Bergavägen 20A

För och emot

Besiktningen

BesiktningRisk

Ingen överlåtelsebesiktning är publicerad. Allt nedan bygger på mäklarens beskrivning och renoveringslista, inte på en kontroll av huset.

GrundKontrollera

Gjuten betongplatta med elgolvvärme enligt annonsen. Platta på mark är ingen riskkonstruktion i sig, men tillbyggnaden 2020 och anslutningen mot den gamla delen är okontrollerade.

Fasad och fönsterKontrollera

Puts på trästomme, omputsad 2020, och 3-glasfönster. Puts på trästomme behöver luftspalt och putsbärare; fråga hur omputsningen är utförd.

TakBra

Takshingel, omlagt 2016 med nya takfönster. Anslutningarna kring takfönstren bör ses över vid besiktningen.

Våtrum och spaKontrollera

Tre badrum och tvättstuga renoverade 2020. I badrummet och på bastugolvet lades mikrocement ovanpå befintliga ytskikt, så tätskiktet är det gamla eller okänt. Fråga efter intyg och gör fuktmätning.

Värme och ventilationKontrollera

FTX och elgolvvärme; ingen värmepump nämns. Ingen energideklaration finns, så energiklass och verklig förbrukning är okända. Elkostnaden är 54 tkr/år enligt mäklaren.

Pool och poolhusKontrollera

Pool med motströmsanläggning och poolhus, färdiga 2021. Fråga efter bygglov, poolteknikens ålder och driftkostnad för uppvärmning och rening.

Bygglov och planRisk

Stadsplanebestämmelserna för Djursholm (S359, 1970) tillåter inom F-område en huvudbyggnad, ett uthus på högst 40 m² och en lägenhet på tomter under 3 000 m²; fastighetens beteckning är inte kontrollerad. Huset har dubbelgarage och poolhus, och registrets boarea är 150 m² mot 230 uppmätta. Begär bygglov och slutbesked.

RadonKontrollera

Ingen radonmätning redovisad. Mät under eldningssäsongen eller fråga om en mätning finns.

Fråga efter bygglov och besiktning före bud. Vi bedömer huset till 20,3–22,9 Mkr. Säljaren betalade 25,0 Mkr i juni 2025, men av 23 villor på 170–300 m² inom 1,5 km har bara Kårevägen 10 (215 + 136 m², 2 527 m² tomt) gått högre, och den genomgripande renoverade Gripvägen 7 gick för 22,3 Mkr. Det finns inget besiktningsprotokoll, och registret har 80 m² mindre boarea än mätintyget: begär bygglov och slutbesked för tillbyggnaden, garaget och poolhuset, och besiktiga själv.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Husets egen affär och sju villor på 190–290 m² boarea inom 1,7 km, sålda oktober 2025–september 2026, fem av dem inom 420 m. Ytor, utgångspris och byggår från Hemnet (mäklarens uppgifter). Skicket är känt bara för Gripvägen 7 (genomgripande renoverad 2025, ingen pool); övriga är från 1935–1999 och har justerats upp 4–10 % för att vårt hus är totalrenoverat 2020. Tomt och pool ligger som egna justeringar. Formeln ger ca 90 400 kr/m² effektiv area. Husets egen affär, 25,0 Mkr i juni 2025 (106 200 kr/m²), är den högsta; inget hus i samma storlek i närheten har gått så högt, och Wrede fick inte huset sålt för 27,25 Mkr hösten 2024 innan ESNY sålde det för 24,995 Mkr + 5 000 kr. Marknaden i Danderyd har varit platt sedan dess, så den som räknar med att 2025 års köpare betalade marknadspris landar kring 25 Mkr; vi låter grannarnas nivå väga lika mycket. Känslighet: utan en av de fyra lägsta jämförelserna blir intervallet ca 21–24,5 Mkr, utan en av de fyra högsta ca 18,8–22,1 Mkr. Husets historik: köpt för 11,75 Mkr 2020 med 150 m², sedan totalrenoverat och tillbyggt. Taxeringsvärdet 13,9 Mkr bygger på 150 m² och säger inget om dagens hus. Boolis värdering saknar referensförsäljningar. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr har gått i median ca 1 % under utgångspriset.

Tidigare försäljningar

Senaste köpet var 16 jun 2025 för 25,0 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns bygglov och slutbesked för tillbyggnaden vid huvudsovrummet (2020), dubbelgaraget (2020) och poolhuset (2021)? Fastighetsregistret har fortfarande 150 m² boarea.
2. Vilken beteckning har Bjarmaland 29 i stadsplanen, och hur stämmer garaget och poolhuset med bestämmelsen om ett uthus på högst 40 m²?
3. Finns ett besiktningsprotokoll från försäljningen 2025 eller en ny besiktning? Annars: besiktiga själv före bud.
4. Vem lade mikrocementen i badrummet och på bastugolvet 2020, och finns intyg om tätskiktet?
5. Finns energideklaration och radonmätning? Energideklaration ska finnas vid försäljning.
6. Hur är putsfasaden på trästomme uppbyggd efter omputsningen 2020 (luftspalt, putsbärare)?
7. Vad är uthyrningsdelen, och är den inredd som egen lägenhet? Planen tillåter en lägenhet på tomter under 3 000 m².
8. Hur stor är elförbrukningen per år med elgolvvärme, FTX och poolvärme?
9. Vad innebär avtalsservituten för väg, ledningar och vatten och avlopp (1151283–1151289), och vilka fastigheter delar de med?