Roslinvägen 1

För och emot

Besiktningen

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning är publicerad, men mäklarens sida anger ”Besiktigad” och en besiktningsgenomgång vid visningen 8 nov. Bedömningen bygger på byggnadsbeskrivningen och renoveringslistan.

Grund och dräneringKontrollera

Grundsulor med mellangjutna betonggolv och grundmur av betong och betonghålsten, typiskt för 1930-talet. Dränerat 1991 av tidigare ägare, källaren renoverad 1997–98. Fråga efter fuktmätning i källaren, där det i dag finns golvvärme och boyta.

TakBra

Betongpannor, yttertaket omlagt 2012.

Fasad och fönsterKontrollera

Putsfasad på trästomme. Fönstren är 2-glas kopplade, vissa isolerglas; en del målades om 2023 och 2025. Putsens skick anges inte.

VåtrumKontrollera

Wc på entréplan renoverat 2010. Badrummet på övre plan med dusch och dubbelhandfat har inget renoveringsår i listan, inte heller bastun i källaren. Fråga efter år och våtrumsintyg.

KökKontrollera

Renoverat 2003, vitt och enligt annonsen med gott om förvaring.

El, värme och ventilationBra

Ny elcentral 2021, övrig el bytt i omgångar. Ny bergvärmepump 2023. Självdrag.

RadonKontrollera

Ingen mätning redovisas. Huset har källare med grundmur av betonghålsten och självdrag; energideklarationen från 12 nov 2025 kan ha en radonrad.

Detaljplan och kulturmiljöKontrollera

Södra Ängby är riksintresse med bevarandeplan (Dp 89058): fast byggrätt, förvanskningsförbud och bibehållet takfall. Den ”stora vinden med möjligheter” kan inte räknas som framtida boyta utan bygglov.

Fråga efter besiktningen och ytorna innan du bjuder. Mäklaren anger att huset är besiktigat men protokollet är inte publicerat. Be om det, och om mätningen som ger 169 m² boarea när registret anger 120 m². På registrets ytor blir vårt intervall 12,7–14,4 Mkr i stället för 13,9–15,7.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta villor på 129–185 m² boarea i Södra Ängby, sålda jun 2025–okt 2026, varav två på Roslinvägen och tre i kvarteren mot Judarn. De flesta redovisar källaren som biarea (60–100 m²), medan Roslinvägen 1 har 169 m² boarea enligt mätning och bara 34 m² biarea; registret anger 120 m². Därför är jämförelserna justerade ned ca 5 %, utom Carl Larssons väg 20 (185 + 24 m²) som har samma uppdelning. Utan det avdraget blir intervallet 14,6–16,6 Mkr och omdömet Rimligt; på registrets ytor (120 + 83 m²) blir det 12,7–14,4 Mkr. Södra Ängby har gått nära utgångspriset: median ca +1 % (32 affärer med uppgift, maj 2025–okt 2026, spann −13 till +14 %). De flesta villor på 150–190 m² har sålts för 14,6–16,8 Mkr, bara de närmare Mälaren (Ängbyhöjden, Pilos väg, Gustaf Lundbergs väg) för 20–23 Mkr. Huset är mindre än de flesta och har mindre tomt. Taxeringsvärdet 11,7 Mkr / 0,75 ger ca 15,6 Mkr. Ingen besiktning är publicerad, så osäkerheten om skicket ligger som risk. Booli visar ingen tidigare försäljning; nuvarande ägare har renoverat sedan 2003. Datumen är lagfartsdatum utom för Egron Lundgrens väg 5.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om besiktningsprotokollet, energideklarationen (12 nov 2025) och frågelistan; sidan visar bara ”Besiktigad”.
2. Vilken mätning ger 169 m² boarea när registret anger 120 m²? Hur stor del av källarplanet räknas som boarea, och finns bygglov för inredningen 1997–98?
3. När renoverades badrummet på övre plan och bastun, och finns våtrumsintyg?
4. Finns en radonmätning? Mät annars under eldningssäsongen.
5. Har källaren haft fukt eller vatten efter dräneringen 1991?
6. Kontrollera plankartan i Stockholms Bygg- och plantjänsten (fastighet Raden 1) och Stadsmuseets klassificering innan du räknar med vinden.