Framnäsvägen 2

För och emot

Besiktningen

3 risker7 att kontrollera

BesiktningRisk

Ingen besiktning, och mäklaren anger ”Förbesiktigad: Nej”. Kommunens tjänsteutlåtande om rivningslov (maj 2020) refererar besiktningsprotokoll med sättningsskador och fuktproblem i huset, som då stått obebott länge. Köparen behöver en byggteknisk genomgång av grund, stomme och bjälklag före bud.

Vad som är gjortKontrollera

Enligt mäklaren: allt äldre material borttaget, konstruktionen säkrad, nya bjälklag, ny frontespis, omlagt tak och isolering sedan startbeskedet i september 2022. Inga intyg, kontrollplan eller fotodokumentation är bifogade; be om dem.

GrundRisk

Grunden från 1909 och tillbyggnaden från 1920-talet redovisas inte. Sättningsskador nämns i rivningsärendet 2020; om de är åtgärdade framgår inte.

Tak och fasadKontrollera

Taket är omlagt enligt mäklaren. Bygglovet byter svartglaserat tegel mot mörkgrå skiffer; vilket som är lagt nu framgår inte. Fasaden i tegel ska putsas och slammas, sockelpartiet ”renoveras och putsas likt övrig fasad” enligt ritningarna.

Fönster och dörrarKontrollera

Bygglovet kräver fönster och fönsterdörrar i ek; ritningarna anger ”fönster enligt beställning”. Räkna med att alla fönster återstår.

InstallationerRisk

Inga uppgifter om el, vatten, avlopp, ventilation eller värmekälla. Elförbrukningen under byggtiden är ca 21 800 kWh per år, troligen byggvärme. Allt bör räknas som nytt.

TillbyggnadKontrollera

Ritningarna (Schiller Arkitektur, förfrågningsunderlag 2024–2026) visar tillbyggnaden som ”utbyggnad i separat byggetapp”. Kommunens bygglov gäller 75,6 m² byggnadsarea och 148,4 m² bruttoarea, med källare enligt ritningslistan.

DetaljplanKontrollera

Stadsplan S142 (1965), BÖII n 1600: huvudbyggnad högst 1/9 av tomten, uthus högst 40 m², två våningar, 7,6 m, minsta tomt 1 600 m² och en lägenhet under 3 200 m². Tomten kan inte styckas. Bygglovet ger liten avvikelse för en balkong på prickmark.

KulturvärdeKontrollera

Byggnadsnämnden (juni 2020) och länsstyrelsen (november 2020) nekade rivning eftersom huset bör bevaras; nämnden stod fast i yttrandet till mark- och miljödomstolen 2021 (mål P 9066-20). Domstolens avgörande har vi inte sett. Ändringar ska vara varsamma.

Radon och energiKontrollera

Ingen energideklaration (”Energiprestanda: Ingen”) och ingen radonmätning. Båda behövs när huset är färdigt.

Du köper ett byggprojekt, inte ett hus. Det som finns är en säkrad stomme och ett bygglov. Ett färdigt hus på ca 340 m² här är värt ungefär 35–37 Mkr enligt jämförelserna; från det dras uppskattningsvis 15 Mkr för att bygga klart och 1,5 Mkr för byggtid och risk. Begär besiktning, alla lovbeslut med laga kraft-datum och en entreprenörskalkyl före bud, och kontrollera hur länge bygglovet gäller.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Inget urplockat hus med bygglov har sålts i Djursholm på 18 månader, så vi värderar ett färdigt hus och drar av vad som återstår, som för Norrstigen 9F på Lidingö. Färdigt räknar vi med ca 280 m² boarea och 60 m² biarea: befintliga huset har ca 142 m² byggnadsarea i 1½ plan och tillbyggnaden 148 m² bruttoarea enligt bygglovet, och mäklaren skriver ca 340 m². Jämförelserna är åtta villor på 210–347 m² i södra Djursholm och Svalnäs, sålda juni 2025–september 2026 för 22,3–42,5 Mkr: ca 92 000–121 000 kr per effektiv m² före justering. Villor i okänt skick och längre från vattnet är justerade upp, de med större tomt ned. Ett färdigt hus landar runt 36 Mkr. Från det dras 15 Mkr för att bygga klart (mitten av 12–19) och 1,5 Mkr för ränta, byggtid och risk. 4 Mkr hit eller dit i byggkostnaden flyttar värdet lika mycket. Kontroller: huset köptes för 21,5 Mkr i mars 2021 (Booli, lagfart) efter att ha bjudits ut för 20,0 Mkr på Hemnet med 170 m², medan rivningslovet var överklagat; sedan dess har rivning nekats och marknaden i Djursholm har varit ungefär oförändrad. Vårt intervall, 17,7–20,8 Mkr, ligger under det priset: köparen 2021 kunde ännu hoppas på rivning, och det som gjorts sedan (bjälklag, tak, isolering, bygglov och ritningar) är bara en liten del av det som återstår. Taxeringsvärdet 13,5 Mkr (2024) delat med 0,75 ger 18,0 Mkr, men markvärdet är en stor del av taxeringen i Djursholm. Med ca 260 m² effektiv area i stället (om mäklarens 340 m² är bruttoarea) blir det färdiga huset ca 6 Mkr billigare och värdet ca 4 Mkr lägre, eftersom också bygget blir mindre. Intervallet är ±8 %, bredare än jämförelserna ensamma ger, eftersom byggkostnaden är osäker. Mäklaren har inget pris; huset har legat på Booli sedan 29 maj och en ny Hemnet-annons (”Ysäter 42”) publicerades 27 oktober. Booli visar ingen värdering.

Tidigare försäljningar

Senaste köpet var 26 mar 2021 för 21,5 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Lämna ut besiktningsprotokollen från 2020 och allt som gjorts sedan: konstruktionsritningar, kontrollplan, fotodokumentation, intyg för bjälklag och isolering.
2. Bygglovet BN 2021-001547: när vann det laga kraft, och när måste bygget vara avslutat? Finns ansökan om förlängning eller nytt lov?
3. Hur avgjordes mark- och miljödomstolens mål P 9066-20 om rivningslovet?
4. Gäller bygglovet både befintliga huset och tillbyggnaden, och vad betyder ”utbyggnad i separat byggetapp” på ritningarna?
5. Vilket tak är lagt (tegel eller skiffer), och vad återstår på taket och frontespisen?
6. Finns en entreprenörskalkyl eller anbud för att bygga klart? Följer ritningar och upphovsrätt (Lowén Widman, Schiller Arkitektur) med?
7. Bryggplatsen: hur ser hyresavtalet med Framnäsvägens Bryggförening ut, och finns plats ledig?
8. Prisidé: vad har säljaren fått för bud under de fem månaderna?