Palettgränd 4
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1938 i souterräng på en återvändsgata i Södra Ängby, 182 + 15 m² enligt mätning. Registret anger 90 m², så souterrängplanet räknas som boarea, och varken pris, besiktning eller renoveringslista är publicerade.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 15,5 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt15,5–16,7 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 16,7 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Återvändsgata i Södra Ängby, ca 450–500 m från gröna linjen och Bergslagsvägen, så trafiken ligger inte intill (OpenStreetMap)
- Ca 510 m till tunnelbanan vid Ängbyplan och ca 300 m till Mälaren, med Ängbybadet och Judarnskogen nära
- Två hela plan: entréplan med två sovrum, badrum, kök och sällskapsrum med balkong; souterrängplan med tre sovrum, allrum, tvättstuga och badrum med bastu
- Bergvärme, vattenburen golvvärme i souterrängplanet och golvvärme i köket
- Originaldetaljer kvar enligt annonsen: fiskbensparkett, blyspröjsade fönster och öppen spis
- Tomt på 676 m² mot en allmänning, ungefär som grannarnas
Talar emot
- Ingen besiktning, frågelista eller renoveringslista är publicerad; skicket bygger bara på mäklarens byggnadsbeskrivning
- Registret anger 90 m² boarea mot annonsens 182 m², så ca 90 m² av boarean ligger i souterrängplanet
- Kök och badrum har inga årtal i annonsen
- Självdrag och mest kopplade 2-glasfönster, energiklass D (137 kWh/m²)
- Taxeringsvärdet 10,66 Mkr / 0,75 ger ca 14,2 Mkr, under vårt intervall
- Bevarandeplanen ger ingen byggrätt utöver dagens hus
Besiktningen
8 att kontrollera
- BesiktningKontrollera
- Ingen överlåtelsebesiktning är publicerad. Mäklarens sida och Widerlövs sida visar brickan ”Besiktigad”, men inget protokoll. Bedömningen bygger på byggnadsbeskrivningen.
- Grund och souterrängKontrollera
- Grundsulor med mellangjutna betonggolv och grundmur av betonghålsten, typiskt för 1930-talet. Souterrängplanet är inrett med sovrum, allrum och badrum med bastu och har vattenburen golvvärme. Fråga efter fuktmätning och dränering, eftersom planet i dag är boyta.
- TakKontrollera
- Plåttak. Årtal för omläggning anges inte.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Putsfasad på trästomme. Fönstren är 2-glas kopplade samt isolerglaskassetter; skick och underhåll anges inte.
- Värme och ventilationKontrollera
- Bergvärme med vattenburen golvvärme i souterrängen och golvvärme i köket. Självdrag. Värmepumpens ålder anges inte; energideklarationen gjordes 30 okt 2026 men är inte publicerad.
- VåtrumKontrollera
- Två badrum, ett på varje plan, det nedre med bastu, och tvättstuga. Renoveringsår och våtrumsintyg anges inte.
- VA och elKontrollera
- Kommunalt vatten och avlopp. Elcentralens och stammarnas ålder anges inte. Fråga om backventil, Bromma har kombinerat avlopp på många håll.
- DetaljplanKontrollera
- Södra Ängby är riksintresse med bevarandeplan (Dp 89058): fast byggrätt, förvanskningsförbud och utökad lovplikt sedan dec 2025. Fastigheten heter Foajén 2 (Hitta); läs plankartan för just den.
Be om besiktningen och mätningen innan du bjuder. Huset anges som besiktigat men protokollet är inte publicerat, och boarean 182 m² är dubbelt så stor som registrets 90 m². Fråga efter protokollet, mätintyget och bygglov för inredningen av souterrängplanet. På registrets ytor (90 m² boarea, souterrängen som biarea) blir vårt intervall 11,8–12,6 Mkr i stället för 15,5–16,7.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Kök, om det är från före 2010 | 400–700 tkr | 5–10 år |
| Ett av badrummen, om det är äldre än 15–20 år | 300–500 tkr | 0–10 år |
| Dränering och fuktskydd av souterrängväggar | 250–450 tkr | 5–10 år |
| Fönsterrenovering | 200–400 tkr | 0–10 år |
| Egen besiktning och radonmätning | 10–20 tkr | före bud |
| Nödvändigt / allt | 0,01–0,5 / 1,2–2,1 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Carl Larssons väg 20, Södra Ängby | 185+24 | 16 750 000 | 85 000 | jun 2026 |
| Ehrenstrahlsvägen 5, Södra Ängby | 223+20 | 17 400 000 | 74 700 | aug 2026 |
| Gustaf Lundbergs väg 5, Södra Ängby | 175+76 | 19 400 000 | 91 100 | okt 2026 |
| Gustaf Lundbergs väg 27, Södra Ängby | 217+58 | 16 700 000 | 67 900 | sep 2026 |
| Egron Lundgrens väg 1, Södra Ängby | 172+25 | 16 050 000 | 87 000 | aug 2025 |
| Höckertsvägen 26, Södra Ängby | 161+39 | 15 350 000 | 85 000 | sep 2025 |
| Egron Lundgrens väg 5, Södra Ängby | 158+104 | 16 150 000 | 76 900 | maj 2026 |
| Roslinvägen 37, Södra Ängby | 158+49 | 17 350 000 | 95 100 | jul 2026 |
| Palettgränd 4, utgångspris | 182 + 15 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är åtta villor på 158–223 m² boarea i Södra Ängby inom ca 430 m, sålda aug 2025–okt 2026, med mäklarens ytor och affärsdatum från Hemnet. Närmast i planlösning är Carl Larssons väg 20 (185 + 24 m², 16,75 Mkr i jun 2026, till utgångspris) och Egron Lundgrens väg 1 (172 + 25 m², 16,05 Mkr), som också räknar nedre planet som boarea. Fyra jämförelser redovisar källaren som biarea och är därför justerade ned ca 5 %; utan det avdraget blir intervallet 15,3–16,9 Mkr. Grannhuset Gustaf Lundbergs väg 5 (19,4 Mkr i okt 2026) drar upp; utan det blir intervallet 15,4–16,8 Mkr. Registret anger 90 m² boarea; på de ytorna (90 + 107 m²) ger samma kr/m² 11,8–12,6 Mkr, och taxeringsvärdet 10,66 Mkr / 0,75 ger ca 14,2 Mkr. Intervallet förutsätter alltså att souterrängplanet är fullvärdig boyta, vilket bara mätintyget och besiktningen kan visa. Södra Ängby har gått nära utgångspriset (median ca +1 %, se bromma.md), inte Brommas vanliga lockpris-mönster. Inget utgångspris är satt; ingen besiktning eller renoveringslista är publicerad, så osäkerheten om skicket ligger som risk och sänker smärtgränsen. Booli visar ingen tidigare försäljning; enligt Ratsit har nuvarande ägare bott här sedan 2005.
Budstrategi
Att göra före bud
- Be om besiktningsprotokollet, energideklarationen (30 okt 2026) och frågelistan; sidan visar bara ”Besiktigad”.
- Vilken mätning ger 182 m² boarea när registret anger 90 m²? Finns bygglov för inredningen av souterrängplanet, och när gjordes den?
- När renoverades kök, badrum och bastu, och finns våtrumsintyg? När installerades bergvärmepumpen?
- När lades taket om, och har souterrängen dränerats?
- Finns en radonmätning? Mät annars under eldningssäsongen.
- Kontrollera plankartan för Foajén 2 i Stockholms Bygg- och plantjänsten och Stadsmuseets klassificering.
Underlag: Fjelkners by Widerlövs annons med byggnadsbeskrivning, taxering, energiuppgifter och driftkostnad (läst 31 okt 2026), Widerlövs sida (”Kommande bostad”, ”Besiktigad”, inga dokument, 31 okt 2026), Booli (annons och slutpriser för Södra Ängby, 31 okt 2026), Hemnet (sålda villor i Bromma med mäklarens ytor, utgångspris och affärsdatum, 31 okt 2026), Hitta.se (registrets boarea 90 m², fastighet Foajén 2), OpenStreetMap (avstånd till tunnelbana, Bergslagsvägen och Mälaren), method/omraden/bromma.md (Dp 89058, riksintresse). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Södra Ängby och i Bromma
Alla villor i Bromma
Roslinvägen 1
Högt utgångspris- Utgångspris
- 16,45 Mkr
- Bedömt värde
- 13,9–15,7 Mkr
Ålstensgatan 120
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 14,75 Mkr
- Bedömt värde
- 14,3–15,3 Mkr
Ekorrvägen 14
Högt utgångspris- Utgångspris
- 19,9 Mkr
- Bedömt värde
- 18,0–19,3 Mkr
Klyftvägen 2A
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 20,0–21,6 Mkr
Bergslagsvägen 278
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,99 Mkr
- Bedömt värde
- 6,7–7,2 Mkr
Sandstensvägen 27
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,9 Mkr
- Bedömt värde
- 11,8–12,6 Mkr