Måsstigen 150
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa på 135 m² och 1 651 m² tomt på bilfria Tranholmen, sänkt till 11,995 Mkr. Besiktningen är kort och utan större fel; det som avgör är duschrummet på övre plan, husets verkliga ålder och komplementboendet.
För och emot
Talar för
- Stor tomt för ön: 1 651 m² mot ca 1 540 m² i snitt för Tranholmens tomter, med vattenutsikt från balkongen enligt annonsen; ca 85 m till strandlinjen (OpenStreetMap)
- Besiktningen 2 sep 2026 har inga anmärkningar på grund, stomme, vind eller sovrum och ingen rekommendation om fortsatt teknisk utredning
- Frånluftsvärmepumpen byttes 2026 och avloppspumpen 2025/26; specifik energianvändning 71 kWh/m² och år (energideklaration 14 sep 2026)
- Treglasfönster, plåttak och träpanel; ingen källare eller krypgrund som kan fukta upp, huset står på plintar
- Bilfri ö med båt från Ropsten (ca 10 minuter) halva året och pontonbro till Stocksund på vintern, enligt Wikipedia; tennisbana, bastu och loge är gemensamma
Talar emot
- Energiklass E (128 kWh/m² och år primärenergi), radon aldrig mätt
- Duschrummet på övre plan har fogsläpp och mjukfog över fogar vid golvbrunnen; besiktningen tar upp det i riskanalysen som möjlig dold fuktskada. Ytan bakom badkaret gick inte att besiktiga
- Duschrummet på entréplanet har dåligt golvfall och glipor mot tröskeln, och båda golvvärmefördelarna saknar läckagerör
- Många plåtskruvar på taket har rostat, fasaden är urblekt och fönster i soligt läge slitna
- Annonsen redovisar ingen driftkostnad och ingen frågelista eller objektsbeskrivning med ritningar
- Ingen bil: allt, också byggmaterial och flyttlass, går med båt eller över pontonbron, och bilen står på fastlandet
Besiktningen
- GrundBra
- Plintgrund utan anmärkning. Detaljplanen begränsar grundens höjd till 1,5 m över mark.
- Stomme och vindBra
- Träregelstomme och träbjälklag. Kattvinden har ingen anmärkning.
- TakKontrollera
- Plåttak där ett större antal skruvar som håller plåten har rostat. Skruvarna behöver bytas innan plåten börjar röra sig.
- Fasad, fönster och dörrarKontrollera
- Panelen är urblekt (behandlad med järnvitriol) och fönster och dörrar i soligt läge är slitna och urblekta. Lövsilarna i hängrännorna är dåligt monterade.
- Duschrum, övre planRisk
- Fogsläpp vid golvbrunnen och mjukfog lagd över fogarna. Besiktningen tar upp det i riskanalysen som möjlig dold fuktskada. Utrymmet bakom och under badkaret gick inte att besiktiga, och golvvärmefördelaren saknar läckagerör.
- Duschrum, entréplanKontrollera
- Glipor och otätheter mot tröskeln, dåligt golvfall mot brunnen och en brunnsmanschett som sticker ut under klämringen.
- KökKontrollera
- Nedre delen av kylskåpets inbyggnad är fuktskadad av kondensvatten. Blandaren sitter löst och varmt och kallt är förväxlat, och diskbänksskåpet saknar fuktsäker botten.
- TvättstugaKontrollera
- Golvvärmefördelaren saknar läckagerör och tvättställsblandaren sitter löst.
- Värme och ventilationBra
- Frånluftsvärmepump (bytt 2026) och kamin. Mekanisk frånluft med återvinning.
- KomplementboendeKontrollera
- Annonsen nämner ett separat komplementboende på tomten. Det ingår inte i boarean och är inte besiktigat. Detaljplanen D206 tillåter en komplementbyggnad på högst 15 m² byggnadsarea och 3,5 m totalhöjd.
Öppna duschen på övre plan före bud. Besiktningen pekar ut fogsläppet vid golvbrunnen som möjligt tecken på fuktskada, och utrymmet bakom badkaret gick inte att se. Be om fuktmätning eller provhål i väggen mot duschen. Ett nytt tätskikt kostar ca 150–300 tkr. Fråga också vad komplementboendet är, hur stort det är och om det har bygglov. Planen tillåter bara 15 m² utöver huvudbyggnaden.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Duschrum på övre plan: fuktmätning, sedan troligen nytt tätskikt och ny brunn | 150–300 tkr | 0–2 år |
| Duschrum på entréplanet: tröskel, brunnsmanschett, läckagerör till golvvärmefördelarna | 20–60 tkr | 0–2 år |
| Byte av rostade takskruvar | 20–50 tkr | 0–2 år |
| Ommålning av fasad, fönster och dörrar | 100–200 tkr | 2–5 år |
| Köket: kylinbyggnad, blandare och fuktsäker botten under diskbänken | 10–30 tkr | 0–1 år |
| Radonmätning under eldningssäsongen | 1–2 tkr | nu |
| Nödvändigt / allt | 0,2–0,4 / 0,3–0,65 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Lärkstigen 73, Tranholmen | 134+8 | 10 850 000 | 78 600 | jan 2026 |
| Ugglestigen 167, Tranholmen | 137 | 12 400 000 | 90 500 | sep 2025 |
| Lärkstigen 120, Tranholmen | 135+90 | 14 800 000 | 82 200 | okt 2026 |
| Andstigen 172, Tranholmen | 175+15 | 18 500 000 | 101 400 | maj 2026 |
| Andstigen 169, Tranholmen | 168+40 | 19 500 000 | 103 700 | feb 2026 |
| Måsstigen 150, utgångspris | 135 | 11 995 000 | – | till salu |
Tranholmen är en bilfri ö med egna priser, så jämförelserna är fem villor på ön på 134–175 m² boarea, sålda sep 2025–okt 2026 (affärsdatum från Hemnet). Fler finns inte: övriga affärer är små stugor där tomten bär nästan hela priset (Transtigen 54, 60 + 27 m², 7,3 Mkr jun 2026; Hökstigen 123, 60 m², 8,35 Mkr mar 2026), eller strandtomter (Transtigen 31A, 60 + 45 m², 23,0 Mkr okt 2026). Tre av jämförelserna är nybyggen från 2017–2022 och nedjusterade 6–8 %. Andstigen 169 och 172 ligger också närmare vattnet. Närmast vårt hus är Lärkstigen 73 (2016, 134 + 8 m², 10,85 Mkr jan 2026) och Ugglestigen 167 (1994, 137 m², 12,4 Mkr sep 2025). Skicket i jämförelserna är okänt utöver byggåret. Jämförelserna faller i två grupper, ca 78 000 och ca 94 000 kr/m² efter justering, och medianen (Ugglestigen 167) ger 92 300 kr/m². Utan Ugglestigen 167 blir mitten ca 11,7 Mkr, och utan Andstigen 169 ca 11,5 Mkr. Därför är intervallet satt till ±6 % i stället för formelns 3,5 %. Omdömet blir Rimligt i alla tre fallen. Huset såldes för 8,5 Mkr i okt 2020 med samma 135 m², och utgångspriset har sänkts från 12,5 till 11,995 Mkr efter ca 7 veckor. Taxeringsvärdet 9,22 Mkr / 0,75 ger 12,3 Mkr, och markvärdet är 5,2 Mkr. Marknadsläget i Danderyd under 25 Mkr är ca 1–2 % under utgångspris.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 22 okt 2020 | Villa, slutpris | 135 | 8 500 000 | 62 963 |
Utgångspriset är 41 % över köpet 22 okt 2020 (8,5 Mkr, 6,0 år sedan, 5,9 % per år). Källa: Hemnet.
Budstrategi
Att göra före bud
- Vilket år byggdes huset? Annonsen säger 2011, annonsen 2016 sa 2009, och annonsen 2020 och energideklarationen säger 1940. Värdeåret är 1996. Be om bygglov och slutbesked.
- Vad är komplementboendet: hur stort är det, har det bygglov eller är det ett attefallshus, och har det vatten och avlopp? Planen tillåter en komplementbyggnad på högst 15 m².
- Får en fuktsakkunnig mäta i väggen bakom duschen och badkaret på övre plan före bud?
- Hur stor är avgiften till Tranholmens samfällighet (GA:1 för vägar, vatten, avlopp, el, bad och brygga), och vad kostar driften per år?
- Vad innebär avtalsservitutet ”Villa och årlig avgäld”, och hur stor är avgälden?
- Finns det en frågelista från säljaren och ritningar?
- Ingår en båtplats eller p-plats på fastlandet? Hur ser vattnet och avloppet ut på ön (egen avloppspump)?
- Gör en radonmätning under eldningssäsongen.
Underlag: Notars annons med byggnadssätt, taxering, servitut och renoveringar (läst 28 okt 2026), överlåtelsebesiktning (Enspecta, 2 sep 2026), energideklaration (Enspecta, 14 sep 2026), detaljplan D206 Tranholmen (Danderyds kommun, laga kraft 21 jun 2006), Booli (slutpriser för Tranholmen och husets sida, okt 2026), Hemnet (sålda-sidor för jämförelsernas datum, ytor, byggår och driftkostnad, husets försäljning 2020 och annons 2016), Wikipedia (Tranholmen, kommunikationer), OpenStreetMap (strandlinje). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Danderyd
Alla villor i Danderyd
Götavägen 18
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 32,9–36,6 Mkr
Svanvägen 3
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 14,0–15,6 Mkr
Fenjavägen 5
Högt utgångspris- Utgångspris
- 22,9 Mkr
- Bedömt värde
- 21,0–22,5 Mkr
Heimdalsvägen 17A & B
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 37,3–41,4 Mkr
Helgevägen 10
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 37,2–41,6 Mkr
Östra Banvägen 44B
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,5 Mkr
- Bedömt värde
- 13,3–14,3 Mkr