Klyftvägen 2A

För och emot

Besiktningen

Grund och souterrängRisk

Platta på mark med uppreglat isolerat golv direkt på betongen och ingen isolering under. Provhål under tröskeln i sovrummet gav 20 % fuktkvot i en golvregel (gräns 17 %); fördjupad undersökning rekommenderas. Innervägg i pannrummet 10 %. Sluttande tomt, dränering 2002.

VåtrumKontrollera

Renoverade 2025 enligt säljaren. Badrummet har felmonterad brunnsmanschett, plant golv utanför duschzonen och saknar tröskel; under badkaret kunde inte besiktas. Duschrummet i souterrängen har golvbrunn för nära vägg. Två toaletter saknar uppvik, tvättstugan golvbrunn och tätskikt. Fuktindikeringen var normal.

Tak, vind och terrassKontrollera

Låglutande valmat papptak, ny papp 2014, ytrost på fotplåtar. Vinden är för låg för att besiktas. Takterrassen är underbyggd och låglutande med falsad plåt under trallen, en riskkonstruktion som kräver underhåll.

Fasad, fönster och sockelKontrollera

Sprickor och putssläpp i fasaden. Fönster- och tröskelbleck saknas på souterrängplanet, fuktskyddet vid sockeln ligger oskyddat och ett stuprör är inte anslutet. Kopplade 2-glas- och 3-glas isolerfönster, några behöver målas.

Värme, el och ventilationKontrollera

Luft/vatten- och luft/luftvärmepump monterade 2025 enligt besiktningen; annonsen anger en CTC från 2012. Energideklarationen (aug 2024) bygger på gas och direktverkande el. Självdrag. Jordade uttag utan anmärkning, el från 2010.

KökKontrollera

Fuktskydd saknas i diskbänksskåpen i båda köken och under kyl/frys på entréplanet.

RadonBra

20–40 Bq/m³ i tre rum, mätt apr–aug 2025 utanför eldningssäsongen i ett hus med självdrag, vilket ger för låga värden. Ingen blåbetong enligt rapporten.

Gårdshus och poolRisk

Gårdshuset på 50 m² med kök och wc, poolytan och altanen runt den ingår inte i besiktningen. Frågelistan anger att poolen saknar bygglov.

Souterrängen avgör priset. Mätningen räknar souterrängplanet som boarea, 245 m² mot registrets 162. Golvet där ligger på betongplatta utan isolering, och en golvregel hade 20 % fuktkvot. Kräv fuktutredningen före bud. Räknat på registrets ytor blir intervallet 18,1–19,5 Mkr i stället för 20,0–21,6.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta villor på 163–290 m² boarea i Ulvsunda och Stora Mossen, 0,5–1,1 km bort, sålda feb–okt 2026; affärsdatum och mäklarens ytor från Hemnet, utom Mårdvägen 37 (Booli). Alla utom Hermelinstigen 12 redovisar källaren som biarea och är justerade ned 5 %, eftersom vårt souterrängplan räknas som boarea; husen i Stora Mossen är justerade ned 3 % för den högre prisnivån. Medianen blir ca 75 000 kr/m² effektiv area. Till det kommer utsikten (+0,75 Mkr), gårdshuset (+0,7) och den större tomten (+0,5). Räknat på registrets ytor (ca 168 + 90 m², utan källaravdraget) blir intervallet 18,1–19,5 Mkr, och utan gårdshuset 19,3–20,8. Huset köptes för 12,5 Mkr i okt 2024 (Booli, lagfart; ingen annons på Hemnet), och köpet plus renoveringen ger ca 15–16 Mkr; taxeringsvärdet 10,94 Mkr / 0,75 ger 14,6 Mkr, men taxeringen bygger på 162 m². Grannarna Klyftvägen 13 (133 + 50 m², 14,6 Mkr sep 2024) och Åkerhielmsgatan 30 (206 + 2 m², 16,75 Mkr jun 2025 enligt Hemnet, 17,75 enligt Booli, därför utelämnad) ligger på 81 000–92 000 kr/m² effektiv area, så intervallet har stöd. Villor under 25 Mkr i Bromma går i median 4 % över utgångspris; ett utgångspris kring 18–19 Mkr kan vara ett lockpris.

Tidigare försäljningar

Senaste köpet var 24 okt 2024 för 12,5 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vad blir utgångspriset, och när är visningen?
2. Kan fuktutredningen i souterrängens sovrum göras före bud, och vad visar den?
3. Finns bygglov för gårdshuset som bostad, och tillåter stadsplanen (Bergfoten m m, 1957, ändrad 2020) kök i både souterrängen och gårdshuset?
4. Vem gjorde våtrumsrenoveringen 2025? Finns behörighetsintyg och dokumentation av tätskikten?
5. Vilka värmepumpar finns: annonsen anger en CTC från 2012, besiktningen nya pumpar 2025. Görs en ny energideklaration?
6. Vad drar 33 580 kWh el per år: gårdshuset, inomhusspat, utomhusjacuzzin?
7. Mätbeviset och radonmätningen från 2025 är beställda av en annan person än den som skrivit under frågelistan; fråga vem som är lagfaren ägare och om huset har bjudits ut tidigare.
8. Gör en ny radonmätning under eldningssäsongen och låt besiktiga gårdshuset.