Danderydsvägen 16K

För och emot

Besiktningen

Källare och grundKontrollera

Källare är en känd riskkonstruktion. Fuktkvoten låg under gränsvärdet och betongväggarna gav inga avvikande värden. Kulverten/krypgrunden var låst och besiktigades inte; grunden sköts av samfälligheten.

Kopplingsskåp för vattenRisk

Kopplingar i väggslits i allrummet i källaren och bakom vägglucka på övervåningen, utan tätskikt eller fuktlarm. Ett läckage där ger enligt besiktningen stor risk för fukt- och mögelskador.

FasadKontrollera

Algpåväxt och färgsläpp på panelen på takkuporna. Otätt mellan fönsterkarm och kalksandstensfasad på baksidan, där vatten kan ta sig in i väggen.

Fönster och dörrarBra

Äldre isolerglasfönster mot vardagsrummet med lätt färgsläpp; ytterdörren bytt 2022.

YttertakKontrollera

Takpappshingel från 2020, besiktigat bara från stege vid takfoten och takstegen. Äldre plåtar kring takkupor och ventilationsgenomföringar kan släppa in vatten på vinden.

Vind och snedtakKontrollera

Nockvinden besiktigad från landgång. Svärtningar på råsponten, torra vid besiktningen, och fuktkvot under gränsvärdet. Inklädda snedtak är en riskkonstruktion.

TvättstugaKontrollera

Rörgenomföringar i golvets tätskikt under tvättbänken och självdrag utan fläkt. Tätskiktets ålder anges inte.

Dusch/wc, övervåningKontrollera

Renoverat 2015. Golvbrunnen sitter något för nära väggen, små sprickor i kaklet vid duschväggen, dörren i våtzon 1 och självdrag.

KökKontrollera

Tät botten saknas i diskbänksskåpet. Kök från 2012 med burspråk från 1997.

El och ventilationKontrollera

Äldre elinstallationer, besiktningen rekommenderar översyn av fackman. Tilluften är nedsatt efter fönsterbyte, och svärtningar vid taklisten i vardagsrummet tyder på undertryck.

RadonKontrollera

Indikationsmätning några dagar i mars 2026: 39 Bq/m³ i köket och 89 Bq/m³ i allrummet i källaren. Det ersätter inte en mätning under eldningssäsongen, och energideklarationen anger radon som ej mätt.

Begär mätbevis och bygglov för tillbyggnaden. Annonsen säger 120 m² boarea, men registret anger 105 m² och grannhusen i samma länga säljs med 107 + 35 m². Detaljplanen D32 (1991) tillåter att det större radhuset byggs ut 2 m på entrésidan, och burspråket vid köket är från 1997, så ytan kan stämma. Utan mätbevis och bygglov går det inte att veta. Värdet räknas på 120 m²; med grannhusens 107 m² blir mitten ca 11,0 Mkr i stället för 12,2. Smärtgränsen har dragit 0,1 Mkr för osäkerheten.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sex sålda radhus och kedjehus i samma område, juni 2025–oktober 2026, ger ca 88 600 kr/m² och en mitt på 12,2 Mkr. Bäst är Danderydsvägen 16L i samma länga (12,25 Mkr, feb 2026) och 20B i grannlängan (11,1 Mkr, sep 2026), båda samma hustyp med 107 + 35 m² och båda 3–5 % under utgångspriset. Tre jämförelser är det mindre radhuset på Bråvallavägen i samma plan (99–107 m², 8,75–10,3 Mkr), nedjusterade 2–3 % för storleken, och en är kedjehuset Hermodvägen 26 med dubbelt så stor tomt. Danderydsvägen 18A (13,1 Mkr, lagfart aug 2026) har ingen annons på Booli eller Hemnet och är inte med, och 16B (12,9 Mkr) såldes i jan 2025, mer än 18 månader sedan. Utan 16L blir intervallet 11,7–12,5 Mkr. Med grannhusens 107 m² i stället för annonsens 120 blir det 10,6–11,4 Mkr och utgångspriset Högt. Marknaden i området: alla fem radhusen i området gick 3–6 % under utgångspriset, och det här huset har legat ute i ett halvår för 12,5 Mkr. Utgångspriset ligger i övre delen av intervallet.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 98 % över köpet 7 sep 2012 (6,3 Mkr, 14,1 år sedan, 5,0 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns mätbevis för boarean 120 m², och bygglov och slutbesked för tillbyggnaden vid köket 1997? Registret anger 105 m² och grannhusen 107 m².
2. Har det kommit bud sedan huset kom ut på Hemnet 26 april? Varför syns det bara 41 dagar på Booli?
3. Beställ köpargenomgång hos Bjerking & Thörn före bud; den kan bara göras inom 9 månader från besiktningen 31 mars 2026.
4. Vad täcker samfällighetens avgift på 41 920 kr/år, och finns ekonomisk plan och underhållsplan? Hur gammal är bergvärmepumpen, hur ofta används oljepannan som stöd, och vem ansvarar för kulverten under huset?
5. Hur gammalt är tätskiktet i tvättstugan, och när byttes elen senast?
6. Gör en radonmätning under eldningssäsongen; indikationen gav 89 Bq/m³ i källaren.