Östra Banvägen 44B

För och emot

Besiktningen

Entréplan (suterräng)Risk

Utreglade och isolerade väggar mot grundmuren, en känd riskkonstruktion där fukt från marken kan ge mikrobiell lukt. Oisolerad betongplatta med ett nivellgolv (mekaniskt ventilerat golv) som en tidigare ägare installerat. Besiktningen är okulär och mätte ingen fukt.

VåtrumKontrollera

Fyra våtrum renoverade 2005–2011 enligt annonsen. Golvbrunnarna byttes inte vid renoveringarna (dusch entréplan, badrum övre plan), brunnen sitter för nära vägg i tvättstugan och duschrummet på övre plan, och avloppsröret i en dusch sitter för nära vägg. Duschrummet på övre plan har dubbla lager klinker. Våtrumsintyg lämnades till besiktningsmannen men är inte publicerade.

Tak och vindKontrollera

Betongpannor, omlagt 2009–2012. Bräda och vindskivebeslag överst på taket är i sämre skick och byttes inte vid omläggningen. Vinden besiktigades från luckan (landgång saknas) och har ett område med fuktmissfärgning, enligt ägaren från före takomläggningen.

Sockel och fasadKontrollera

Fuktskyddslisten är delvis synlig ovan mark och där skadad; besiktningen rekommenderar åtgärd. Sprickor i stenfasaden och den putsade sockeln bedöms vara estetiska.

Fönster och dörrarKontrollera

Ett fönster på östra sidan är i sämre skick. Fönster 1+1 och 2+1-glas.

GarageBra

Garage på 34 m² enligt mätbeviset; inget att notera. Tätskiktet på garagetaket och en grundmur på långsidan är omgjorda enligt ägaren (2020).

Installationer och radonKontrollera

Bergvärme med vattenburen värme 2011, mekanisk frånluft, kommunalt vatten och avlopp; ingår inte i besiktningen. Radon 60 Bq/m³ (6 apr 2026, annan mätmetod) enligt energideklarationen. Stommen har blå lättbetong, så be om mätrapporten.

Låt fuktmäta entréplanets väggar innan du bjuder. Besiktningen pekar ut entréplanets utreglade och isolerade väggar mot grundmuren som en riskkonstruktion men mätte ingen fukt. Planet ligger på en oisolerad betongplatta och har sovrum, dusch, tvättstuga och den separata delen. Be säljaren om en fuktmätning med indikering bakom väggarna, eller gör den själv för ca 10–20 tkr. En skada kan kosta 150–400 tkr att åtgärda; vår smärtgräns har dragit 0,15 Mkr för risken.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor i Enebyberg på 167–230 m² boarea inom ca 800 m, sålda sep 2025–okt 2026, ger ca 63 000 kr/m² effektiv area efter justering och en bas på ca 14,0 Mkr före avdraget för den mindre tomten. Bara Höglidsvägen 4 (1920, 13,35 Mkr, sep 2025) ligger lika nära Roslagsbanan; de andra har dragits 3–4 % för vårt läge vid banan. Mest lika i ålder och storlek är Österängsvägen 45A (1984, 220 + 12 m², 16,95 Mkr, maj 2026) och Idrottsvägen 36 (1981, 212 + 115 m², 17,0 Mkr, maj 2026). Skicket är inte känt för någon av jämförelserna, eftersom Hemnet bara visar faktarutan för sålda hus. Utelämnade: Fenixvägen 3B (213 m² på Hemnet men 168 m² på Booli) och Hagtornsvägen 9 (1966, 224 + 27 m², 10,7 Mkr, ca 45 000 kr/m²), som troligen var ett renoveringsobjekt; med Hagtornsvägen blir mitten ca 0,2 Mkr lägre. Taxeringsvärdet 9,761 Mkr / 0,75 ≈ 13,0 Mkr ligger under intervallet; Boolis värdering kunde inte läsas. Garaget på 34 m² ingår inte i biarean och har inte lagts till, eftersom flera jämförelser också har garage. Omdömet är på gränsen: utgångspriset 14,5 Mkr ligger 0,2 Mkr över intervallets övre del, och utan någon av Idrottsvägen 36, Österängsvägen 43B, Österängsvägen 50 eller Fornvägen 4 blir intervallet 13,6–14,6 Mkr och priset rimligt; detsamma gäller om läget vid banan inte dras alls. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median ca 1–2 % under utgångspriset; jämförelserna gick från 6 % under till 12 % över.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Kan säljaren låta fuktmäta entréplanets utreglade väggar och nivellgolvet före budgivningen, eller får du göra det själv?
2. Be om radonrapporten och våtrumsintygen som lämnades till besiktningsmannen. Vilken mätmetod gav 60 Bq/m³ i april 2026?
3. Hur mycket hörs och känns Roslagsbanan i huset och trädgården? Besök huset när tågen går tätt, morgon eller eftermiddag.
4. Mätbeviset är från januari 2026 men huset kom ut i september. Har huset varit till salu eller visats tidigare i år?
5. Finns bygglov för den separata delen med egen entré och trinettkök, och tillåter stadsplanen (S33, 1940) en andra lägenhet? Planen har vi inte läst.
6. Vad innebär avtalsservitutet ”Villa” (01-IM4-10/324.1) som belastar fastigheten?
7. Be om verklig elförbrukning inklusive spabadet; annonsens driftkostnad 24 852 kr/år saknar el.