Strandbacken 4

För och emot

Besiktningen

TakKontrollera

Låglutande plåttak av äldre utförande, målat 2026. Inga avvikelser, men takets ålder och täthet vid skarvar och genomföringar kan inte bedömas, och vinden saknar landgång (kutterspån enligt säljaren).

Grund och dräneringBra

Grundsulor och grundmurar av betong. Dränerad och isolerad med Isodrän 1998. Marken närmast huset har sjunkit något lokalt, och fukthållande växter står nära.

SouterrängKontrollera

Ombyggd 2005–06 med urgrävt och isolerat golv, golvvärme och radonsug. Invändigt reglade väggar mot grundmurarna är en riskkonstruktion; inga avvikelser noterades.

BalkongerKontrollera

Övre altanen ligger över boyta (trätrall på plåttak, ombyggd 2010). Tätskiktet kan inte bedömas okulärt.

VåtrumKontrollera

Badrum övre plan från 1998 utan anmärkning, dusch/bastu i souterrängen från 2006 utan anmärkning. Wc på entréplan (2006) har rörgenomföringar genom golvet av äldre typ.

FasadKontrollera

Putsad fasad på trästomme, renoverad etappvis 2010–2025. Lokala blåsor och sprickor under balkongen.

KökBra

Renoverat 2021 med nya vitvaror (diskmaskin från 2006).

Värme och elBra

Bergvärme (borrhål 1998, Thermia Inverter 2019) med vattenburet system. Elcentral med jordfelsbrytare 2006. Energiprestanda 68 kWh/m² och år.

RadonBra

Korttidsmätning 13 mar–27 apr 2026: 30–50 Bq/m³ i tre rum, och radonsug finns under souterrängen.

Utsikten är verklig, men det är inte en strandtomt. Huset är välskött och har sjöutsikt från alla rum, men mellan huset och vattnet ligger en gemensam park. Strandvillor i Bromma har gått för 40–45 Mkr (Snäckvägen 18, Önskeringsvägen 38), medan utsiktshuset Orevägen 17 i augusti gick för 28,0 Mkr efter att ha legat ute för 34,9. Utgångspriset 33 Mkr ligger över vårt intervall 25,8–27,7 Mkr. Gör en köpargenomgång senast 10 februari 2027 och fråga hur gammalt plåttaket är.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Bromma har få affärer för villor med sjöutsikt på 250–330 m². Jämförelserna är därför tre utsiktshus i Höglandet och Ålsten (Orevägen 17 och 21, Järpstigen 11), tre strand- eller sjönära villor i Smedslätten och Äppelviken (Önskeringsvägen 38, Snäckvägen 18, Drömstigen 48) och två stora villor utan sjöutsikt i Höglandet och Ålsten (Tjädervägen 31, Örnbogatan 18), sålda maj 2025–okt 2026. Strandtomterna är justerade ned 10 % eftersom vårt hus har en park mellan sig och vattnet, och husen utan utsikt upp 8 %. Orevägen 17 (258 + 130 m², ca 130 m från vattnet) gick för 28,0 Mkr i augusti, 19,8 % under utgångspriset; det är den bästa enskilda jämförelsen. Tar man bort Önskeringsvägen 38 (45 Mkr), som drar mest uppåt, ändras mitten under 0,1 Mkr. Taxeringsvärdet 20,8 Mkr / 0,75 ger ca 27,7 Mkr. I Bromma går villor i median över utgångspriset, men de dyraste utsiktsvillorna har gått under (Orevägen 17 −19,8 %, Herman Ygbergs väg 15 −7,5 %).

Budstrategi

Att göra före bud

1. Hur gammalt är plåttaket, och vad gjordes utöver målningen 2026?
2. Vad omfattar samfälligheten för bryggan och Jungfruparken (300 kr/mån), och ingår en båtplats?
3. När byggdes balkongens tätskikt senast om, och finns dokumentation från ombyggnaden 2010?
4. Finns bygglov för souterrängens ombyggnad 2005–06 (nya större fönster och ny bärande balk) och för altanerna?
5. Vad tillåter stadsplanen Lilla Nockebyhov (1936) och tomtindelningen, och är huset klassat av Stadsmuseet?
6. Gör en köpargenomgång med Besiktningsbyrån i Mälardalen inom 6 månader från 10 aug 2026, annars kan protokollet inte tas över.