Ekeby Skogsväg 32

För och emot

Besiktningen

Grund och souterrängRisk

Souterrängkällare med betongplatta. Flytande golv och uppreglat golv i sovrum 5 och 6 är riskkonstruktioner; provhålet i sovrum 6 gav 14 % fuktkvot i rötskyddad regel (gräns 17 %). Det utvändiga fuktskyddet är gammalt och putsen släpper något. Delar av gavel och baksida dränerades på 1990-talet enligt säljaren.

Mark och sockelKontrollera

Marken lutar mot huset och växtlighet står nära fasaden. Sprickor i sockeln bör lagas, utan följdskador.

Tak och vindKontrollera

Pannor, läkt och papp från ca 2010. Nockpannorna täcker dåligt, nockband saknas, plåtdetaljer och takfönster är gamla och skorstenen saknar väderskydd. Mindre äldre påväxt på sidovindarnas underlagstak, fuktkvot 8 %.

Terrass över garagetRisk

Underbyggd terrass med låglutande papptäckning som börjar bli äldre, en riskkonstruktion. Attefallsofferten bygger på just den här ytan men nämner inte tätskiktet.

Fönster och dörrarKontrollera

Kopplade 2-glasfönster från 1960 som behöver målas och underhållas.

Badrum entréplan (ca 2010)Risk

Klämring saknas i golvbrunnen, rörgenomföring i golvet, dåligt golvfall och fönster i duschzonen. Fuktindikeringen var normal.

Wc övre planRisk

Gamla ytskikt utan uppvik, torra spår av tidigare läckage från avloppsröret och ingen mekanisk frånluft.

Dusch och bastu souterräng (ca 2017)Risk

Klämringen glipar, bom under klinkern och ingen mekanisk frånluft. Fuktindikeringen var normal.

KökKontrollera

Kök från 2003 med luckor från 2016 och vitvaror från 2025. Fuktskydd saknas under diskbänk, diskmaskin och kyl/frys.

VARisk

Delvis äldre ledningar och en gammal gjutjärnsbrunn i tvättstuga/pannrum; besiktningen rekommenderar rörfilmning.

ElKontrollera

El delvis omdragen 2010, men det kan finnas äldre el kvar; besiktningen rekommenderar elektriker. El ingår inte i besiktningen.

Värme och ventilationKontrollera

Frånluftsvärmepump från ca 2005 med radiatorer. Energideklarationen anger 0 års återstående livslängd. Installationerna ingår inte i besiktningen.

GarageBra

Vidbyggt garage från ca 1966 i lättbetong. Mindre fuktskada på ovansidan av porten.

RadonKontrollera

Ingen mätning. Energirapporten rekommenderar spårfilm under oktober–april.

Räkna med ca 1 Mkr i underhåll de första åren. Utgångspriset 16,75 Mkr ligger i nedre delen av vårt intervall 16,6–17,8 Mkr, och där har vi redan dragit 0,7 Mkr för värmepumpen, badrummet på entréplan, terrassens tätskikt och fönstren. Jämförelsernas skick är oftast inte känt, och Frekevägen 10, den enda kända totalrenoveringen, gick för 21,5 Mkr. Fråga efter rörfilmning, elkontroll och bygglov för den inredda souterrängen före bud, och mät radon.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sju villor i Djursholms Ekeby och Djursholm på 145–254 m² boarea, sålda sep 2025–sep 2026, fem av dem inom 750 m. Närmast i typ är Granestigen 3 (1963, 17,75 Mkr), som ger ca 80 000 kr/m² effektiv area; medianen efter justering hamnar där. Biarean räknas utan garaget (uppskattat till ca 20 m², mätprotokollet anger inte garagets yta separat), som i stället får en egen justering. Formeln ger en bas på 17,7 Mkr före avdraget för underhåll (−0,7 Mkr) och tillägget för garaget (+0,15 Mkr). Två affärer är inte med: Danderydsvägen 102 (19,5 Mkr, maj 2025) har 187 + 46 m² på Booli men 273 m² boarea på Hemnet, och Birkavägen 17 (1909, 200 + 109 m², 29,0 Mkr) är en sekelskiftesvilla i annan klass. Trebackavägen 5 (18,5 Mkr) har 220 m² biarea på Booli som inte gick att kontrollera. Omdömet är stabilt: utan Frekevägen 10 blir intervallet 16,5–17,7 Mkr, och utan Granestigen 3 16,0–18,2 Mkr; Rimligt i båda fallen. Taxeringsvärdet 11,46 Mkr / 0,75 ger ca 15,3 Mkr. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median 1–2 % under utgångspriset; fem av jämförelserna gick under sitt, Danderydsvägen 105 gick 11,7 % över. Huset har legat ute i 23 dagar utan prisändring.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns bygglov eller anmälan för den inredda souterrängen? Taxeringen räknar 112 m² boarea och 103 m² biarea, mätprotokollet 201 och 60.
2. Hur stor är garaget, och har terrassen ovanför läckt in? Hur gammalt är tätskiktet?
3. Vilka delar dränerades på 1990-talet, och finns fuktmätningar från souterrängens golv?
4. Vem gjorde badrummen 2010 och 2017, och finns intyg om tätskikt?
5. Har avloppet filmats, och vad gällde läckaget vid wc på övre plan?
6. Vilken frånluftsvärmepump sitter i huset, och har den servats? Är annonsens 35 500 kWh/år hela husets el?
7. Har huset haft oljepanna och oljetank?
8. Gäller attefallsofferten (ca 29 m² på garagetaket, ca 1,06 Mkr efter ROT) utan bygglov här? Kontrollera i kommunens kulturmiljökarta om fastigheten ligger inom riksintresset för Djursholms villastad, där tillbyggnad kräver bygglov sedan 1 dec 2025.
9. Mät radon med spårfilm i vinter; garaget är byggt i lättbetong.