Auravägen 6A

För och emot

Besiktningen

BesiktningRisk

Inget protokoll publicerat (dokumentlistan hos Wrede: radon, mätbevis, energideklaration, plan och allmän information). Fråga om en besiktning finns, annars besiktiga själv med fuktmätning före bud.

GrundKontrollera

Krypgrund enligt mäklaren, platta på mark enligt radonrapportens fastighetsdata. En krypgrund från 1945 bör ha fuktmätning och kontroll av ventilation; fråga vilken som stämmer.

StommeKontrollera

Lättbetong enligt mäklaren och ”blåbetong ingår: ja” i radonrapporten (ägarens uppgift). Blåbetong avger radon från väggarna; mät under eldningssäsongen.

TakKontrollera

Betongpannor och kopparplåt enligt mäklaren, inget omläggningsår redovisat. Fråga när taket lades om.

Fönster och fasadKontrollera

Isolerglaskassetter och puts enligt mäklaren, ålder ej redovisad. Putsfasad på lättbetong bör ses över för sprickor.

Kök och våtrumBra

Binova-kök med köksö och badrum med kalkstensgolv enligt annonsen; renoveringsår och våtrumsintyg redovisas inte. Fråga efter dem.

Värme och ventilationKontrollera

Bergvärme (markvärmepump) och självdrag med mekanisk frånluft. Pumpens ålder redovisas inte; en bergvärmepump håller ca 15–20 år.

EnergiKontrollera

Energideklaration 2021 (giltig till okt 2031): 155 kWh/m² primärenergi, klass E, Atemp 315 m². Åtgärdsförslag har lämnats men står inte i sammanfattningen.

RadonKontrollera

Eurofins, 15–24 sep 2026: under 50 Bq/m³ i fyra rum, 60 ± 20 i ateljén (souterrängen). Korttidsmätning utanför eldningssäsongen, ger inget årsmedelvärde.

YtorKontrollera

Mätbevis (Areakorrekt, 22 apr 2026, beställt av ägaren): 297 m² boarea på souterräng-, mellan-, entré- och övre plan, 22 m² biarea i souterrängen och två bodar på 5 och 7 m². Registret: 230 + 68 m². Fråga om souterrängen byggts om och om det finns bygglov.

DetaljplanBra

Stadsplan S410 Kv Breidablik m m (1984), ArcGIS-punkten ger S410. Breidablik 16 har minsta tomt 1 500 m², högst 1/7 av tomten och högst 200 m² bebyggt, en huvudbyggnad med en bostad och ett uthus på högst 40 m² utan bostad. Ingen q-beteckning för fastigheten, men hänsyn till kulturmiljön (m). Tomten kan inte styckas.

Begär besiktning före nästa bud. Vi bedömer huset till 30,0–34,7 Mkr. Högsta budet 34,0 Mkr ligger redan i överkanten av intervallet och över vår smärtgräns 33,2 Mkr. Läget och utsikten är det som bär priset; skicket vet ingen utan besiktning, och ytan bygger på att souterrängen räknas som boarea.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor på 261–347 m² boarea i Djursholm, sålda dec 2025–sep 2026, ytor från Hemnet där de skiljer sig från Booli. De som saknar sjöutsikt har justerats upp 6 % för vårt läge; de med källaren som biarea ned 2 %, eftersom vår souterräng räknas som boarea. Formeln ger ca 105 000 kr/m² effektiv area. De tre jämförelserna nära vattnet (Sveastigen 9, Tulevägen 11, Emblavägen 4) ligger på 117 000–119 000 efter justering, de längre bort på 81 000–106 000. Känslighet: utan den lägsta eller den högsta jämförelsen ändras mitten mindre än 0,3 Mkr. På registrets ytor (230 + 68 m²) blir intervallet 25,7–29,7 Mkr. Inte med i formeln: grannen Auravägen 12 (1903, 36,25 Mkr, lagfart apr 2026, ingen annons och ytan okontrollerad: Booli 275 + 130 m², registret 230) och Auravägen 4D (1997, 223 + 52 m², 33,25 Mkr, 20 % över utgångspriset, jan 2025, äldre än 18 månader), som båda talar för att läget kan bära mer. Budgivningen pågår med högsta bud 34,0 Mkr (Wrede, 29 okt), 8 % under utgångspriset efter 45 dagar (Booli och Hemnet från 13–14 sep). Danderyd 2026: villor över 30 Mkr går ofta 5–20 % under utgångspriset. Taxeringsvärdet 19,4 Mkr delat med 0,75 ger 25,9 Mkr; två tredjedelar är mark. Booli har ingen säljhistorik för huset.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns en överlåtelsebesiktning? Begär den, annars besiktiga själv med fuktmätning före bud.
2. Är grunden krypgrund (annonsen) eller platta på mark (radonrapporten)?
3. Souterrängen: när inreddes den, och finns bygglov? Registret anger 230 + 68 m², mätbeviset 297 + 22.
4. Hur gammal är bergvärmepumpen, och när lades taket om?
5. När renoverades kök och badrum, och finns våtrumsintyg?
6. Var finns blåbetongen enligt radonrapporten? Mät radon under eldningssäsongen.
7. Hur har budgivningen gått: antal budgivare och när kom budet på 34,0 Mkr?
8. Fullständig energideklaration med åtgärdsförslagen.