Slåttervägen 5B
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1953 på 230 + 23 m² och 1 372 m² tomt i Enebyberg, med nytt tak och ny fasad 2025 och bergvärme. Nästan halva boarean ligger i souterrängen, där golvet i ett sovrum har fukt över kritisk nivå.
För och emot
Talar för
- Tak omlagt och fasad renoverad 2025 enligt säljaren; besiktningen har inget att notera på tak, fasad, fönster, dörrar, sockel eller hängrännor, och vinden uppmättes till 8 % fuktkvot
- Bergvärmepump (9 kW, bedömd livslängd mer än 10 år) och energiklass B med 87 kWh/m² och år; energideklarationen har inga åtgärdsförslag
- 230 m² boarea och 23 m² biarea enligt Anticimex areamätning 9 okt 2026, åtta rum varav fyra sovrum, två badrum, bastu och två öppna spisar
- Tomten är 1 372 m², i nivå med jämförelsernas median (ca 1 350 m²); Gamla Norrtäljevägen ligger ca 90 m bort, Enebybergsvägen ca 270 m och Roslagsbanan ca 620 m enligt OpenStreetMap
- El omdragen i hela huset 2009, frånluftsventilation 2010, badrum och tvättstuga i souterrängen 2015 enligt säljaren; normala fuktvärden i båda badrummen
- Varudeklarerat: besiktning och försäkring mot dolda fel i upp till tio år följer med, betald av säljaren
Talar emot
- Sovrummet i souterrängen har ett uppreglat golv direkt på en betongplatta utan isolering, och fuktkvoten i golvet var 19–20 % (gränsen för mikrobiell tillväxt är 17 %). Besiktningen rekommenderar en fördjupad undersökning; bara ett hål borrades
- Nästan halva boarean, 100,6 m², ligger i souterrängplanet; taxeringen räknar husets ytor som 159 m² boarea och 79 m² biarea. Räknat på taxeringens ytor blir vårt intervall 13,1–14,6 Mkr
- Det utvändiga fuktskyddet kring souterrängen och dräneringen är från 1990-talet enligt säljaren, och besiktningen skriver att systemet kan ha nedsatt funktion; fuktskyddet ligger dessutom oskyddat ovan mark på ett ställe
- Tvättstugan saknar golvbrunn, och diskbänksskåpet och utrymmet under kyl och frys saknar läckageskydd
- Badrummet på övre plan är från 2008 och har något bristfälligt fall mot golvbrunnen
- Det tidigare dubbelgaraget är förråd; huset har inget garage
Besiktningen
- Souterräng och golvRisk
- Entréplanet ligger i souterräng på en betongplatta utan isolering under, med uppreglat golv dikt an betongen, en konstruktion som ofta får fuktskador. I sovrum 1 uppmättes 19–20 % fuktkvot i golvet; fördjupad undersökning rekommenderas. Övriga rum på planet hade inget att notera, men där borrades inga hål.
- Dränering och fuktskyddKontrollera
- Dräneringen gjordes om på 1990-talet enligt säljaren. Besiktningen bedömer att det utvändiga fuktskyddet är äldre och kan ha nedsatt funktion, vilket ökar risken för fukt i souterrängen; på ett ställe ligger fuktskyddet oskyddat ovan mark.
- Tak och vindBra
- Valmat tak med betongpannor, omlagt 2025. Fuktkvot 8 % i underlagstak och takbjälkar och normal lukt; äldre missfärgningar bedöms vara från före omläggningen.
- Fasad, fönster och dörrarBra
- Puts, renoverad 2025, och 3-glas isolerfönster. Inget att notera på fasad, sockel, fönster, dörrar, hängrännor eller altan.
- VåtrumKontrollera
- Badrummet med bastu i souterrängen (2015) och badrummet på övre plan (2008) hade normala fuktvärden mot kakel och klinker. Badrummet på övre plan har något bristfälligt fall mot golvbrunnen. Tvättstugan saknar golvbrunn.
- KökKontrollera
- Fuktskydd saknas i diskbänksskåpet och under kyl och frys, så ett läckage upptäcks sent.
- Förråd (fd garage)Bra
- Äldre putssläpp på ytterväggarna; fuktindikering utan anmärkning.
- InstallationerBra
- Bergvärmepump, mekanisk frånluft (2010) och el omdragen 2009 enligt säljaren. Annonsen anger självdrag; besiktningen och energideklarationen anger frånluft. Stickprov på jordade uttag i kök och våtrum utan avvikelse.
Låt undersöka golvet i souterrängen innan du bjuder. Fuktkvoten i sovrummets uppreglade golv var 19–20 %, över gränsen för mögel, och besiktningen rekommenderar en fördjupad undersökning. Bara ett hål borrades, och samma golvkonstruktion kan finnas i fler rum på planet, som är nästan halva boarean. Be säljaren låta göra undersökningen före budgivningen, eller gör den själv. Vårt intervall har dragit ca 0,2 Mkr för golvet i sovrummet; smärtgränsen är sänkt med ytterligare 0,2 Mkr för fler rum.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Fördjupad fuktundersökning av golven på entréplanet | 15–30 tkr | före bud |
| Nytt golv i sovrum 1 (riva uppreglat golv, fuktsäker konstruktion) | 100–250 tkr | 0–1 år |
| Samma åtgärd i fler rum på entréplanet, om undersökningen visar fukt | 0,2–0,6 Mkr | 0–2 år |
| Läckageskydd i kök, golvbrunn eller tät golvlösning i tvättstugan | 20–50 tkr | 0–1 år |
| Radon: långtidsmätning under eldningssäsongen, åtgärd vid behov | 2–60 tkr | 0–1 år |
| Dränering och utvändigt fuktskydd kring souterrängen | 250–450 tkr | 0–5 år |
| Badrum på övre plan (2008) | 300–450 tkr | 5–10 år |
| Nödvändigt / allt | 0,14–0,39 / 0,9–1,9 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Västerängsvägen 32, Enebyberg | 195+106 | 18 900 000 | 76 200 | okt 2026 |
| Korsövägen 12, Enebyberg | 202 | 15 950 000 | 79 000 | sep 2026 |
| Norrhagsvägen 22, Enebyberg | 202+58 | 16 400 000 | 71 000 | sep 2026 |
| Österängsvägen 27, Enebyberg | 210+70 | 19 000 000 | 77 600 | okt 2026 |
| Sälgvägen 17, Enebyberg | 203+31 | 14 100 000 | 64 500 | jun 2026 |
| Österängsvägen 43B, Enebyberg | 203+115 | 16 250 000 | 62 400 | mar 2026 |
| Gamla Täbyvägen 18, Enebyberg | 180+45 | 14 225 000 | 70 200 | sep 2026 |
| Österängsvägen 50, Enebyberg | 230+138 | 15 800 000 | 52 800 | sep 2026 |
| Slåttervägen 5B, utgångspris | 230 + 23 | 15 750 000 | – | till salu |
Åtta villor i Enebyberg på 180–230 m² boarea, byggda 1920–1966 och sålda mar–okt 2026 inom ca 1 km, ger efter justering ca 54 400–76 600 kr/m² effektiv area, median ca 67 100, och en bas på ca 16,2 Mkr. Alla jämförelser är nedjusterade 5 % för att 100 av husets 230 m² boarea ligger i souterrängplanet på en oisolerad platta; jämförelserna redovisar sina källare oftare som biarea. Utan det avdraget blir intervallet 15,9–17,8 Mkr och utgångspriset ”Lågt”; räknat på taxeringens ytor (159 + 79 m²) blir det 13,1–14,6 och ”Högt”. Närmast ligger Västerängsvägen 32 (1948, 195 + 106 m², 18,9 Mkr okt 2026, ca 140 m bort) och Norrhagsvägen 22 (1930, 202 + 58, 16,4 Mkr sep 2026); samma byggår har Korsövägen 12 (1952, 202 m², 15,95 Mkr). Lägst är Österängsvägen 50 (230 + 138, 15,8 Mkr), med samma boarea men mycket stor biarea. Utan Norrhagsvägen 22 blir intervallet 14,3–16,8 Mkr, utan Österängsvägen 50 15,5–17,4; omdömet ändras inte. Skicket är inte känt för någon jämförelse; Hemnet visar bara faktarutan för sålda hus. Högsta bud var 14,2 Mkr den 29 okt, 10 % under utgångspriset och före visningen, så budgivningen har inte satt priset än. Taxeringsvärdet 10,91 Mkr / 0,75 ≈ 14,5 Mkr, varav marken 6,6 Mkr. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median ca 1–2 % under utgångspriset; jämförelserna gick från 5 % under till 5 % över.
Budstrategi
Att göra före bud
- Kan säljaren låta göra den fördjupade fuktundersökningen av golvet i sovrum 1 före budgivningen, och borra fler hål i entréplanets golv?
- Vilka rum på entréplanet har samma uppreglade golv direkt på plattan, och när byggdes souterrängen om till boyta? Taxeringen räknar 159 m² boarea och 79 m² biarea.
- Finns bygglov för om- och tillbyggnaden 1964 och för garagets ombyggnad till förråd? Stadsplanen från 1934 (S15, senast ändrad 24 jun 2025) tillåter inom B en niondel av tomten bebyggd, ca 152 m² här; ändringen 2025 är inte läst.
- Vad gjordes med dräneringen på 1990-talet, och finns kvitton eller ritning?
- Gör en radonmätning under eldningssäsongen; den enda mätningen (115 Bq/m³) är från 1991.
- Hur är ventilationen i souterrängen? Annonsen anger självdrag, besiktningen mekanisk frånluft från 2010.
- Läs Varudeklarerats villkor: det som står i protokollet, som fukten i sovrummets golv, ersätts inte.
Underlag: Svensk Fastighetsförmedlings annons med byggnadssätt, taxering, driftkostnad, planbestämmelser och högsta bud (läst 29 okt 2026), besiktningsprotokoll Varudeklarerat (Anticimex, 9 okt 2026), areamätning (Anticimex, 9 okt 2026), energideklaration och energirapport (Anticimex, 9 okt 2026), stadsplan S15 Enebyberg (1934) via Danderyds kartportal, Booli (bostadssida och slutpriser för villor i Enebyberg, 29 okt 2026), Hemnet (sålda villor i Danderyd med utgångspris, mäklarens ytor och byggår, 29 okt 2026), OpenStreetMap (vägar och Roslagsbanan). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Enebyberg och i Danderyd
Alla hus i Enebyberg
Santararavägen 31
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 7,7–8,3 Mkr
Svanvägen 3
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 14,0–15,6 Mkr
Östra Banvägen 44B
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,5 Mkr
- Bedömt värde
- 13,3–14,3 Mkr
Höglidsvägen 23
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 9,5–10,4 Mkr
Timjangränd 24
Högt utgångspris- Utgångspris
- 11,85 Mkr
- Bedömt värde
- 10,6–11,6 Mkr
Sagovägen 7B
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 12,5 Mkr
- Bedömt värde
- 12,4–13,3 Mkr