Ålstensgatan 120

För och emot

Besiktningen

1 risk5 att kontrollera2 bra

BesiktningKontrollera

Ingen besiktning, som brukligt för bostadsrätter. Föreningen svarar för det yttre och för stamledningar; ägaren för det inre, värmepumpen och våtrummen (stadgar 2018).

Grund och källareBra

Föreningen dränerade och grundförstärkte (pålning) ca 1998. Källarplanet totalrenoverades 2018 med nya VVS-stammar och elgolvvärme; vattenservisen mellan husen byttes samtidigt.

VåtrumBra

Helkaklat badrum med tvätt i källaren (2018) och duschrum på övre plan (2015), båda med golvvärme. Fråga efter intyg för tätskikten.

KökKontrollera

Från 2011, renoverat av förra ägaren, med golvvärme. Fungerar men är äldre än i de dyraste grannaffärerna.

Fasad, fönster och takKontrollera

Fasaden renoverades ca 2000, fönster och dörrar mot trädgården 2022, balkongerna 2025 och fönstren mot gatan och takfoten 2026. Taket nämns inte; fråga hur gammalt det är och hur föreningen finansierar nästa stora åtgärd.

Värme och ventilationKontrollera

Luft/vattenvärmepump från 2024 och elgolvvärme. Självdrag. Energideklarationen från 2015 visade 117 kWh/m² och år (13 000 kWh värme och varmvatten); den gick ut i nov 2025 och föreningen ska göra en ny.

RadonRisk

Ingen mätning redovisad för huset. Enligt årsredovisningen 2023 låg grannhuset nr 118 i samma länga över gränsvärdet och fick radonsug i dec 2023.

Föreningens ekonomiKontrollera

Åtta radhus, 672 m² boarea och 336 m² biarea. Årsavgifter 384 000 kr och resultat +51 377 kr 2023, efter −178 905 kr 2022. Avgälden är den största kostnaden. Utköp av tomträtten är pausat. Årsredovisning 2024 och 2025 finns inte i annonsen.

Tomträtten och föreningens ekonomi. Föreningen äger inte marken. Avgälden höjs till 173 400 kr/år 2027 och omförhandlas igen 2032, och fonden för yttre underhåll var bara ca 141 000 kr i slutet av 2023. Be om årsredovisning 2024 och 2025, underhållsplan och stämmoprotokoll före bud, och fråga om de dyraste grannföreningarna också har tomträtt.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är sju Per Albin-radhus på Ålstensgatan med samma planlösning (83–85 m² + 42–43 m²), alla bostadsrätter, sålda sep 2025–maj 2026 enligt Booli och mäklarnas sålda-sidor. Nr 34 (16,2 Mkr, totalrenoverat) justeras ned, nr 103 (14,4 Mkr, gavel med originaldetaljer) lite upp, och de övriga upp 4–5 % för gaveln och utsikten. Mitten blir ca 14,8 Mkr. Utan nr 34 blir mitten ca 14,7 Mkr; bara nr 34 och nr 103 ger ca 15,0 Mkr. Gavelpremien är en bedömning: gaveln nr 103 gick för 14,4 Mkr och mittenhuset nr 113 för 14,1 Mkr samma månad. Ålstensgatan 94, som Booli visar som sista bud (12,5 Mkr), är inte med. Längans affärer har gått från −3 till +8 % mot utgångspris (Hemnet 2024–26), alltså inte Brommas typiska lockpris. Vi har inte kontrollerat om grannföreningarna också har tomträtt; har de egen mark är vårt intervall något för högt.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om årsredovisning 2024 och 2025, underhållsplan och senaste stämmoprotokoll.
2. Hur ser föreningen på avgiftsnivån när avgälden blir 173 400 kr/år 2027, och vad händer vid omförhandlingen 2032? Har utköpet av tomträtten tagits upp igen?
3. Har radon mätts i nr 120? Grannhuset nr 118 låg över gränsvärdet 2023.
4. Hur gammalt är taket, och planerar föreningen fler fasad- eller fönsteråtgärder som medlemmarna betalar?
5. Intyg för våtrummen (källaren 2018, duschrummet 2015) och installationen av värmepumpen 2024.
6. När görs ny energideklaration? Den gamla gick ut 17 nov 2025.
7. Hur ser sjöutsikten ut från köket och gavelterrassen, och vilka bostäder ingår i ”extra terrass” enligt upplåtelsen?