Belestigen 11

För och emot

Besiktningen

Grund och källareKontrollera

Källare med grundmurar av betong, en känd riskkonstruktion. Fuktkvoten i källaren låg kring eller strax över rekommenderat gränsvärde, vilket besiktningsmannen bedömer som normalt för källare. Ingen fortsatt teknisk utredning rekommenderas.

Fasad och sockelBra

Tegelfasad utan anmärkning. Sockeln och entrétrappan renoverades 2017. Planteringar nära entrén kan på sikt påverka grund och fasad.

Fönster och dörrarKontrollera

Kopplade 2-glasfönster. Otätt kring altandörrens tröskel från vardagsrummet, och fönsterblecken mot kök och bibliotek sitter skevt med dåligt fall, så regnvatten kan ta sig in.

Tak och vindBra

Betongpannor på papp och råspont, omlagt 2018. Taket besiktigades bara från stege vid takfoten; mossa på skuggsidan och alger på takfotspanelen. På vinden äldre, torra fuktfläckar på råsponten och fuktkvot under gränsvärdet; avloppsluftarna sitter dåligt fast.

Duschrum i källarenRisk

Avskrivet tätskikt, gammal golvbrunn av gjutjärn med rost och sprickor i kaklet i duschhörnan. Besiktningsmannen skriver att våtrummet är i stort behov av renovering.

Tvättstuga och pannrumRisk

Formellt tätskikt saknas, gjutjärnsbrunnar med rost och självdrag i tvättstugan, som enligt besiktningen behöver renoveras. Elgolvvärmen i tvättstugan fungerar inte enligt säljaren. Rostangrepp på avloppsrör i ett förråd.

Badrum entréplanKontrollera

Renoverat 2000 med marmor, golvvärme och jacuzzi; tätskiktet är åldersmässigt avskrivet. Fönster nära badkaret, låg tröskel och rörgenomföringar utan tätningsbrickor.

KökBra

Från 2003 (stambyte samtidigt), handmålat 2023, ny diskmaskin och blandare 2026. Tät botten saknas i diskbänksskåpet.

Värme, ventilation och elKontrollera

Bergvärmepump från 2001 med vattenburna radiatorer, service 2026; pumpen är ca 25 år gammal. Självdragsventilation. Elcentral med automatsäkringar 2003, äldre ledningar omdragna 2022. Besiktningen rekommenderar översyn av äldre VVS-installationer.

RadonBra

Radonsug sedan 1999. Långtidsmätning dec 2020: 30 Bq/m³ enligt energideklarationen.

Utgångspriset ligger över grannskapets nivå. Vi bedömer huset till 19,8–21,7 Mkr, och utgångspriset 22,5 Mkr ligger över det. Närmaste jämförelsen i storlek och ålder, Belevägen 11 från 1970 med 221 + 65 m², gick för 21,5 Mkr i april 2025, och säljaren köpte själv för 21,1 Mkr 2022. Räkna med 0,4–0,7 Mkr för duschrummet och tvättstugan i källaren och snart en ny bergvärmepump, och be om en köpargenomgång med besiktningsmannen innan du bjuder.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor i Djursholm och Ösby på 194–222 m² boarea, sålda april 2025–juni 2026, alla inom 1,4 km och sex inom 950 m; tre är från 1960–70-talet. Ytor och utgångspris från Hemnet (mäklarens uppgifter). Skicket är inte känt för någon av dem. Formeln ger ca 87 300 kr/m² effektiv area, räknat på boarea plus halva biarean utan garaget (179 + 117 m²), men spridningen är stor: 69 000 (Norevägen 10C) till 102 000 (Norevägen 7). Bäst är Belevägen 11, ca 400 m bort, från 1970 med 221 + 65 m² och 1 754 m² tomt, som gick för 21,5 Mkr, 2,3 % under utgångspriset. Känslighet: utan den lägsta jämförelsen (Norevägen 10C) blir intervallet 20,5–22,2 Mkr och omdömet fortfarande högt; utan Belevägen 11 blir det 19,8–22,9 Mkr och utgångspriset hamnar inom intervallet. Husets egen historik: köpt för 21,1 Mkr 2022 (lagfart maj 2022, annonserat i januari) med samma ytor; sedan dess är entréplanet gipsat och elen omdragen, och terrassen nybyggd. Taxeringsvärdet 18,2 Mkr / 0,75 ger ca 24 Mkr, men taxeringen ser inte skicket. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr har gått i median ca 1 % under utgångspriset, hälften under.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 7 % över köpet 25 maj 2022 (21,1 Mkr, 4,4 år sedan, 1,5 % per år). Boarean var då 154 m² mot 179 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Var finns bergvärmepumpens servicerapport från 2026, och vad sade servicefirman om pumpens skick och kvarvarande livslängd?
2. Boka en köpargenomgång med besiktningsmannen (Bjerking & Thörn) så att protokollet gäller mot dig; den kan göras till juli 2027.
3. Finns offert eller plan för duschrummet och tvättstugan i källaren, och vad är gjort i dem sedan 2008?
4. Vem renoverade badrummet på entréplan 2000, och finns intyg om tätskiktet?
5. Ligger fastigheten inom riksintresset Djursholms villastad eller ett bevarandeområde? Det avgör bygglovsplikten för tillbyggnad och fasadändringar (ej kontrollerat).
6. Vad innebär avtalsservitutet ”Villa” som belastar fastigheten (01-IM4-24/271.1), och vad omfattar gemensamhetsanläggningen Danderyd Bele ga:1 och dess kostnader?
7. Hur hörs Roslagsbanan i trädgården och på terrassen? Besök gärna en vardag i rusningstid.