör, el, våtrum, kök, källare, värme), som dras med 0,7 × 3 = 2,1 Mkr. Läget ca 65 m från Ulvsundavägen dras med 0,55 Mkr (ca 4 %), och garagen läggs till med 0,15 Mkr. Med en renovering på bara 2 Mkr (dras 1,4 Mkr) blir mitten ca 12,7 Mkr, och omdömet blir ändå Högt. Biarean räknas på mätningens 14,9 m² i källaren; garaget (13,4 m²) ligger som egen justering och de 85 m² ej mätvärt utrymme räknas inte. Taxeringsvärdet 10,09 Mkr / 0,75 ger ca 13,5 Mkr, men taxeringen ser inte skicket. Villor i Bromma har gått över utgångspriset i median, och arkitektritade 1910–20-talsvillor lockar renoveringsköpare, så budgivningen kan gå över vårt intervall.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns frågelista, eller säljer dödsboet med friskrivning? Vilka fel känner dödsboet till?
2. Kan en fuktutredning av källaren och en bedömning av sättningarna göras före bud?
3. Är huset klassat av Stadsmuseet (blå eller grön), och vad tillåter stadsplanen från 1922 (ändrad 1985) för fönsterbyte, tilläggsisolering och tillbyggnad?
4. När kontrollerades gasinstallationen senast, och vill köparen behålla stadsgasen?
5. Hur märks trafiken från Ulvsundavägen i trädgården och på övervåningen?
6. Finns ritningar och bygglov för tillbyggnaden 1931 och källargaraget?
7. Gör en köpargenomgång med OBM (uppdrag AB8383, giltig till 15 okt 2027).