Spångavägen 134

För och emot

Besiktningen

8 risker2 att kontrollera

KällarbjälklagRisk

Kraftiga rötskador i golvbjälklaget under köket, mikrobiella skador och mycel från svamp. Materialprov är taget men inte redovisat, och besiktningsmannen rekommenderar fortsatt teknisk undersökning.

Källare och grundRisk

Fuktinträngning i de motfyllda ytterväggarna, utfällningar och sättningssprickor i grundmuren. Fuktisolering och dränering är i äldre utförande. Utrymmet under farstun gick inte att öppna på grund av sättningar.

Tak och vindRisk

Tegeltaket har bristfällig täckning, frostsprängda pannor, saknade vattbrädor och rostig plåt. Fuktgenomslag och förhöjda fuktkvoter vid skorstenen och expansionskärlet. Parallelltaket gick inte att besiktiga.

Fasad och fönsterRisk

Sprickor och putssläpp i fasaden, takkupans fasad behöver underhåll. 2-glas kopplade fönster med spruckna rutor och underhållsbehov; entrédörren tar fukt från trappan.

VåtrumRisk

Två badrum i äldre standard med brister. Mikrobiell påväxt och färgsläpp i badrumstaket på övre plan; missfärgningar i taket under det. Besiktningsmannen rekommenderar renovering och kontroll av konstruktionen bakom.

InvändigtRisk

Avvikande lukt av mikrobiell karaktär vid inträde, lutande golv efter sättningar, fuktfläckar under fönster och i tak på båda planen, mikrobiella missfärgningar i groventrén.

Balkong och farstukvistRisk

Presenning på balkonggolvet efter takläckage, sättningar i balkongutbyggnaden och allvarliga rötskador under farstukvisten. Besiktningsmannen föreslår att båda rivs.

Värme och ventilationRisk

Oljepanna som enligt uppgift är ur funktion. Självdrag med svag luftväxling. Murstocken är inte provtryckt och inte sotad sedan 2023.

El och VVSKontrollera

Äldre installationer som behöver ses över. Rostiga VVS-kopplingar med fukt och kondens på elskåpet i källaren. Vattnet var avstängt, så VVS-funktionen är inte kontrollerad.

RadonKontrollera

Ingen mätning. Besiktningen rekommenderar kontroll.

Räkna på rivning innan du räknar på renovering. Huset behöver i stort sett allt utom stommen, ca 3,9–6,8 Mkr, och svampen i bjälklaget är inte analyserad. Priset motsvarar ungefär tomtvärdet enligt taxeringen. Fråga stadsbyggnadskontoret före bud om rivningslov och vad planen tillåter (ett hus, 120 m² bottenyta, en våning med inredd vind), och begär svaret på materialprovet.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta beboeliga villor på 71–121 m² boarea i Bromma Kyrka, 0,2–0,6 km bort, sålda jun 2025–okt 2026 (Booli; flera med lagfartsdatum, Spångavägen 104 och Norlindsvägen 34 med affärsdatum från Hemnet). De ger ca 76 000 kr/m² effektiv area och ca 10,3 Mkr för huset i normalt skick. Från det dras renoveringen med full kostnad, 4,3 Mkr, och tomten läggs till med 0,4 Mkr. Omdömet hänger på renoveringskostnaden: med 3,9 Mkr blir intervallet 6,3–7,3 Mkr och utgångspriset Rimligt, med 5,3 Mkr (mitten av kalkylen) 5,0–5,8 Mkr. Kontroll mot tomten: taxeringens markvärde är ca 5,2 Mkr, alltså ca 6,9 Mkr i marknadsvärde, och rivningen kostar ca 0,3–0,5 Mkr, vilket ger ca 6,4–6,6 Mkr för den som river. Inga tomtaffärer i Bromma Kyrka hittades; de billigaste beboeliga villorna på 540–600 m² tomt gick för 6,3 Mkr (Klockarstigen 26, maj 2025) och 7,5 Mkr (Norlindsvägen 34, nov 2025). Bromma-villor går i median ca 4 % över utgångspriset, men för ett hus som inte går att bo i och som banker lånar mindre på gäller det inte säkert. Booli visar ingen tidigare försäljning av huset.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vad visade materialprovet från källarbjälklaget? Är det äkta hussvamp?
2. Har säljaren eller mäklaren frågat stadsbyggnadskontoret om rivningslov? Är huset klassat av Stadsmuseet?
3. Gäller stadsplanen Pl 2595 B från 1943 och tomtindelningen från 1946 fortfarande, eller finns en senare plan för kvarteret Prästängen?
4. Finns en oljecistern, och var? Är den tömd och sanerad?
5. Vad är avtalsservitutet som belastar fastigheten (”last, avtalsservitut: Villa”)?
6. Varför finns ingen frågelista, och vem är säljaren (dödsbo)?
7. Gör egen besiktning med fuktutredning av bjälklaget eller räkna på rivning; ta in offert på rivning och grundundersökning före bud
8. Hur blir finansieringen? Banker lånar ofta mindre på ett hus som inte går att bo i