Ysätervägen 12

För och emot

Besiktningen

BesiktningRisk

Inget protokoll publicerat, bara prospekt (Bernstein, sep 2026). Mäklaren skriver att en vanlig besiktning är utförd; begär den, eller besiktiga själv före bud.

Grund och stommeKontrollera

Betongplatta, betongbjälklag och betongstomme enligt prospektet. Souterrängplanet ligger mot marken på ena sidan; dränering och fuktskydd från 1962 är okända.

TakKontrollera

Tegelpannor enligt prospektet, inget omläggningsår. Ett tegeltak från 1962 har ofta fått nya läkt och underlag; fråga när det gjordes.

FasadBra

Tegelfasad, som kräver lite underhåll. Fogar och skorstenar bör ses över.

FönsterRisk

Original 50-talsfönster med 2-glas enligt prospektet. Byte på ett hus av den här storleken kostar ca 0,8–1,2 Mkr, och i kulturmiljön krävs bygglov och stilenliga fönster.

KökKontrollera

Köket på bilderna har björkluckor och klinkergolv, troligen från 1990-talet. Fungerar, men de flesta köpare på den här nivån byter.

VåtrumKontrollera

Två badrum enligt planritningen (entréplan och souterräng) och tvättstuga. Ålder och skick redovisas inte; utan besiktning går de inte att bedöma.

VärmeBra

Ny bergvärme enligt prospektet, plus två öppna spisar. Fråga efter installationsår och borrhålets djup.

El, vatten och avloppKontrollera

Inga byten redovisade. Rör och avlopp från 1962 är nära sin tekniska livslängd; fråga efter relining eller stambyte och elcentralens ålder.

DetaljplanBra

Stadsplan S141 för del av kv Ysäter (1958): minsta tomt 2 000 m², huvudbyggnadens bottenyta högst 1/10 av tomten (ca 230 m², 1/8 i ett plan), ett uthus på högst 50 m², två våningar och 7,6 m. Tomten kan inte styckas.

BryggaKontrollera

Bryggan ligger nedanför tomten vid Schweiziska ambassaden. Vem äger marken och vattnet, och finns servitut eller arrende som följer med fastigheten?

Begär besiktningen och papperen på bryggan före bud. Vi bedömer huset till 28,3–31,4 Mkr, ca 15–23 % under utgångspriset. Läget nära vattnet är bra, men huset är i stort sett original och har inte gått att sälja för 40,0 eller 38,5 Mkr. Utan besiktningsprotokoll vet ingen vad våtrum, avlopp och dränering kostar, och utan servitut är bryggan bara ett löfte.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor på 245–347 m² boarea i Djursholm, sålda juni 2025–september 2026, ytor och byggår från Booli och Hemnet (mäklarens ytor där de skiljer sig). Nästan alla stora villor i Djursholm är äldre än vårt hus; inget hus från 1950–60-talet i originalskick nära vattnet har sålts på 18 månader, så skicket har dragits som en egen justering (−1,4 Mkr). Läget vid Värtan är räknat i jämförelsernas justeringar (+4–5 % för dem utan vattennära läge), bryggan för sig (+0,5 Mkr). Formeln ger ca 108 000 kr/m² effektiv area. Känslighet: utan en av de fyra lägsta jämförelserna blir intervallet ca 29,3–32,4 Mkr, utan en av de fyra högsta ca 26,9–31,0 Mkr. Omdömet är Högt i alla fall. Inte med i formeln: Ysätervägen 16 (90 Mkr, sep 2025) och Bielkevägen 14 (70 Mkr, maj 2025), som är strandtomter eller nybyggen utan annons, och Auravägen 12 och Midgårdsvägen 3, lagfartsrader utan annons. Marknaden har redan svarat: huset bjöds ut för 40,0 Mkr av Wrede från juni 2025 i 192 dagar och togs bort utan affär (Booli), och har legat ute för 38,5 Mkr sedan juni 2026 (Hemnet: 133 dagar) innan priset sänktes till 36,975 Mkr. Danderyd 2026: villor över 30 Mkr har ofta gått 5–20 % under utgångspriset. Taxeringsvärdet 32,8 Mkr delat med 0,75 ger 43,7 Mkr, men markvärdet är en stor del av taxeringen i Djursholm och säger inget om skicket. Booli har ingen säljhistorik för huset.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Lämna ut besiktningsprotokollet (”en vanlig besiktning är utförd”): vem gjorde den, när och vilken omfattning?
2. Lämna ut energideklarationen: energiklass, kWh/m² och radonrad.
3. Bryggan: vem äger marken och vattenområdet, och finns servitut, arrende eller samfällighet som följer med Ysäter 22? Be om handlingen.
4. Hur stor del av biarean på 47 m² är garaget, och finns mätbevis? Ytorna kommer från fastighetsregistret.
5. Vilka renoveringar har gjorts sedan 1962 (badrum, tak, avlopp, el)? Prospektet anger bara ny bergvärme.
6. Huset bjöds ut för 40,0 Mkr av Wrede 2025: vilka bud kom då, och har det kommit bud på 38,5 eller 36,975 Mkr?
7. Fråga kommunen vad kulturmiljön tillåter för fönsterbyte och tillbyggnad innan du räknar med dem.
8. Mät radon under eldningssäsongen.