Ekorrvägen 14

För och emot

Besiktningen

1 risk5 att kontrollera1 bra

Grund och souterrängRisk

Souterräng från 1927 med grund som inte är besiktigad. Källaren totalrenoverades 2017 med nya rör, el och ytskikt enligt den förra ägarens lista, och källarfönstren byttes 2024. Fukt bakom inredda väggar mot mark är det vanliga problemet i 1920-talshus; ingen fuktmätning finns.

VåtrumKontrollera

Badrum i marmor på övre plan och våtrum i souterrängen, båda från förra ägarens renovering 2016–17; gäst-wc renoverat 2024–25. Inget tätskiktsintyg eller besiktning redovisat.

Tak och vindKontrollera

Betongpannor; ny takpapp och nya pannor 2014 enligt förra ägaren. Vinden är inte besiktigad. Nytt stuprör och dagvattenledning 2026.

Fasad och fönsterKontrollera

Träfasad, putsad del vid entrén lagad 2026. 2-glasfönster, utvändigt målade 2012; nya fönster i matsalen och ny balkongdörr 2024.

Värme och elBra

Bergvärme; ny NIBE S1256 mars 2026. Golvvärme på entréplanet och ny el där 2024–25, ny el i källaren 2017. Energideklarationen (Peter Jordan, 15 aug 2023) gäller den gamla pumpen. Laddbox för elbil.

VentilationKontrollera

Självdrag. Köksfläkten på entréplanet har utsug ut ur huset. Ingen OVK eller mätning redovisad.

RadonKontrollera

Ingen mätning enligt energideklarationen. Hus med självdrag och souterräng bör mätas under eldningssäsongen.

Utgångspriset ligger redan över jämförelserna. Huset köptes för 18,6 Mkr i sep 2023. Jämförelserna ger 18,0–19,3 Mkr, och utgångspriset 19,9 Mkr ligger över det. I Bromma går villor ofta över utgångspris, men här finns ingen besiktning: beställ en egen före bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta villor från 1920- och 30-talen på 130–173 m² boarea i Stora Mossen, Äppelviken, Ålsten, Smedslätten och Ulvsunda, 0,1–1,4 km bort, sålda maj 2025–okt 2026; affärsdatum, ytor och utgångspris från Hemnet. De flesta är större hus och är justerade upp 3–6 % för storleken; Ålsten och Smedslätten ned 3–5 % för läget och de större tomterna, Ulvsunda upp. Skicket i jämförelserna är okänt utom Bävervägen 28 (renoverad). Medianen blir ca 110 000 kr/m² effektiv area. Känslighet: med Barrstigen 6 i Ulvsunda (15,3 Mkr sep 2026) i stället för Smedslättsvägen 47 blir intervallet 16,5–19,1 Mkr, och omdömet är Högt i båda fallen. Huset såldes för 18,6 Mkr i sep 2023 (Hemnet: utgångspris 19,5 Mkr, samma ytor 130 + 76 m²) och för 8,9 Mkr 2011 (Booli, lagfart). Sedan 2023 har entréplanet och köket renoverats och värmepumpen bytts; prisnivån i Bromma har varit ungefär platt det senaste året. Grannhuset Ekorrvägen 17 (167 + 78 m²) gick för 20,6 Mkr i jan 2024, utanför 18-månadersgränsen. Taxeringsvärdet 14,55 Mkr / 0,75 ger ca 19,4 Mkr. Villor under 25 Mkr i Bromma går i median 4 % över utgångspris, så Högt betyder inte att huset säljs under 19,9 Mkr, bara att jämförelserna inte bär det priset.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 7 % över köpet 2 sep 2023 (18,6 Mkr, 3,2 år sedan, 2,2 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns en överlåtelsebesiktning eller frågelista? Om inte: kan en egen besiktning göras före budgivningen?
2. Har nedre planets pentry och våtrum bygglov, och är souterrängens ytor mätta som biarea i mätningen?
3. Vem gjorde mätningen till 130 + 76 m² och när? Atemp i energideklarationen är 222 m².
4. Vem utförde våtrummen 2016–17 och gäst-wc 2024–25, och finns behörighetsintyg?
5. Har källaren eller souterrängen haft fukt eller vatten efter skyfall (kombinerat avlopp), och finns backventil?
6. Har attefallshuset anmälts och fått startbesked?
7. Gör en radonmätning under eldningssäsongen.