Frejavägen 8

För och emot

Besiktningen

Garage och terrassRisk

Fuktrelaterade skador och förhöjda fuktindikeringar i garaget. Besiktningen rekommenderar en fördjupad undersökning av orsak och omfattning för garaget och terrassen ovanpå. Säljaren uppger fuktgenomslag i garaget; ombesiktningen 2026 tar inte upp det.

Källare och dräneringKontrollera

Källare med betongplatta på mark och grundmur av sten. Dränerat och isolerat på baksidan 2015, i övrigt delvis äldre utvändigt fuktskydd. Marken lutar mot huset, växter mot grundmuren, sprickor i sockeln och missfärgningar på väggarna utan bakomliggande skada.

Krypgrund (betongbjälklag)Bra

Organiskt material förvaras i utrymmet och bör rensas bort; i övrigt inget att notera.

Dusch och wc i halvplan (2012)Risk

Tätskiktet är felmonterat i golvbrunnen, brunnsmanschetten sticker ut under klämringen, och rörgenomföring i golvet. Fuktindikeringen gav inget avvikande 2025 och 2026.

Dusch i källaren (2017)Risk

Äldre yt- och tätskikt enligt besiktningen, felmonterad brunnsmanschett och rostiga skruvar i klämringen. Fuktindikeringen gav inget avvikande.

Dusch och wc, våning 1Kontrollera

Äldre yt- och tätskikt och rörgenomföring i golvet; en platta är bytt för att se om tätskikt finns. Inga förhöjda fuktvärden. Säljaren uppger att alla badrum utom det större renoverats.

Toalett i souterrängenKontrollera

Tätskikt med uppvik saknas och rörgenomföring finns i golvet. Inga skador, men gällande branschregler ska följas vid nästa renovering.

Tvättstuga och skafferiKontrollera

Ingen golvbrunn i tvättstugan, bara ett dräneringsrör. Rördragningen från tvättstugan i skafferiet är bristfällig; rörmokare rekommenderas. Rostig gjutjärnsbrunn i pannrummet.

Kök (2018)Kontrollera

Fuktskyddet under diskmaskinen ligger inte i nivå med golvet och rörkopplingarna ligger utanför fuktskyddet; vattenlarm rekommenderas.

Tak och vindKontrollera

Sadeltak med betongpannor på råspont och papp. Plåtdetaljer ligger inte tätt, mossa, ytrost och äldre takfönster. Vinden har fuktrosor men 8 % fuktkvot 2025 och 2026. Fyra sidovindar och utrymmet bakom skorstenen kunde inte besiktigas (lucka eller landgång saknas); en sidovind har spår av brand från förra ägarens tid.

Fasad, fönster och dörrarKontrollera

Tegel och puts på lättbetong. Sprickor i fasaden; panel, takfot, vindskivor, fönster och dörrar behöver målas. Kopplade 2-glasfönster, energiglas i ett fönster.

Värme, el och ventilationBra

Bergvärme och FTX (2011), elen till stor del omdragen 2011 med jordfelsbrytare men med den äldre elcentralen kvar. El och värme ingår inte i besiktningen.

RadonKontrollera

Radonova, korttidsmätning 14–28 september 2026: 150 ± 30 Bq/m³ i vardagsrummet och 150 ± 30 i källarhallen. Mätningen gjordes utanför eldningssäsongen och räknas bara som indikation. Ägaren anger blåbetong och att huset är radonåtgärdat.

Attefallshus (2015)Kontrollera

Ingår inte i besiktningen. Stadsplanen förbjuder bostad i gårdsbyggnad, men ett attefallshus kan byggas efter anmälan; fråga efter startbesked, slutbesked och hyresavtalet.

Huset har redan prövats på 30 Mkr. Magnusson Mäkleri hade huset ute för 30 Mkr tills 13 juli 2024 utan att det såldes, och Fastighetsbyrån begär nu 26,0 Mkr med en besiktning från april 2025. Vårt intervall har dragit 1,0 Mkr för det och 0,85 Mkr för våtrummen och ytskikten. Kräv den fördjupade fuktundersökningen av garaget och terrassen före bud; den kan stå för den största enskilda kostnaden.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor på 264–384 m² boarea i norra Djursholm och inre Stocksund, sålda sommaren 2025–sep 2026 och alla inom ca 1,2 km, ger ca 77 800 kr/m² effektiv area och en bas på 29,8 Mkr. Spridningen är stor: från Frejavägen 38 på samma gata (384 + 111 m², 26,0 Mkr, 59 000 kr/m²) till Yngvestigen 8 (338 + 119 m², 38,5 Mkr, 97 000 kr/m²), och skicket är inte känt för de flesta. Till basen kommer tomten (+0,4 Mkr) och attefallshuset (+0,3), och avdrag för våtrum och ytskikt (−0,85) och för att huset inte sålts för 30 Mkr 2024 eller för 26,0 Mkr sedan maj 2026 (−1,0). Närmaste affären, Drottvägen 7B i samma stadsplan (312 + 20 m², byggt 1996), gick för 28,9 Mkr i september 2026, 3,7 % under utgångspriset. Omdömet är känsligt för ytan: säljarna köpte huset för 12,54 Mkr i juni 2011, då med 252 m² boarea (Booli), och registret anger fortfarande 252 m² (Hitta). Räknat på 252 m² boarea och resten som biarea blir intervallet 25,3–28,0 Mkr och priset rimligt. Utan Yngvestigen 8 blir det 26,9–29,8 Mkr. Taxeringsvärdet 21,0 Mkr / 0,75 ger 28,0 Mkr, men i Danderyd hamnar det ofta över jämförelserna. Inte med: Skärviksvägen 31 (19,5 Mkr, 22 % under utgångspriset) har olika ytor på Booli och Hemnet, Sturevägen 24 och Odinvägen 8 är äldre än 18 månader, och Götavägen 5A (46 Mkr) och Norevägen 14A (45,8) saknar Hemnet-annons. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median 1–2 % under utgångspriset; fyra av de sex jämförelserna med känt utgångspris gick under sitt, en på och en över.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 107 % över köpet 1 jun 2011 (12,54 Mkr, 15,4 år sedan, 4,8 % per år). Boarean var då 252 m² mot 302 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vilka bud kom när Magnusson Mäkleri hade huset ute för 30 Mkr 2024, och hur länge låg det ute? Har det visats sedan Booli-annonsen i maj 2026?
2. Har den fördjupade fuktundersökningen av garaget och terrassen gjorts sedan april 2025? Begär rapporten, eller låt en fuktsakkunnig göra den före bud.
3. Finns mätbevis? Annonsen anger 302 + 161 m², registret och köpet 2011 252 m² boarea, energideklarationen 484 m² Atemp och annonstexten ”ca 400 kvm inkl. biytor”. Var den inredda vinden inredd redan 2011, ingår garaget i biarean, och finns bygglov?
4. Finns startbesked och slutbesked för attefallshuset, hur stort är det och följer ett hyresavtal med? Planen förbjuder bostad i gårdsbyggnad.
5. Vem gjorde våtrummen 2012 och 2017, finns intyg om tätskikt, och kommer säljaren att åtgärda de felmonterade brunnsmanschetterna?
6. Kan luckor och landgångar sättas in så att sidovindarna och utrymmet bakom skorstenen kan besiktigas? Hur stor var brandskadan och hur åtgärdades den?
7. Vilken radonåtgärd har gjorts, och kan en långtidsmätning göras i vinter? Korttidsmätningen i september gav 150 Bq/m³.
8. Vad gäller avtalsservituten (två förmåner och två lasttyper ”Villa”), och var på tomten ligger de?
9. Hur gammal är bergvärmepumpen, och vad kostar driften? Den faktiska elförbrukningen var 35 105 kWh 2022 inklusive elbil (3 093) och attefallshus (4 361).