Orrspelsvägen 31
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1927 i Ålsten, helrenoverad 2003–04 och tillbyggd 2011 till 232 + 23 m² på 824 m² tomt. Budgivning pågår från 24,9 Mkr, över vad liknande villor i Ålsten har sålts för.
För och emot
Talar för
- Helrenoverad och tillbyggd på övre plan 2003–04, och tillbyggd i två plan 2011 med bygglov och ny planlösning
- Taket omlagt 2011 med ny papp, läkt och tegelpannor, plåt, hängrännor och stuprör
- Nytt badrum på entréplan 2021 med dusch och bastu; ny elcentral 2022 och stort elarbete 2020
- Kök från Dala-snickarna (2011), med nya vitvaror och bänkskiva 2023–26
- Bergvärme sedan 2003 (servad 2026) och vattenburen golvvärme i tillbyggnaden
- Tomt på 824 m² i Ålsten med carport, uteförråd och laddare
Talar emot
- Besiktningsprotokollet är inte publicerat trots att huset är förbesiktigat
- Energiklass E (152 kWh/m² och år) och elförbrukning ca 29 000 kWh/år inklusive elbilsladdning
- Självdrag och kopplade fönster i den ursprungliga delen
- Grundmur av natursten och lecasten med grundsulor och mellangjutna golv; källarens skick är okänt
- Driftkostnaden är hög, ca 91 000 kr/år
- Utgångspriset ligger ca 2–3 Mkr över jämförbara villor i Ålsten
Besiktningen
- BesiktningKontrollera
- Huset är förbesiktigat enligt mäklaren, men protokollet finns inte bland handlingarna. Bedömningen bygger på byggnadsbeskrivningen och renoveringslistan.
- TakBra
- Omlagt 2011 med ny underlagspapp, läkt och tegelpannor; plåt, hängrännor och stuprör bytta och två takkupor byggda.
- VåtrumBra
- Nytt badrum på entréplan 2021 med kakel, sten, dusch, bastu och toalett. Övriga våtrum från renoveringen 2003–04 enligt mäklaren.
- ElBra
- Stort elarbete 2020 och ny elcentral 2022; elen har setts över och bytts vid behov.
- Värme och ventilationKontrollera
- Bergvärme sedan 2003, servad 2026, golvvärme i tillbyggnaden. Självdrag. Energiklass E.
- GrundKontrollera
- Grundsulor med mellangjutna betonggolv, grundmur av natursten och lecasten, delvis källare. Skicket framgår inte utan besiktningen.
Be om besiktningen och sätt din gräns. Huset är genomrenoverat och stort för Ålsten, men utgångspriset 24,9 Mkr ligger över vad liknande villor har sålts för (Tjädervägen 31: 27,5 Mkr för 271 + 70 m², Örnbogatan 18: 27,0 Mkr för 274 + 49 m²). Vårt intervall är 21,3–22,8 Mkr. Be mäklaren om besiktningsprotokollet innan du bjuder.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Fönsterrenovering i ursprungsdelen | 150–300 tkr | 0–5 år |
| Mekanisk ventilation | 80–200 tkr | 0–10 år |
| Radonmätning | 1–2 tkr | före tillträdet |
| Nödvändigt / allt | 0 / 0,25–0,5 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Tjädervägen 31, Ålsten | 271+70 | 27 500 000 | 89 900 | okt 2026 |
| Örnbogatan 18, Ålsten | 274+49 | 27 000 000 | 90 500 | jun 2026 |
| Järpstigen 11, Ålsten | 291+19 | 25 900 000 | 86 200 | okt 2026 |
| Furusångsvägen 36, Bromma | 204+116 | 23 800 000 | 90 800 | sep 2026 |
| Vesslevägen 39, Bromma | 180+136 | 23 000 000 | 92 700 | sep 2025 |
| Virvelvindsvägen 52, Bromma | 210+120 | 20 750 000 | 76 900 | dec 2025 |
| Örnbogatan 58, Bromma | 162+64 | 22 000 000 | 113 400 | okt 2025 |
| Nyodlingsvägen 22, Ålsten | 171+90 | 20 700 000 | 95 800 | aug 2026 |
| Orrspelsvägen 31, utgångspris | 232 + 23 | 24 900 000 | – | till salu |
Jämförelserna är åtta villor på 162–291 m² boarea i Ålsten och grannkvarteren, sålda sep 2025–okt 2026, de flesta inom 700 m: Tjädervägen 31, Örnbogatan 18, Järpstigen 11, Furusångsvägen 36, Vesslevägen 39, Virvelvindsvägen 52, Örnbogatan 58 och Nyodlingsvägen 22. Mitten blir ca 22,1 Mkr. Taxeringsvärdet 16,32 Mkr / 0,75 ger ca 21,8 Mkr. Utgångspriset 24,9 Mkr ligger ca 2 Mkr över vårt övre värde; budgivning pågår, och renoverade villor i Ålsten har ibland gått över utgångspriset.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 28 maj 2010 | Villa, lagfart | 157 | 10 900 000 | 69 427 |
Utgångspriset är 128 % över köpet 28 maj 2010 (10,9 Mkr, 16,4 år sedan, 5,2 % per år). Boarean var då 157 m² mot 232 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Vad är budet i dag, och hur många budgivare finns?
- Kan vi få se besiktningsprotokollet?
- Finns radonmätning? Grundmuren är delvis lecasten.
- Finns slutbesked för tillbyggnaden 2011?
- Vad omfattar renoveringen 2003–04 (historik finns enligt mäklaren)?
Underlag: Traditions annons med byggnadsbeskrivning, renoveringslista, taxering, driftkostnad och planbestämmelser (läst 27 okt 2026), energideklaration (15 maj 2024), Booli (annons och slutpriser för Bromma). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Ålsten och i Bromma
Alla villor i Bromma
Sandstensvägen 27
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,9 Mkr
- Bedömt värde
- 11,8–12,6 Mkr
Bergslagsvägen 278
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,99 Mkr
- Bedömt värde
- 6,7–7,2 Mkr
Gamla Bromstensvägen 76E
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 9,1–9,7 Mkr
Annedalsvägen 32
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 6,6–7,1 Mkr
Ulvsundavägen 22
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 9,1–9,7 Mkr
Vassvägen 13A
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 9,8–10,5 Mkr