Ankarstocksvägen 20

För och emot

Besiktningen

Tak och vindBra

Omlagt 2019 med nytt underlagstak, papp, läkt och pannor, och takstolarna förstärktes. Äldre missfärgningar finns kvar på gavelväggarna (delvis behandlade), men inget på de nya delarna. Taklucka och skorstensbeslag är inte bytta.

Källare och grundBra

Omdränerad och fuktisolerad 2016–17, och golven omgjutna med isolering och golvvärme. Ingen konventionell riskkonstruktion. Färgsläpp vid skorstenen och i tvättstugan kan bero på för tät färg. Spricka i grundmuren vid källardörren.

Badrum källareKontrollera

Från 2011, kvalitetsdokument saknas. Golvbrunnen var proppad med plastlock, så manschett och tätskikt kunde inte besiktigas. Fuktindikering gick inte att göra eftersom golvet var nyskurat.

Tvättstuga och wcBra

Renoverade 2019 med kvalitetsdokument. Skvallerrör saknas till båda inbyggda wc-cisternerna. Ytan bakom och under värmepannan gjordes inte om.

El och VVSBra

All el och allt vatten och avlopp i huset byttes efter köpet. Elcentralerna saknar märkning. Servisledningarna ut till gatan har okänd ålder.

Fasad, fönster och balkongKontrollera

Fasaden tilläggsisolerad och bytt 2018–19. Fönsterbleck utan uppdragna gavlar. Balkongens tätskikt (tak för rummet under) gick inte att se under trallen, och räcket är bara 90 cm.

Värme och ventilationBra

Elpanna med radiatorer och golvvärme, luft/luft-värmepump och mekanisk frånluft från renoveringen. Energiklass E.

Tomträtten avgör priset. Huset är i gott skick efter renoveringen 2018–19, men tomten ägs av Stockholms stad och avgälden är 36 400 kr per år. Jämförelserna i Bällsta och Eneby är nästan alla friköpta, så vi drar ca 1,0 Mkr för tomträtten. Fråga när avgälden regleras nästa gång och vad ett friköp skulle kosta, och be om radonmätningen och kvalitetsdokument för badrummet i källaren.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Bällsta har nästan bara mindre stugor (62–68 m² boarea). Jämförelserna är därför åtta villor på 81–123 m² boarea i Bällsta och Eneby, sålda jun 2025–sep 2026, varav sex är friköpta enligt Hemnet. Huset självt är tomträtt med avgäld 36 400 kr per år. Vi drar ca 1,0 Mkr för det (avgälden kapitaliserad med ca 3,5 %), i linje med Nockebyvägen 31 i Höglandet, som såldes med tomträtt ca 12 % under friköpta villor i samma storlek. Renoveringen 2018–19 läggs till med 0,3 Mkr, eftersom jämförelsernas skick är okänt. Huset såldes i juni 2019 för 5,15 Mkr (6 % under utgångspriset) före renoveringen. Villor i Bromma gick i median 4 % över utgångspriset 2026, så räkna med att budgivningen kan gå något över 9,0 Mkr.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 75 % över köpet 11 jun 2019 (5,15 Mkr, 7,4 år sedan, 7,9 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. När regleras tomträttsavgälden nästa gång, och vad skulle ett friköp av tomten kosta enligt exploateringskontoret?
2. Finns radonmätningen (besiktningen nämner en men den bifogades inte)?
3. Finns kvalitetsdokument för badrummet i källaren från 2011, och varför var golvbrunnen proppad?
4. Finns bygglov för tillbyggnaderna på 1960- och 1980-talet och för fasadbytet 2018–19?
5. Finns mätbevis, eller är ytorna bara taxeringens?
6. Gör en köpargenomgång med OBM (uppdrag AB8237, giltig till 28 sep 2027).