Bällstavägen 47

För och emot

Besiktningen

2 risker3 att kontrollera2 bra

RadonRisk

Korttidsmätning (Eurofins, 30 aug–6 sep 2026) gav 1 030–1 530 Bq/m³ i källare, entréplan och övre plan. Radonfirmans offert: radonsug steg 1 för 86 400 kr; om halterna sedan är för höga kan steg 2 behövas, som inte är prissatt. Viss förhöjd gammastrålning i väggpartier kan vara blåbetong.

Källare och grundKontrollera

Källare med ny dränering och fuktisolering 2013. Påreglade väggar med metallreglar och mineralull innanför motfyllda ytterväggar är en riskkonstruktion; ett provhål gav ca 55 % RF. Besiktningsmannen rekommenderar fortsatt teknisk undersökning för säkert besked. Pannrummet saknar golvbrunn.

Tak och vindBra

Taket omlagt 2021. Äldre fuktfläckar på underlagstaket och missfärgad taklucka; ingen onormal fukt indikerades. Taket besiktigades bara från takluckan.

VåtrumBra

Badrum, dusch och bastu i källaren från 2016 med kvalitetsintyg. Duschen på entréplanet har okänd ålder; ingen onormal fukt vid stickprov i någon av duscharna. En toalett på entréplanet används inte längre.

Fönster och fasadKontrollera

Kopplade 2-glasfönster, delvis bytta till bullerrutor av förra ägaren; underhållsbehov på flera fönster. Putsfasaden lagad 2014; sockelns fuktskydd är sprött där solen når.

Ventilation och elKontrollera

Självdrag med fuktfläktar i badrummen; ingen ventilationskontroll gjord. Fem elcentraler, jordfelsbrytare finns, gruppförteckning saknas i en central. Elbilsladdare 2024.

GarageRisk

Garaget är i dåligt skick enligt annonsen och ingår inte i besiktningen.

Radonhalten måste ner, och boarean behöver bekräftas. Mätningen gav 1 030–1 530 Bq/m³, fem till åtta gånger referensnivån, och den gjordes på sommaren. Offerten för steg 1 är 86 tkr, men steg 2 kan behövas. Begär också mätbevis: registret har 110 m² boarea, annonsen 218 m². På registrets ytor ger samma kr/m² ca 9 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta villor på 155–246 m² boarea i Mariehäll och Bromma Kyrka, 0,1–2,4 km bort, sålda maj 2025–sep 2026; ytor, tomt, byggår och utgångspris från Hemnets sålda-sidor. Huset är större än nästan alla, så de är justerade ned 2–10 %; mest Cronströmsvägen 24 (1977, nästan ingen biarea) och villorna vid Bromma kyrka med större tomter. Två ligger vid Bällstavägen (171 och 173). Mariehälls äldre stora villor har gått lågt: Solbergsvägen 54 (1933, 220 + 80 m²) gick för 11,5 Mkr i mars 2025 och Flyttblocksvägen 10 för 10,75 Mkr i december 2025. Utan Cronströmsvägen 24 blir mitten ca 14,6 Mkr. Allt bygger på annonsens 218 + 160 m²; Atemp 318 m² stöder ungefär den ytan, men registret har 110 + 136 m², och på registrets ytor ger samma kr/m² ca 9 Mkr. Huset köptes för 10,15 Mkr i november 2015 (Booli, lagfart). Inget utgångspris finns än; i Bromma går villor under ca 25 Mkr i median 4 % över utgångspriset.

Tidigare försäljningar

Senaste köpet var 30 nov 2015 för 10,15 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vilket utgångspris och när är visning och budgivning?
2. Finns mätbevis? Registret har 110 + 136 m², annonsen 218 + 160 m². När och med vilket bygglov inreddes ytan?
3. Huset delades 2013 i två lägenheter. Finns bygglov och slutbesked för det och för att det nu är en bostad igen? Varför har energideklarationen typkod 223?
4. Gör säljaren radonsaneringen före tillträdet, eller dras den av på priset? Görs en långtidsmätning under eldningssäsongen?
5. Vad kostar steg 2 i radonofferten, och finns blåbetong i huset?
6. Fastighetsbyrån har en äldre objektsida för adressen (objektID 3541717) märkt såld. Har huset varit ute förut?
7. Kan en fördjupad undersökning av de påreglade källarväggarna göras före bud?
8. Detaljplan och antal tillåtna lägenheter är inte kontrollerade: be om planen för Skimmeln 9.