Ymervägen 56

För och emot

Besiktningen

BesiktningRisk

Mäklaren skriver att en överlåtelsebesiktning finns, men den är inte publicerad. Utan protokollet går det inte att läsa grund, våtrum och vind punkt för punkt. Begär det, eller gör en egen besiktning före bud.

Grund och källareKontrollera

Grundsulor med mellangjutna betonggolv och betongväggar enligt annonsen. Dränering 2006 och kompletterad 2019–20. Källaren är inredd med spelrum, bastu och dusch, vilket kräver torr konstruktion; ingen fuktmätning finns publicerad.

Tak och vindKontrollera

Takpannor omlagda 2019–20, takpapp på 1990-talet. I feb 2025 gjordes läckagesökning och takreparation efter en fuktutredning av kattvindarna, sedan uttorkning, fuktkontroller och ny isolering 170 mm med ångbroms. Fråga efter utredningen och kontrollerna.

Badrum på övre plan (2009)Kontrollera

Båda badrummen renoverades 2009; golvbrunnarna justerades 2018. Tätskikten är ca 17 år gamla och blandarna äldre. Planera byte inom ca 3–10 år.

Tvättstuga och wcBra

Tvättstugan renoverades 2024 och båda gäst-wc 2023. Pax-fläktar 2025.

VVS och avloppKontrollera

Delar av spillvatten- och vattenledningarna från källare till vind byttes 2023 och stammarna spolades 2024. Köket, flyttat 2009, saknar separat avluftning för avloppet enligt ägaren.

VärmeKontrollera

Bergvärme från 2000 med ny kompressor 2017, oljepanna som spets (ny brännare 2021, ca 750 l/år) och två varmvattenberedare. Var oljetanken står är inte angivet.

El och energiBra

Omdragning och jordning från entréplan till vind 2023, solceller 17 kWp (nov 2023), elbilsladdning. Energideklarationen (jan 2025) ger klass B. Den redovisar 37 495 kWh verksamhetsel utöver hushållselen, troligen pool och laddning; fråga.

Ventilation och radonKontrollera

Frånluft från kök och badrum enligt annonsen, självdrag enligt radonrapporten. Radon 90 Bq/m³ i snitt (2024) men 180 ± 30 i spelrummet i källaren.

Fönster och fasadKontrollera

Träfasad och 2-glasfönster, målade 2010 och 2019–20. Underhåll inom några år.

Begär besiktningsprotokollet före bud. Mäklaren skriver att en överlåtelsebesiktning finns, men bland dokumenten ligger bara ägarens lista över åtgärder, en energideklaration, radonmätning och mätbevis. Huset har legat ute sedan mars utan att säljas för 39,5 Mkr. Läs protokollet och ägarens fuktutredning av kattvindarna (feb 2025) innan du bjuder; saknas protokollet, gör en egen besiktning.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor i Djursholm på 285–407 m² boarea, sålda jun 2025–okt 2026, ger ca 74 200 kr/m² effektiv area och en bas på 35,9 Mkr. Till det kommer tomten (+0,6 Mkr), garaget (+0,2) och avdraget för att huset inte sålts för 39,5 Mkr sedan mars (−0,7). Spridningen är stor, 59 000–111 000 kr/m² före justering, och skicket är okänt för de flesta, så intervallet är så brett formeln tillåter (±8 %). De fyra jämförelserna i samma storlek (Norevägen 54A, Belevägen 16, Frejavägen 38, Bråvallavägen 21, 440–465 m² effektiv area) ligger lägst, 61 000–74 000 kr/m² efter justering; räknat bara på dem blir mitten ca 30,7 Mkr och priset högt. De mindre husen (Yngvestigen 8, Tulevägen 15, Utgårdavägen 8, Langenskiölds väg 8) drar upp. Att byta ut den dyraste eller den billigaste jämförelsen flyttar mitten mindre än 0,5 Mkr. Stora villor i norra Djursholm har i år ofta gått 8–20 % under utgångspriset (Bråvallavägen 21, Norevägen 54A, Torgerdsvägen 11A −19 %, Utgårdavägen 8). Kontroller: taxeringsvärdet 24,2 Mkr / 0,75 ≈ 32,3 Mkr, Boolis värdering 35,6 Mkr (utan referensförsäljningar), och huset köptes för 32,0 Mkr i aug 2021 med 299 m² boarea, före upprustningen 2021–25. Inget besiktningsprotokoll har lästs; ett protokoll med fel skulle sänka värdet.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 9 % över köpet 26 aug 2021 (32,0 Mkr, 5,2 år sedan, 1,6 % per år). Boarean var då 299 m² mot 406 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Kan vi få överlåtelsebesiktningen? Vilken firma gjorde den, när, och finns det en teknisk utredning till den?
2. Finns fuktutredningen av kattvindarna och de uppföljande fuktkontrollerna från 2025?
3. Säljs huset som fastighet eller som aktiebolag? Vid bolagsköp: bolagets bokslut, skulder, latent skatt och garantier från säljaren.
4. Boarean var 299 m² i lagfarterna 2019 och 2021 men 406 m² nu. Vad har byggts eller inretts sedan dess, och finns bygglov och slutbesked?
5. Var står oljetanken, hur gammal är den och är den kontrollerad?
6. Vad är de 37 495 kWh verksamhetsel i energideklarationen (pool, laddning, sovbod)?
7. Ingår solcellerna, poolens värmepump och kamerasystemet? Gästhuset och byggboden ingår inte; när flyttas de?
8. Vilka bud kom på 39,5 Mkr i våras och sommar, och varför sänktes priset?