Heimdalsvägen 17A & B

För och emot

Besiktningen

BesiktningKontrollera

Anticimex överlåtelsebesiktning nivå 2 av båda husen, 19 maj 2026, protokollet daterat 25 jun. Säljaren upplyste att våtrummen renoverats och att souterrängen hyrs ut.

Mark och sockel (huvudbyggnad)Kontrollera

Marken och berget lutar mot huset, vilket ökar fuktbelastningen. Det utvändiga fuktskyddet ligger oskyddat ovan mark och sockeln har mindre sprickor. Stuprör saknas delvis.

KrypgrundBra

Uteluftsventilerad krypgrund med fuktkvot 12 % och normal lukt. Organiskt material mot marken bör tas bort. Krypgrund är en riskkonstruktion.

SouterrängKontrollera

Platta på mark med uppreglat golv och utreglade väggar i lägenheten; konstruktionen kontrollerades inte på grund av golvvärme. I vinrum och förråd var fuktkvoten 22 % och golvet skadat: fördjupad undersökning rekommenderas.

Tak och vind (huvudbyggnad)Kontrollera

Mansardtak med betongpannor från 1990, äldre enligt besiktningen, med mossa. Plåtdetaljer har släppt vid infästningarna. Vinden kunde inte besiktigas, nyckel saknades.

Terrass och matsalKontrollera

Taket under terrassen är dolt av trall och inte besiktigat. Matsalens tak under terrassen har mindre fuktfläckar: fördjupad undersökning rekommenderas.

Våtrum (huvudbyggnad)Bra

Tre badrum med normala fuktvärden. I tvättstugan är golvbrunnens klämring inte nedtryckt och brunnen sitter för nära väggen.

ElKontrollera

Jordade och ojordade uttag i samma rum i entréhallen; elektriker rekommenderas.

Lilla huset: mark, fasad och takRisk

Marken lutar mot huset och växter når upp på taket. Sprickor, hål och färgsläpp i putsen, panelen behöver underhåll: fördjupad undersökning. Takets ålder är okänd, en panna saknas vid skorstenen, plåten rostar och takentreprenör rekommenderas. Vind och balkong obesiktigade eller med fördjupad undersökning.

Lilla huset: badrumRisk

Förhöjda fuktindikationer i duschzonen, sprucken klinker, bristfälligt golvfall och en rörgenomföring tätad med silikon: fördjupad undersökning rekommenderas.

Lilla huset: källare och stammarRisk

Gjutjärnsbrunnar och stam är äldre, fördjupad undersökning rekommenderas. Fuktuppsug i väggar, putssläpp och äldre utvändigt fuktskydd.

Lilla huset: allmäntRisk

Ojämna och lutande golv, dörrar som tar i karmen, bristfällig ventilation (självdrag) och lukt av katturin i ett sovrum; fördjupad undersökning av golv och ventilation rekommenderas.

Utred lilla huset och fråga efter bygglov innan du bjuder. Vi bedömer fastigheten till 37,3–41,4 Mkr, varav ca 2,5 Mkr för lilla huset i befintligt skick. Lilla huset står som förråd i fastighetsregistret, och planen S420 tillåter bara ett uthus på högst 40 m². Be mäklaren om bygglov eller annat som visar att det får användas som bostad, låt en fackman titta på duschen, golven och stammarna, och be om en prisindikation, eftersom priset är på förfrågan.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor i Djursholm på 230–347 m² boarea, sålda mar–sep 2026 och de flesta inom 700 m i Svalnäs, ger ca 101 300 kr/m² effektiv area och en bas på 36,4 Mkr för huvudbyggnaden (345 + 28 m², garaget räknat för sig). Till det kommer lilla huset (+2,5 Mkr), garaget (+0,15) och sjöglimten (+0,3). Närmast i storlek och läge är Valkyriavägen 15 (1910, 347 + 34 m², ca 340 m bort, samma mäklare), som gick för 35,6 Mkr, 3,8 % under utgångspriset; vår huvudbyggnad är nyare och har ny värme och nya badrum. Spridningen är stor, 75 000–121 000 kr/m² före justering: Eddavägen 12 och Torgerdsvägen 11A ligger lägst, Emblavägen 4 högst. Att ta bort en jämförelse flyttar intervallet högst ca 1 Mkr. Lilla huset är den stora osäkerheten. Utan det blir intervallet 34,9–38,7 Mkr; värderas det högre som uthyrningsbar bostad i gott skick kan det vara värt 4–5 Mkr, men det står som förråd i fastighetsregistret och behöver badrum, tak och fasad. Kontroller: taxeringsvärdet 24,06 Mkr / 0,75 ≈ 32,1 Mkr, lägre än vårt intervall. Fastigheten köptes för 16,3 Mkr i okt 2014 (352 + 168 m² enligt Booli), före renoveringarna 2016–2026. I Danderyd har villor över 40 Mkr i år ofta gått 5–20 % under utgångspriset (Tulevägen 15 −24 %, Emblavägen 4 −7,6 %), och huset har legat ute sedan slutet av augusti utan pris.

Tidigare försäljningar

Senaste köpet var 30 okt 2014 för 16,3 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli (slutpriser Heimdalsvägen); utgångspris 15,9 Mkr hos SkandiaMäklarna enligt Hemnet.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vilken prisnivå väntar säljaren sig, och har det kommit bud sedan augusti?
2. Finns bygglov eller annat som visar att lilla huset får användas som bostad? Fastighetsregistret anger det som förråd, och planen S420 tillåter ett uthus på högst 40 m².
3. Är lilla huset taxerat som bostad, och hur fördelas taxeringsvärdet 24,06 Mkr på husen?
4. Mäklaren har bifogat planändringen för Hugin 16; vilka bestämmelser i S420 från 1988 gäller för Munin 7?
5. Souterrängen hyrs ut: finns ett hyresavtal som följer med, och med vilken uppsägningstid?
6. Har fuktfläckarna i matsalens tak och fukten i vinrum och förråd utretts efter besiktningen?
7. Finns kvalitetsdokument för badrummen från 2025 och för fasadmålningen?
8. Vad visade undersökningen av taket 2025, och vem gjorde den?
9. Finns nyckel till vinden i huvudbyggnaden och stege till vinden i lilla huset? Båda är obesiktigade.
10. Finns en radonmätning? Annars: mät båda husen första vintern.