Bällstavägen 165

För och emot

Besiktningen

2 risker7 att kontrollera

KällareRisk

Utreglade väggar och uppreglade golv med organiskt material mot betong. Fuktkvoter 17–23 % i allrum, pannrum, tvättstuga och nedre hall, missfärgat virke i provhålet. Besiktningen rekommenderar en mer omfattande undersökning.

Grund och dräneringKontrollera

Källare av betong och betonghålsten, omdränerad och fuktisolerad ca 2000–2007. Mindre sprickor i sockeln, marken lutar mot huset och brunnen vid källartrappan behöver rensas.

GarageRisk

Tillbyggt 1987 med plåttak med för låg lutning. Innertaket är delvis utrivet efter läckage och skadorna pågår. Röta i ändträ och panel nära mark på gaveln.

Vind och takKontrollera

Betongpannor på råspont, omlagt för ca 15–20 år sedan. Fuktfläckar och begränsad mikrobiell påväxt på vinden, isolering som täpper till takfoten och svag ventilation. Mossa och äldre plåt på taket. Delar av vinden gick inte att besiktiga.

VåtrumKontrollera

Badrum på övre plan med golvbrunn för nära väggen och felaktigt monterad manschett; inga förhöjda fuktvärden. Wc på båda planen och tvättstugan i äldre standard.

VVS och elKontrollera

Gjutjärnsledningar från 1946 har nått sin tekniska livslängd; delar är bytta till plast. Elen är delvis äldre och bör ses över av elektriker.

Värme och ventilationKontrollera

Elpanna på 9 kW med radiatorer och golvvärme i källaren, självdrag. Energideklarationen föreslår luft/vatten-värmepump (ca 150 tkr, sparar ca 10 400 kWh per år). Annonsens uppgift om en värmepump från 2015 syns inte i besiktningen eller deklarationen.

Fasad, fönster och balkongKontrollera

Träfasad med målningsbehov, färg- och kittsläpp på fönster och trasiga rutor i källaren. Balkongen har inbyggda träreglar med risk för röta.

RadonKontrollera

Ingen mätning. Huset är från 1946 med självdrag; mät under eldningssäsong.

Låt utreda källaren före bud. Besiktningen mätte 17–23 % fuktkvot i källarens uppreglade golv och utreglade väggar och rekommenderar en mer omfattande undersökning. Räkna med att riva ut träkonstruktionerna och bygga om med oorganiska material, ca 0,2–0,4 Mkr. Fråga också varför annonsen nämner en värmepump från 2015 som varken besiktningen eller energideklarationen har.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är fyra villor från 1939–40 som såldes som renoveringsobjekt 0,3–0,6 km bort (5,66–6,65 Mkr), ett renoveringsobjekt på stor tomt vid Spångavägen och två större villor på samma sträcka av Bällstavägen, sålda maj 2025–sep 2026 (Booli; affärsdatum från Hemnet och mäklarnas sidor). De ger ca 61 000 kr/m² effektiv area och ca 6,9 Mkr före avdraget för garaget och källaren. Renoverade eller välskötta villor av samma storlek i grannkvarteren (Plommonvägen 7, 11 och 30, Enebyvägen 29) gick för 7,5–9,5 Mkr, så skillnaden mot ett färdigt hus är ca 1–2,5 Mkr, i linje med renoveringskalkylen. Villorna närmast längs Bällstavägen har sålts för ca 52 000–64 000 kr/m² effektiv area mot ca 67 000–75 000 för de renoverade husen på sidogatorna; skillnaden beror också på storlek och skick, men läget mot vägen drar ned. Känslighet: utan Jordgubbsvägen 9, den billigaste, blir mitten ca 6,8 Mkr; omdömet ändras inte. Taxeringsvärdet 7,0 Mkr delat med 0,75 ger ca 9,3 Mkr, men taxeringen ser inte skicket. Bromma-villor under 25 Mkr har i median gått ca 4 % över utgångspriset, och renoveringsobjekten här gick från 6 % under till 6 % över. Utgångspriset 6,0 Mkr ligger under taxeringsvärdet och ser ut som ett lockpris; räkna med att budgivningen passerar det. Bromma flygplats bana ligger under 0,6 km bort (OSM), lika för jämförelserna; ingen justering. Booli visar ingen tidigare försäljning av huset.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vad är budet i dag? Fastighetsbyrån visar bara budgivningen med kod
2. Annonsen nämner en värmepump installerad 2015, men besiktningen och energideklarationen beskriver bara en elpanna. Finns det en värmepump, och fungerar den?
3. Låt en fuktexpert undersöka källarens uppreglade golv och utreglade väggar före bud, och be om offert på ombyggnad
4. Finns frågelista? Vem lämnade uppgifterna till besiktningen (”ombud”), och finns kända fel eller försäkringsskador?
5. Vad har garagetaket läckt sedan när, och har skadan anmälts till försäkringsbolaget?
6. Finns bygglov för garaget (1987) och uterummet (ca 2020–21)? Vilken detaljplan gäller för Tornspiran 4?
7. Finns en oljecistern kvar från tiden före elpannan?
8. Mät radon under eldningssäsongen