Gliavägen 74

För och emot

Besiktningen

TakRisk

Betongpannor och underlagsduk från 1976, besiktigat bara från takstege. Mycket mossa, torrsprucket nockband och rost på takfläktens huv. Besiktningen anser livslängden passerad; räkna med omläggning inom några år.

VindKontrollera

Underlagstakduken har sprickor och glipor. Bortre delar av vinden saknar landgång, och snedtaken är parallelltak som inte kan besiktigas.

KrypgrundKontrollera

Original krypgrund med träbjälklag, ventilerad med fläkt via bjälklaget. Fuktkvot ca 12 % i syllarna (gräns 17 %), men bara stickprov. Fuktig sand vid golvluckan, som nu är tätad. Lågt placerade grundventiler kan släppa in ytvatten.

Badrum övre planKontrollera

Från 2006. Rörgenomföringar i golvet under badkaret enligt äldre standard och lokalt svag lutning mot brunnen. Takfönstret är slitet. Ingen förhöjd fuktindikation.

Dusch och wc entréplanBra

Renoverat 2022 med kvalitetsintyg. Fönster i duschzonen är skyddat, och golvet utanför duschen lutar inte helt mot brunnen.

TvättstugaKontrollera

Renoverad 2010 av fackman, men intyg saknas.

El och avloppKontrollera

Båda i original från 1976. Stickprov på jordade uttag utan anmärkning. Filma avloppet och låt en elektriker se över centralen.

Värme och ventilationBra

Luft/luft-värmepump från 2024, elradiatorer, elgolvvärme och takvärme i vardagsrummet. Frånluft via köksfläkten. Energiklass C.

Fasad, fönster och dörrarBra

Fasaden målad 2024 och fönstren 2026. En glasruta i balkongdörren är sprucken.

FörrådBra

Före detta garage, ombyggt 1985. Nytt papptak med ökad lutning 2024. Täcklock saknas på eldosor.

Taket är förbrukat. Taket är från byggåret 1976, och besiktningen anser att både pannorna och underlagsduken har nått sin tekniska livslängd. Räkna med ca 0,35–0,55 Mkr för omläggning, och ta in en offert innan du bjuder. Krypgrunden mättes bara med stickprov; be om en fördjupad fuktmätning om du bjuder i övre delen av intervallet. Grannhuset Gliavägen 76 gick för 12,5 Mkr den 20 oktober.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta villor i Bromma Kyrka på 112–178 m² boarea, sålda jan–okt 2026, varav fyra på Gliavägen. Grannhuset Gliavägen 76 (121 + 85 m², 852 m² tomt) såldes 20 okt 2026 för 12,5 Mkr utan utgångspris på Hemnet, av samma mäklarkontor; det är den bästa enskilda jämförelsen. Flera är lagfartsrader på Booli, så affären kan vara några månader äldre. Taket från 1976, som besiktningen kallar förbrukat, dras med 0,3 Mkr (0,7 × ca 0,45 Mkr). Gliavägen 95 såldes två gånger: 12,0 Mkr i dec 2025 (159 + 19 m²) och 15,3 Mkr i sep 2026 (219 m²), troligen efter ombyggnad; den är inte med. Tar man bort Vultejusvägen 4B, som drar mest uppåt, sjunker mitten ca 0,1 Mkr. Taxeringsvärdet 9,25 Mkr / 0,75 ger ca 12,3 Mkr. I Bromma gick villor i median 4 % över utgångspriset sommaren och hösten 2026. Huset ligger ca 0,5 km från västra änden av Bromma flygplats bana. Jämförelserna i Bromma Kyrka har samma läge, så flyget ingår i deras priser. Trafiken minskade när BRA flyttade till Arlanda i slutet av 2025, och utredningen föreslog i september 2026 att flygplatsen hålls öppen till 2033. Inget regeringsbeslut är fattat.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns offert eller plan för takomläggningen, och när läckte takfönstret i badrummet senast?
2. Kan en fördjupad fuktmätning i krypgrunden göras före bud, och har avfuktare funnits?
3. Har avloppet filmats någon gång sedan 1976?
4. Vad omfattar avtalsservituten (villa och in- och utfartsväg), och vem underhåller skaftvägen?
5. Vilka detaljplaner gäller, och finns bygglov för inredningen av övervåningen 1980, burspråket och garaget som blev förråd 1985?
6. Finns kvalitetsintyg eller kvitton för tvättstugan 2010 och badrummet 2006?
7. Gör en köpargenomgång med OBM (uppdrag AB8357, giltig till 14 okt 2027).