Bråvallavägen 40

För och emot

Besiktningen

Tak och vindRisk

Tegeltaket är äldre och i behov av omläggning, och enstaka pannor har lossnat. Riskanalysen pekar på läckage och fuktskador i takkonstruktionen. Lite mikrobiell påväxt på underlagstaket, enligt besiktningsmannen inget problem i den omfattningen.

Grund och källareRisk

Oisolerad betongplatta på mark och murade grundmurar. Dränering och fuktskydd är från byggåret och grundmurarna visar tecken på fuktpåverkan. Riskanalysen: betonggolv och väggar ska antas vara påverkade av markfukt, så organiskt material i källaren är riskkonstruktion. Ingen fuktmätning gjord.

Fasad och sockelKontrollera

En del sprickor och skador i putsen, enligt besiktningen mest estetiska. Planera putslagning inom några år.

Fönster och dörrarKontrollera

1+1 kopplade originalfönster med färgflagning och kittsläpp, några spräckta glas. Behöver underhållsmålas och kittas snart.

StuprörKontrollera

Delar av stuprören har insprängda falsar. Mindre åtgärd.

Kök (två)Kontrollera

Läckageskydd saknas under diskbänk och kyl/frys i köket på entréplan och tätar inte mot rörgenomföringarna på övre plan. Billigt att åtgärda. Köket på övre plan är från ca 2015.

Duschrum och badrumBra

Renoverade ca 2014 enligt säljaren och inget noterat i besiktningen. Tätskikten är ca 12 år gamla.

VärmeKontrollera

Bergvärme (10 kW) med vattenburna radiatorer, årtal okänt; energideklarationen bedömer återstående livslängd till mer än 10 år. Ett elementvred i matplatsen droppar och golvet under är missfärgat.

El, vatten och avloppKontrollera

Ingår inte i besiktningen och åldern anges inte. I ett hus från 1929 med samma ägare sedan 1973 kan avlopp och el vara gamla; fråga och filma avloppet.

Ventilation och radonKontrollera

Självdrag. Radonhalten är inte mätt enligt energideklarationen. Mätning under eldningssäsongen behövs.

Räkna med tak och dränering. Besiktningen säger att taket behöver läggas om och att dräneringen är från 1929 med fukttecken i grundmurarna. Det är ca 0,8–1,3 Mkr som jämförelsernas priser inte visar. Begär offert på takomläggning och fråga vad som är gjort med el och avlopp innan du bjuder.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor i Djursholm, Ösby och Berga på 194–327 m² boarea och 1 200–2 800 m² tomt, sålda maj 2025–sep 2026 (Hemnet), ger ca 70 100 kr/m² effektiv area efter justering och en bas på 21,2 Mkr. Till det kommer garaget (+0,15 Mkr) och renoveringsbehovet enligt besiktningen (−0,7). Jämförelserna ligger tätt, 61 000–84 000 kr/m² efter justering, så intervallet är det smalaste formeln ger (±3,5 %). Sju av åtta ligger 280–930 m från Roslagsbanan och har dragits 3–4 % för vårt läge vid spåret; utan den justeringen blir mitten ca 21,1 Mkr i stället för 20,7, fortfarande långt under utgångspriset. Att ta bort någon enskild jämförelse flyttar mitten högst 0,2 Mkr. Bara den närmaste affären, Kårevägen 10 (ca 300 m bort, 25,95 Mkr i apr 2026, 92 000 kr/m² före justering), ligger i nivå med utgångspriset; den har mindre boarea, större tomt och ligger längre från banan. Utgångspriset 25,0 Mkr motsvarar ca 82 500 kr/m² effektiv area. Villor i Djursholm i storleken har i år oftast gått 3–8 % under utgångspriset (Torgerdsvägen 11A −19 %). Kontroller: taxeringsvärdet 15,4 Mkr / 0,75 ≈ 20,5 Mkr, inom intervallet. Boolis värdering laddades inte och har inte lästs. Booli har ingen säljhistorik för huset; ägaren har haft det sedan 1973 enligt besiktningen.

Budstrategi

Att göra före bud

1. När lades taket senast om, och finns offert på omläggning?
2. Hur gamla är elen, vattenledningarna och avloppet? Finns filmning av avloppet?
3. Vilket år installerades bergvärmen, och finns service- och borrprotokoll?
4. Huset är indelat i två lägenheter. Finns bygglov för det? Detaljplanen S359 tillåter normalt en lägenhet på tomter under 3 000 m².
5. Finns frågelista från säljaren? Har det varit vatten i källaren eller läckage från taket?
6. Hur stort är garaget, och ingår det i biarean 138 m²?
7. Hur mycket hörs Roslagsbanan inomhus? Besök huset under rusningstid.