Nockebyvägen 29
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1929 på 770 m² nära Höglandstorget, med ny dränering och bergvärme från 2024. Inget utgångspris än; värdet hänger på tak, badrum och radonet i källaren.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 19,6 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt19,6–21,1 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 21,1 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Grunden dränerades om 2024 med nya rör och utvändig isolering (Isodrän), och sockeln putsades samma år
- Bergvärmepump (IVT) från 2024 ger energiklass A, 80 kWh/m² och år, trots självdrag och kopplade fönster
- Källaren gjordes om 2021 med ny betongplatta, markisolering och golvvärme; 54 m² räknas där som boarea
- Tomt på 770 m², större än de flesta jämförelserna i Höglandet och Nockeby
- Ca 100 m till Nockebybanans hållplats Höglandstorget, och gatan är en lugn 30-väg
- Fullständiga handlingar: besiktning, frågelista, energideklaration, energirapport, radon och areamätning
Talar emot
- Yttertaket är äldre, med enstaka trasiga och förskjutna tegelpannor och fuktrosor på underlagstaket
- Badrummet på övre plan har tätskikt från 2002, saknar klämring i golvbrunnen och har en duschklack som stänger ute vattnet från brunnen
- Radonhalten är 230 ± 30 Bq/m³ i tv-rummet i källaren, över referensnivån 200; snittet för huset är 170
- Självdrag: energirapporten påminner om att ventilationen kan försämras när huset inte längre eldas
- Fasad, fönster, dörrar och plåttak har målningsbehov
- Köket är från 2002 och tvättstugan saknar anslutet tätskikt vid golvbrunnen
Besiktningen
- Grund och dräneringBra
- Källare med grundmur av betonghålsten. Omdränerad 2024 av entreprenör med utvändig isolering, och golvet i källaren göts om 2021 med markisolering. Sluttande tomt ger ökad fuktbelastning, men inga fuktindikeringar noterades.
- TakKontrollera
- Sadeltak med råspont, papp och tegelpannor av äldre datum. Enstaka trasiga och förskjutna pannor. Besiktningen pekar på begränsad livslängd; planera omläggning och be om ålder på taket.
- VindBra
- Missfärgningar och fuktrosor på underlagstaket, men fuktkvoten mättes till 10 % (gräns 17 %) och lukten var normal. Bedöms inte vara pågående.
- Badrum övre planRisk
- Äldre tätskikt från 2002, klämring saknas i golvbrunnen och duschklacken gör att vatten utanför duschen inte når brunnen. Ingen fuktindikering nu, men räkna med renovering.
- Övriga våtrumKontrollera
- Dusch/wc i källaren från 2019 har ventilationsröret i duschzonen. Tvättstugan från 2002 har tätskikt som inte är anslutet till brunnen. Wc på entréplan utan anmärkning.
- KökKontrollera
- Från 2002. Fuktskydd saknas i diskbänksskåpet; montera skydd och vattenvarnare.
- Fasad, fönster och balkongKontrollera
- Träpanel och fönster målades 2021 men har nu målningsbehov. Underbyggd, låglutande balkong är en riskkonstruktion; plåten har färgsläpp och plåttaket behöver målas.
- Skorsten och eldstäderKontrollera
- Två öppna spisar, sotade 2026 utan anmärkning. Skorstenen saknar väderskydd.
- Värme och energiBra
- Bergvärmepump från 2024 med golvvärme i källaren och radiatorer i övrigt. Energiklass A (80 kWh/m²), uppmätt energianvändning 11 390 kWh/år plus 7 710 kWh hushållsel.
- RadonRisk
- Mätt 3 feb–11 apr 2026 med fem dosor: 120–150 Bq/m³ på entréplan och övre plan, 230 ± 30 i tv-rummet i källaren. Årsmedel 170. Huset har självdrag.
- ElBra
- Omdragen 2002 med jordfelsbrytare i båda centralerna, 25 A. Stickprov på jordade uttag utan avvikelse.
Radon i källaren och taket före bud. Huset har fått ny dränering och bergvärme, så de stora tekniska riskerna för ett hus från 1929 är åtgärdade. Kvar är ett äldre tegeltak, badrummet på övre plan och radonet i källaren (230 Bq/m³ i tv-rummet, där mäklaren lyfter fram en möjlig uthyrningsdel). Fråga hur gammalt taket är, och räkna med ca 0,9–1,6 Mkr i åtgärder de närmaste tio åren. I Bromma går villor oftast över utgångspriset, så ett lågt utgångspris säger lite om var budgivningen slutar.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Badrum på övre plan, nytt tätskikt och brunn | 250–400 tkr | 0–3 år |
| Målning av fasad, fönster, dörrar och plåttak | 120–250 tkr | 0–3 år |
| Radonåtgärd i källaren och ny mätning | 20–60 tkr | 0–1 år |
| Väderskydd på skorsten, balkongens tätskikt, fuktskydd i kök | 30–80 tkr | 0–2 år |
| Förbättrad ventilation (t.ex. frånluft i källare och våtrum) | 50–150 tkr | 0–5 år |
| Omläggning av tegeltak med ny papp och läkt | 450–700 tkr | 5–10 år |
| Nödvändigt / allt | 0,4–0,7 / 0,9–1,6 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Författarvägen 23, Höglandet | 229+25 | 23 800 000 | 98 600 | maj 2026 |
| Spaltbacken 3, Höglandet | 201 | 21 500 000 | 107 000 | sep 2026 |
| Författarvägen 36, Nockeby | 191+77 | 21 000 000 | 91 500 | jan 2026 |
| Vinghästvägen 10, Höglandet | 178+118 | 20 200 000 | 85 200 | okt 2025 |
| Limavägen 6, Nockeby | 215+30 | 19 100 000 | 83 000 | jul 2026 |
| Författarvägen 55, Nockeby | 225+74 | 20 700 000 | 79 000 | apr 2026 |
| Thaliavägen 86, Nockeby | 220+78 | 19 975 000 | 77 100 | aug 2026 |
| Thaliavägen 30, Höglandet | 222+63 | 19 250 000 | 75 900 | okt 2025 |
| Nockebyvägen 29, utgångspris | 227 + 30 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är åtta villor på 191–260 m² boarea i Höglandet och Nockeby, sålda okt 2025–sep 2026, de flesta på Författarvägen, Thaliavägen och kvarteren runt Höglandstorget. Flera är lagfartsrader på Booli, så affären kan vara några månader äldre än datumet. Grannhuset Nockebyvägen 31 (13,2 Mkr i aug 2026, 145 + 68 m²) är inte med: det är mindre och såldes med tomträtt enligt Hemnet, vilket pressar priset. Grönviksvägen 8 (23,8 Mkr, okt 2026) är inte med eftersom Booli bara visar sista bud. Mitten är ca 20,4 Mkr; tar man bort Spaltbacken 3, som drar mest uppåt, blir mitten ca 20,1 Mkr. Huset köptes 2023 för 17,4 Mkr (lagfart nov 2023; Booli visar 150 + 90 m² i registret, med källaren som biarea). Sedan dess har dränering och bergvärme gjorts. Taxeringsvärdet 13,98 Mkr / 0,75 ger ca 18,6 Mkr. I Bromma gick villor i median 4 % över utgångspriset sommaren och hösten 2026, så ett utgångspris under vårt intervall är snarare normalt än ett fynd.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 9 nov 2023 | Villa, lagfart | 150 | 17 400 000 | 116 000 |
Senaste köpet var 9 nov 2023 för 17,4 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Hur gammalt är tegeltaket och underlagstaket, och finns offert eller plan för omläggning?
- Bekräfta att fastigheten är friköpt och inte upplåten med tomträtt (grannhuset nr 31 såldes med tomträtt).
- Finns bygglov för att garaget gjordes om till boyta, och för källarens omgjorda golv 2021?
- Vilken radonåtgärd är planerad för tv-rummet i källaren, och kan en ny mätning göras efter åtgärd?
- Finns kvitton eller garanti för dräneringen och bergvärmen 2024 (entreprenör, borrdjup, tillstånd i vattenskyddsområdet)?
- Vad tillåter stadsplanen från 1929 (ändrad 2022) och tomtindelningen för tillbyggnad och komplementbyggnader, och är huset klassat av Stadsmuseet?
- Gör en köpargenomgång med Anticimex (protokoll 69965669).
Underlag: Mäklarhusets annons med byggnadsbeskrivning, taxering, driftkostnad, servitut och planbestämmelser (läst 27 okt 2026), Anticimex besiktningsprotokoll för säljarförsäkring (11 okt 2026, uppdaterat 14 okt), Anticimex areamätning enligt SS 21054:2020, energideklaration och energirapport (Anticimex, 12 okt 2026), radonmätning (Radonova, 3 feb–11 apr 2026), frågelista (2026), Booli (annons och slutpriser för Höglandet och Nockeby), Hemnet (slutpriser på Nockebyvägen), OpenStreetMap (gator och spårvagn). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Höglandet och i Bromma
Alla villor i Bromma
Strandbacken 4
Högt utgångspris- Utgångspris
- 33,0 Mkr
- Bedömt värde
- 25,8–27,7 Mkr
Bergslagsvägen 278
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,99 Mkr
- Bedömt värde
- 6,7–7,2 Mkr
Orrspelsvägen 31
Högt utgångspris- Utgångspris
- 24,9 Mkr
- Bedömt värde
- 21,3–22,8 Mkr
Sandstensvägen 27
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,9 Mkr
- Bedömt värde
- 11,8–12,6 Mkr
Gamla Bromstensvägen 76E
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 9,1–9,7 Mkr
Annedalsvägen 32
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 6,6–7,1 Mkr