Kakvägen 54

För och emot

Besiktningen

6 att kontrollera2 bra

SuterrängplanKontrollera

Motfyllda ytterväggar med utregling på insidan och flytande golv på betongplatta, båda riskkonstruktioner. Fuktisolering och dränering är original. Inga tecken på nedsatt funktion vid besiktningen, men ingen konstruktionskontroll med provhål gjordes.

VåtrumKontrollera

Badrum, wc med dusch och tvättstuga från 1987, teknisk livslängd passerad. Klinker lagt på plastmattan i badrummet för ca 12–13 år sedan, klämring saknas i badrummets golvbrunn och sitter löst i de andra två, rörgenomföringar i våtzon. Inga förhöjda fuktvärden vid stickprov.

Tak och vindKontrollera

Betongpannor på råspont och papp från 1987; mossbehandlat och nya nocktätningar. Någon spräckt och någon ojämn panna, vindskivor behöver underhåll. Fuktfläckar vid genomföringar på vinden, inga förhöjda fuktvärden.

Fasad, fönster och altanKontrollera

Träfasad målad för ca 15 år sedan, med målningsbehov och röta på enstaka ställen. Fönster från 1987 med äldre isolerglaskassetter som kan börja läcka. Altanen är sliten.

El och vvsKontrollera

Installationer från byggåret, radiatorer bytta för ca 5 år sedan. Jord saknas i ett uttag i övre wc. Besiktningen rekommenderar att en elektriker ser över elen.

Värme och energiBra

Elradiatorer och luft/luft-värmepump (2023), frånluftsvärmepump för varmvatten (ca 2007). Energiklass B, 90 kWh/m², ca 11 900 kWh el 2025 inklusive 1 360 kWh elbilsladdning.

RadonKontrollera

Radonsug installerad ca 2005–06. Protokoll ”eftersöks” enligt besiktningen; mät under eldningssäsong.

FrågelistaBra

Inga kända fel, fuktskador, dränerings-, el- eller avloppsproblem. Nödvändiga bygglov finns enligt säljaren. Inget våtrumsintyg.

Kontrollera suterrängens väggar och golv före bud. Besiktningen kallar de utreglade källarväggarna och det flytande golvet riskkonstruktioner men gjorde ingen kontroll med provhål, och fuktisoleringen och dräneringen är från 1987. Be om en fuktmätning (ca 10–20 tkr) innan du budar. Räkna också med att alla tre våtrummen och taket behöver göras om inom några år, ca 0,9–1,4 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta friköpta villor och stugor i Bällsta och Eneby, 0,1–1,3 km bort, sålda aug 2025–okt 2026 för 7,3–9,5 Mkr (Hemnet; Gamla Bromstensvägen 40 från Booli-lagfarten). Nästan alla är 1940-talshus; Kakvägen 54 från 1987 är yngre och har bättre energiklass, men dess våtrum, tak och el är original, så vi har inte justerat för byggåret. De mindre stugorna (66–92 m² boarea) har justerats ned 4–7 % för storleken och Tunnbrödsvägen 62 ytterligare för sin ca 1 000 m² stora tomt. Det ger ca 66 000 kr/m² effektiv area och ett värde på 8,7–9,4 Mkr med garaget. Närmaste jämförelse i storlek, Tunnbrödsvägen 57 (123 + 8 m², 7,495 Mkr sep 2025), ligger lägst, ca 59 000 kr/m². Känslighet: utan den blir mitten ca 9,1 Mkr, utan den dyraste (Tunnbrödsvägen 62) ca 9,0 Mkr; intervallet flyttas inte märkbart. Taxeringsvärdet 7,07 Mkr (2024, varav marken 4,07) delat med 0,75 ger ca 9,4 Mkr, i övre delen av intervallet. Tomträtterna i kvarteret är inte med: Tunnbrödsvägen 50 (140 + 35 m²) gick för 6,42 Mkr i april 2026 och Mjölvägen 14 (68 + 14 m², avgäld 35 800 kr/år) för 4,55 Mkr. Jämförelserna gick från 1 % under till 7 % över utgångspriset, och Bromma-villor under 25 Mkr har i median gått ca 4 % över. Ett utgångspris under ca 8,6 Mkr är alltså troligen ett lockpris som budgivningen passerar. Booli visar ingen tidigare försäljning; enligt frågelistan köptes huset 2003.

Budstrategi

Att göra före bud

1. När kommer utgångspriset och visningen? Huset ligger som ”På gång” hos Fastighetsbyrån
2. Låt en fuktexpert ta provhål i suterrängens utreglade väggar och flytande golv före bud; besiktningen gjorde ingen konstruktionskontroll
3. Finns radonmätningen från när sugen installerades (ca 2005–06), och en nyare mätning?
4. Finns bygglov och slutbesked för huset från 1987 och för garaget? Vilken detaljplan gäller för Vindskupan 21?
5. Har taket eller underlagspappen lagats sedan 1987, och har det läckt?
6. Vad innebär servitutet för avloppsservisledningen (last, avtalsservitut)? Var går ledningen på tomten?
7. Ingår värmepumpen och elbilsladdaren i köpet?