Götavägen 16

För och emot

Besiktningen

BesiktningKontrollera

Överlåtelsebesiktning för säljare enligt SBR (Besiktningsbolaget Sthlm, 12 jun 2025), okulär och bara huvudbyggnaden. Huset var fullt möblerat. Över 16 månader gammal, så köpargenomgång är inte möjlig.

Mark och grundBra

Inga tecken på sättningar. Dräneringen är snart 30 år men inget dräneringsbehov noterades; växtlighet närmast grunden bör tas bort.

Fasad, fönster och dörrarKontrollera

Trä med mindre underhållsbehov. Överbleck saknas över fönstren vid takkuporna, så panelen ovanför måste vara tät (riskanalys 1).

YttertakKontrollera

Papp (shingel) från ca 1996 med rengöringsbehov; taket börjar nå sin tekniska ålder på 30 år (riskanalys 2).

BalkongKontrollera

Plåtskodd balkong med överbyggd trall, så plåtens skick går inte att se. Tröskelbleck saknas, vilket ökar fuktpåverkan på tröskel och vägg.

KällareKontrollera

Missfärgningar på väggen i allrummet tyder på bristfällig ventilation. Avlopp och golvbrunn i gjutjärn (riskanalys 3), och tvättstugan saknar synlig golvbrunn.

PannrumRisk

Oljepannan står utan branddörr; pannrummet ska vara en egen brandcell.

BadrumRisk

Båda badrummen på övervåningen har nått sin tekniska livslängd. Golvbrunnarna sitter lågt i bjälklaget och rören kommer upp genom golvet, vilket avviker från dagens branschregler (riskanalys 4).

Kök och wcKontrollera

Kök från 1996 utan tät botten i diskbänksskåpet och utan kondensskydd under kyl/frys. Wc i entréplan med äldre ytskikt och rör genom golvet.

VindKontrollera

Inga fuktskador, men det beror på att murstocken värmer vinden. Byts oljepannan mot t.ex. bergvärme ökar risken för fukt på vinden. En mindre, troligen äldre rötskada i ett hörn.

RadonRisk

Korttidsmätning 16–25 sep 2026 (Radonova): 460 ± 70 Bq/m³ i vardagsrummet, 300 ± 50 i sovrummet en trappa upp och 1 010 ± 140 i källarens gillestuga. Huset är inte radonåtgärdat. Utanför eldningssäsongen och med självdrag är värdena troligen låga.

Energi och värmeRisk

Energideklaration 12 jun 2025 (Brommabesiktning): oljepanna med vattenburna element plus direktverkande el, 190 kWh/m² specifik energi, primärenergital 342 och energiklass G. Åtgärdsförslag har lämnats, bland annat värmepump.

Räkna radon, värme och badrum innan du bjuder. Vi bedömer huset till 22,4–26,3 Mkr, under utgångspriset 28,5 Mkr. Radonhalten är 1,5 till 5 gånger referensnivån, oljepannan behöver bytas och båda badrummen är uttjänta; räkna med 1,1–1,7 Mkr bara för det. Samma pris gav ingen affär sommaren 2025. Gör en egen besiktning och räkna in radonåtgärden innan du bjuder.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor på 197–270 m² boarea i Djursholm, sålda aug 2025–sep 2026, sex inom ca 450 m och två 870–920 m bort. Ytor från Booli (Norevägen 18B från Hemnet), utgångspris och avvikelse från Booli och Hemnet; flera datum är lagfartens. Skicket är okänt för nästan alla, så justeringarna gäller storlek och biarea, utom Alfhemsvägen 3, som såldes med omfattande renoveringsbehov. Formeln ger ca 85 500 kr/m² effektiv area (227 + 0,5 × 140 = 297 m²) och 25,4 Mkr före avdraget på 1,0 Mkr för badrum, värme och radon. Kr/m² sprider mycket, 68 000–104 000: Norevägen 18B och 10C och Alfhemsvägen 3 ligger lägst, Sindrevägen 8C och Norevägen 7 högst, så intervallet är brett (±8 %). Känslighet: utan en av de tre lägsta blir intervallet 23,0–27,0 Mkr, utan en av de högsta 21,9–25,7 Mkr; utan avdraget 23,4–27,4. Utgångspriset ligger över intervallet i alla fallen. Sex av åtta jämförelser gick under utgångspriset, och medianen är ca 6 % under. Grannhuset Götavägen 18 (330 + 131 m²) bedömde vi 28 okt till 32,9–36,6 Mkr, ca 86 600 kr/m², i samma nivå. Boolis värdering 27,2 Mkr ser inte skicket. Huset låg ute för 28,5 Mkr hos samma mäklare i juni 2025 och Hemnet-annonsen togs bort 27 jun 2025 utan försäljning; handlingarna är från den gången, utom radonmätningen. Nu har budgivning pågått sedan 13 sep (Booli), men buden visas inte. Säljaren förvärvade huset 1996 enligt besiktningen; Booli har ingen säljhistorik. Taxeringsvärdet anges inte i annonsen och är inte kontrollerat.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Hur ser budgivningen ut, och vilken nivå väntar sig säljaren? Huset låg ute för 28,5 Mkr i juni 2025 och annonsen togs bort 27 jun 2025.
2. Finns en ny besiktning? Protokollet är från 12 jun 2025 och kan inte tas över; gör en egen överlåtelsebesiktning med filmning av avloppet.
3. Radon: får vi mäta under eldningssäsongen före tillträdet, eller sänker säljaren priset för åtgärden? Källaren gav 1 010 Bq/m³.
4. Vad ingick i totalrenoveringen 1995–96, och finns våtrumsintyg för badrummen? Vilket år lades taket och dränerades huset?
5. Vilka avloppsledningar byttes 1996? Besiktningen noterade gjutjärn i källaren.
6. Finns bygglov för köksentrén och tvättstugan (ca 2006–07) och för carporten? S359 tillåter ett uthus på högst 40 m², och sedan 1 dec 2025 kräver allt i riksintresset bygglov.
7. Hur mycket olja gick åt de senaste åren? Annonsens värmekostnad (50 tkr/år) är lägre än energideklarationens förbrukning ger.