Auravägen 18

För och emot

Besiktningen

1 risk7 att kontrollera3 bra

BesiktningRisk

Förbesiktigad: Ja enligt mäklaren, men dokumentlistan har bara ”Viktig information”. Begär protokollet, annars besiktiga själv med fuktmätning före bud.

GrundKontrollera

Stengrund med källare och Leca i tillbyggnaden, delvis krypgrund (bedömt enligt mäklaren). Krypgrunden bör fuktmätas och ventilationen kontrolleras.

Stomme och fasadKontrollera

Trästomme (bedömt) med träpanel. Fråga när fasaden målades och om det finns röta i syllar och fönsterbleck.

TakKontrollera

Sadeltak med falsad plåt, inget omläggningsår redovisat. Fråga när taket lades och senast målades.

FönsterKontrollera

Mest tvåglas kopplade bågar, vissa 2+1 med isolerglas. Renovering och kittning av gamla fönster är löpande underhåll; byte begränsas av kulturvärdet.

Kök och våtrumBra

Poggenpohl-kök, badrum och två gästtoaletter i enhetligt material enligt annonsen. Renoveringsår och våtrumsintyg redovisas inte; fråga efter dem.

Värme och ventilationKontrollera

Bergvärme med vattenburet system; pumpens ålder redovisas inte. Självdrag med delvis mekanisk fläkt; gasspis med gas på flaska eller ledning ska kontrolleras.

EnergiBra

Energideklaration 21 maj 2026: primärenergital 93 kWh/m², klass D. Mäklaren anger el ca 38 900 kr/år.

RadonKontrollera

Ingen mätning publicerad. Mät under eldningssäsongen; självdrag kan ge höga värden i källaren.

YtorBra

Nytt mätbevis enligt SS 21054:2020: 285 m² boarea, 84 m² biarea varav 30 m² oinredd vind, 2 m² ej mätvärt under snedtak. Registret: 261 + 208 m².

DetaljplanKontrollera

ArcGIS-punkten ger stadsplan S150 Djursholm (1937); mäklaren anger också tomtindelning 1932 och beteckningen BÖII 1600 i en plan ”upprättad 1960”, som vi inte har kunnat läsa. Tomten på 2 202 m² kan inte styckas. Ej q-märkt, men byggnaden räknas som kulturhistoriskt värdefull och får inte förvanskas.

Fråga efter priset och besiktningen. Vi bedömer huset till ca 30–34 Mkr. Det har legat ute sedan 1 juni utan att säljas, och ett pris på 35,0 Mkr har syntts på JamesEdition. Grannen Henrik Palmes Allé 9 gick för 27,0 Mkr i april. Begär besiktningsprotokollet; finns inget, besiktiga själv före bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta äldre villor på 270–347 m² boarea i Djursholm, byggda 1895–1929 och sålda sep 2025–sep 2026, ytor från Hemnet där de skiljer sig från Booli. Formeln ger ca 97 800 kr/m² effektiv area (boarea + halva biarean, 327 m²). Den närmaste affären är grannen Henrik Palmes Allé 9 i samma kvarter (Odinslund 14, 1909), som gick för 27,0 Mkr i april, ca 73 500 kr/m² före justering; vi har räknat upp den 5 % för att den var planlöst som två bostäder med äldre standard. Villorna nära vattnet (Tulevägen 11, Emblavägen 4) har justerats ned 3–4 % eftersom vårt hus ligger ca 420 m från Stora Värtan och utsikten i annonsen gäller Djursholms landmärken, inte vattnet. Känslighet: utan Henrik Palmes Allé 9 blir intervallet 31,2–33,4 Mkr, utan Emblavägen 4 eller Tulevägen 11 30,6–32,8. På registrets ytor (261 + 208 m²) blir intervallet 34,0–37,4 Mkr, men mätbeviset enligt SS 21054:2020 är nytt och vi räknar på det. Marknadsläget: huset har legat på Booli sedan 1 juni 2026 (151 dagar) med pris på förfrågan, och Hemnet visar bara en kopia från mäklarsajten. JamesEdition visar 35,0 Mkr (inlagt 14 aug); att huset inte sålts tyder på att det priset är för högt, men vi vet inte om det var säljarens begärda pris. Danderyd 2026: villor över 30 Mkr går ofta 5–20 % under utgångspriset. Inte med i formeln: grannen Auravägen 12 (ca 300 m bort, 36,25 Mkr, lagfart apr 2026, ingen annons och ytan okontrollerad) och Auravägen 6A (budgivning 34,0 Mkr 29 okt, ej såld). Taxeringsvärdet 21,6 Mkr delat med 0,75 ger 28,8 Mkr, men i Danderyd är det mesta mark. Booli har ingen säljhistorik för huset; enligt mäklaren köpte nuvarande ägare det 2005.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vilket pris förväntar sig säljaren, och har det funnits bud sedan 1 juni? JamesEdition visar 35,0 Mkr.
2. Annonsen säger ”Förbesiktigad: Ja”: begär protokollet och frågelistan.
3. När renoverades kök, badrum och el, och finns våtrumsintyg?
4. Hur gammal är bergvärmepumpen, och när lades och målades plåttaket?
5. Vilken del av huset har krypgrund, och har den fuktmätts?
6. Vilken plan gäller (S150 1937, eller planen från 1960 med BÖII 1600 som annonsen nämner)? Begär plankartan.
7. Varför skiljer registrets 261 + 208 m² från mätbevisets 285 + 84? Begär mätbeviset.
8. Hur är gasspisen ansluten, och finns besiktning av gasinstallationen?