Fågelvägen 6

För och emot

Besiktningen

Källare och grundKontrollera

Källargrund, omdränerad ca 2000 med platonmatta. Utreglade väggar (gips, plastfolie, träreglar, mineralull) på motfyllda betongväggar i hobbyrummet och lägenheten: fuktkvot ca 14 % och 63–69 % RF vid provhål, men besiktningen säger att en mer omfattande undersökning krävs för att säkert fastställa konstruktionens skick.

Badrum, entréplanKontrollera

Renoverat 1998. Manschett och klämring i golvbrunnen saknas, vilket ger ökad risk för fuktskador; fönster i våtzon 1. Fuktindikering utan anmärkning.

Dusch/wc, entréplanKontrollera

Rörgenomföringar i golvets tätskikt under kommoden och golvbrunnens anslutning inte besiktningsbar (klämring ej synlig eller saknas). Fuktindikering utan anmärkning.

Tvättstuga och dusch/toalett i källarenKontrollera

Klämring och manschett saknas i golvbrunnarna. Besiktningen godtar det i tvättstugan med betonggolv om det finns risk för fukt underifrån, men inte i lägenhetens duschrum.

KökKontrollera

Fuktskydd saknas under diskbänken i köket och under diskbänk och kyl/frys i lägenhetens kök. Vitvarorna i huvudköket byttes 2024–25 enligt annonsen.

Vind och snedtakKontrollera

Mindre torra fuktfläckar på underlagstaket, sannolikt äldre, utan förhöjd fukt vid besiktningen. Snedtaket och taket över matrummet är parallellisolerade upp till nock och inte besiktningsbara; takfönstren är en svag punkt.

YttertakBra

Betongpannor, läkt och underlagspapp från 1998, rengjorda och målade. Besiktat från takstege och takfönster utan anmärkning.

Fasad, fönster och sockelBra

Puts från ca 2005 med sprickor i normal omfattning. Fönster, dörrar och sockel utan anmärkning.

Garage och förrådBra

Byggda 1998, utan anmärkning. Detaljplanen tillåter ett uthus och förbjuder bostad i det.

InstallationerKontrollera

Bergvärme 1998 med ytterligare borrhål 2011 och ny kompressor 2021, FTX 2005, ny el 1998, bytt avlopp ut till gatan. Kassett i öppna spisen och relining av skorstenen 2023–24. Installationer och pool ingår inte i besiktningen.

Lägenheten i källaren är inte en egen bostad enligt planen. Detaljplanen S367 tillåter bara en lägenhet per huvudbyggnad, och annonsen beskriver en fullt utrustad lägenhet på ca 35 m² med eget kök och egen entré, ”perfekt för uthyrning”. Fråga mäklaren efter bygglov för lägenheten och räkna inte med hyresintäkter. Vårt intervall bygger på huset som en bostad och täcker utgångspriset; bjud inte över ca 19,3 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor på 184–240 m² boarea i Ekbacken, Nora och Klingsta Park, sålda maj 2025–okt 2026 och 100–730 m från huset, ger ca 72 000 kr/m² effektiv area och en bas på 19,3 Mkr. Tomten (−0,18 Mkr), poolen (+0,15) och de tre våtrummen med golvbrunnar utan klämring (−0,2) räknas separat. De sex äldre villorna från 1928–51 ligger på 64 000–79 000 kr/m²; grannen Fågelvägen 7 från 2017 gick för 22,5 Mkr, 12 % under utgångspriset, och räknas med −8 % för åldern. Utgångspriset 18,95 Mkr motsvarar ca 70 800 kr/m² effektiv area, nära medianen. Omdömet är stabilt: utan Nora strand 4A blir mitten ca 18,3 Mkr och utan Åsevägen 2 ca 19,8 Mkr, utgångspriset ligger inom intervallet i båda fallen. Räknat på registrets 155 m² boarea i stället för mätprotokollets 180 hamnar intervallet ca 1,8 Mkr lägre, och utgångspriset blir då högt; begär mätprotokollet. Källarlägenheten ingår bara som biarea; detaljplanen tillåter en lägenhet, så vi räknar inte med något mervärde för uthyrning. Taxeringsvärdet 11,2 Mkr / 0,75 ger ca 15,0 Mkr, under intervallet. Grannen Ekbacksvägen 29B (263 + 130 m², för stor för att jämföra) gick för 21,15 Mkr i sep 2026, och Ekbacksvägen 68 (260 + 38 m²) ligger ute för 18,9 Mkr samtidigt. Huset har varit på Booli sedan 12 sep 2026 och har samma ägare sedan 2004–05 enligt besiktningen och registret; Booli visar ingen säljhistorik. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median 1–2 % under utgångspriset; jämförelserna här gick från 12 % under till 5 % över.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Begär mätprotokollet: annonsen anger 180 + 175 m² enligt mätprotokoll, men det är inte publicerat och registret anger 155 m² boarea
2. Fråga efter bygglov för källarlägenheten och för tillbyggnaden 1998; detaljplanen S367 tillåter en lägenhet per huvudbyggnad och högst 1/5 av tomten (ca 235 m²) bebyggd
3. Fråga efter frågelistan, som besiktningen säger finns men som inte är publicerad
4. Gör den fortsatta tekniska undersökningen av de utreglade källarväggarna innan du bjuder
5. Fråga när radonsugen installerades och om det finns en mätning efter 2006
6. Fråga vad avtalsservitutet ”Villa och årlig avgäld” innebär; det är inte tomträtt
7. Fråga mäklaren om budnivån och hur många som bjuder