Snäckparken 11

Villa i 2 plan med källare · 1913 (ombyggd ca 1935) · 180 + 85 m² · tomt 1 502 m²

Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.

Inget utgångspris än

Villa från 1913 på en tomt på 1 502 m² i Äppelviken, med samma ägare sedan ca 1989 och eftersatt underhåll. Inget utgångspris än; tomten bär värdet, och huset behöver renoveras i grunden.

UtgångsprisEj satt än

Bedömt värde21,9–23,5 Mkr

Smärtgränsca 23,1 Mkr

Åtgärder kök, våtrum, rör och avlopp av gjutjärn, el, fönster, fasad, låglutande tak och ventilation3,5–5,5 Mkr

Smärtgräns 23,1

20,521,021,522,022,523,023,524,024,5 Mkr

Bedömt värde 21,9–23,5

Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:

Lågtunder 21,9 MkrRäkna med budgivning över priset
Rimligt21,9–23,5 MkrI linje med jämförelserna
Högtöver 23,5 MkrJämförelserna stöder inte priset

Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.

Energiklass D (110 kWh/m²) Radon ej mätt Drift ca 40 tkr/år (51 tkr med fastighetsavgift) Analys 27 okt 2026

För och emot

Talar för

Tomten är 1 502 m², och marken är taxerad till 16,0 Mkr av totalt 19,6 Mkr
Äppelviken är en av Brommas dyraste villastäder, med individuellt ritade villor från 1910–20-talet
Bergvärme med vattenburna radiatorer sedan ca 2010; energiklass D (110 kWh/m² och år)
Boarea 180 m² och biarea 85 m² enligt uppmätning (taxeringen anger 179 + 42)
Tre servitut för sommarväg och sommargångväg till förmån för fastigheten
Ca 260 m till Tvärbanan

Talar emot

Besiktningen beskriver ett eftersatt underhåll både ut- och invändigt; inga större renoveringar är gjorda i närtid
Vatten- och avloppsinstallationer av gjutjärn har nått sin tekniska livslängd, och elen är delvis äldre
Kök, badrum och två wc har äldre standard; avloppet till handfatet i badrummet är spruckit
Läckage från låglutande tak och balkong har gett fuktfläckar och lagningar i vardagsrummet; fuktskador vid expansionskärlet på vinden
Krypgrund under del av huset med fuktig mark, byggspill och tryckimpregnerad bärlina
Nikotinlukt och missfärgningar invändigt, rötskador i fönsterkarm och offerbräda, och ingen radonmätning

Besiktningen

AllmäntRisk: Eftersatt underhåll såväl ut- som invändigt; besiktningen har därför utelämnat mindre anmärkningar. Ägaren kunde lämna begränsad information om renoveringar, och åldern på tak och våtrum är okänd.
Rör, avlopp och elRisk: Äldre vvs-installationer av gjutjärn med förbrukad livslängd, rostiga och ärgade rör i kök och garage, pluggade installationer. Elen är delvis av äldre ursprung.
Tak och vindKontrollera: Tegelpannor av okänd ålder, papp av okänd ålder, saknade fotplåtar. Fuktfläckar och begränsad mikrobiell påväxt på vinden och fuktskador runt expansionskärl och avluftning.
Låglutande tak och balkongRisk: Riskkonstruktion. Lagning och fuktfläckar i vardagsrummet bedöms bero på läckage härifrån; bör åtgärdas av fackman.
Källare och krypgrundKontrollera: Fuktinträngning i motfyllda källarväggar och mikrobiell påväxt; dränering och fuktskydd i okänt skick. Krypgrunden har fuktiga markförhållanden, byggspill med påväxt och tryckimpregnerad bärlina (kan avge lukt).
VåtrumRisk: Badrum i källaren av äldre standard med gjutjärnsbrunn, spruckit handfatsavlopp och undermålig ventilation. Två wc av äldre standard med bom i klinkern och gjutjärn.
KökRisk: Äldre standard med renoveringsbehov, ingen köksfläkt. Förhöjd fuktindikation på golvet vid kyl/frys.
Fasad, fönster och grundKontrollera: Fasaden har underhållsbehov, vriden panel och rötskador på offerbrädan. Flera fönster och dörrar behöver underhåll eller bytas. Stuprören är inte anslutna till markledningar, och kökets förrådskonstruktion slutar under mark.
VentilationKontrollera: Svag till- och frånluft, vilket ökar fuktbelastningen på vinden. Fuktskador på fönster i förrådet.
ÖvrigtKontrollera: Golvplattor i källarhallen kan innehålla asbest. Sotning, provtryckning av murstock och brandskyddskontroll saknas.

Tomten bär priset, huset behöver göras om. Den stora tomten i Äppelviken är det värdefulla. Huset har eftersatt underhåll, rör av gjutjärn, gamla våtrum och kök och läckage från det låglutande taket; räkna med ca 3,5–5,5 Mkr för att få det i normalt skick. Besiktningen är från november 2025 och gäller till 12 november 2026, så en köpare behöver en egen besiktning. Låt en fackman bedöma låglutande tak, krypgrund och avlopp innan du bjuder.

Vad det kostar

Åtgärd	Kostnad	När
Byte av rör och avlopp (gjutjärn)	500–900 tkr	0–2 år
Badrum och två wc	700–1 200 tkr	0–2 år
Kök	400–800 tkr	0–3 år
Ny el och central	250–450 tkr	0–2 år
Låglutande tak och balkong, takpannor och plåt	250–600 tkr	0–2 år
Dränering, källarväggar och krypgrund	400–800 tkr	0–5 år
Fönster, fasad och ventilation	500–900 tkr	0–5 år
Egen besiktning, radonmätning, sotning och provtryckning	15–30 tkr	före bud
Nödvändigt / allt	2,1–3,8 / 3,0–5,7 Mkr

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Objekt	Boarea	Slutpris	Kr/m²	Såld
Poppelvägen 9, Äppelviken	185+101	27 500 000	116 800	jun 2025
Klövervägen 11, Äppelviken	132+42	17 400 000	113 700	dec 2025
Väktarstigen 3, Äppelviken	180+100	27 500 000	119 600	jan 2026
Bergportsvägen 9, Äppelviken	161+76	23 200 000	116 600	okt 2025
Sagostigen 5, Äppelviken	202+110	24 000 000	93 400	okt 2025
Radhusallén 10, Äppelviken	173+90	21 350 000	97 900	nov 2025
Stenhuggarvägen 14, Ålsten	203+70	25 350 000	106 500	maj 2026
Röjningsstigen 8, Äppelviken	181+101	21 000 000	90 700	jan 2026
Snäckparken 11, utgångspris	180 + 85	ej satt	–	till salu

Jämförelserna är åtta villor i Äppelviken och Ålsten på 132–203 m² boarea, sålda okt 2025–maj 2026, de flesta inom 700 m. Mitten för hus i normalt skick blir ca 24 Mkr. Tomten är ca 550 m² större än jämförelsernas typiska tomt; det läggs till med 1,5 Mkr (ca 2 700 kr/m²; marken är taxerad till 16 Mkr). Renoveringen utöver det normala, ca 4 Mkr, dras med 0,7 × 4 = 2,8 Mkr. Svedjevägen 24 (224 + 93 m², 15,5 Mkr i sep 2026) och Alviksvägen 95 (246 + 42 m², 18,0 Mkr i jul 2026) ligger på 57 000–67 000 kr/m² och kan vara renoveringsobjekt; de är inte med. Taxeringsvärdet 19,64 Mkr / 0,75 ger ca 26 Mkr, men taxeringen ser inte skicket. Handlingarna är från november 2025 medan huset varit ”snart till salu” på Booli i en dag, vilket tyder på att försäljningen förberetts länge eller har börjat om.

Budstrategi

Öppningsbud21,2–21,4

Sikta på21,9–22,7

Smärtgränsca 23,1

Bedömt värde21,9–23,5

Att göra före bud

När sattes huset ut första gången, och varför är besiktningen från november 2025?
Finns frågelista? Besiktningen noterar att den saknas.
Vad tillåter stadsplanen från 1922 och tomtindelningen från 1913: går tomten att stycka av, och hur stor är byggrätten?
Är huset klassat av Stadsmuseet (Äppelviken har många blå- och grönklassade villor), och vad betyder det för fönsterbyte och tillbyggnad?
Hur gammalt är taket och det låglutande taket över vardagsrummet, och har läckaget åtgärdats?
Vad omfattar servituten för sommarväg och sommargångväg?
Beställ egen besiktning med fuktmätning i krypgrund och källare, filmning av avlopp och radonmätning.

Underlag: LF Fastighetsförmedlings annons med byggnadsbeskrivning, taxering, driftkostnad, servitut och planbestämmelser (läst 27 okt 2026), överlåtelsebesiktning (OBM Fuktteknik, 12 nov 2025), energideklaration (21 nov 2025), Booli (annons och slutpriser för Äppelviken och Ålsten), OpenStreetMap (Tvärbanan). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?

Snäckparken 11

För och emot

Talar för

Talar emot

Besiktningen

Vad det kostar

Jämförbara försäljningar

Budstrategi

Att göra före bud

Fler analyser i Bromma

Bergslagsvägen 278

Orrspelsvägen 31

Sandstensvägen 27

Gamla Bromstensvägen 76E

Annedalsvägen 32

Ulvsundavägen 22