Skogsviksvägen 29
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1927, tillbyggd 2000, på 210 + 120 m² och 1 556 m² tomt i Nora. Utgångspriset 22 Mkr ligger över allt som sålts i Nora på 18 månader; bara en villa från 2008 har gått i närheten per kvadratmeter.
För och emot
Talar för
- Tomten är 1 556 m², ungefär som jämförelsernas median, och planen D123 (1999) tillåter 1/10 av tomten bebyggd (ca 156 m² byggnadsarea varav högst 30 m² komplementbyggnad) och två lägenheter, varav en på högst 45 m²
- Energiklass B, 67 kWh/m² och år, med bergvärme, golvvärme och radiatorer; energirapporten räknar med ca 19 000 kr/år för värme och varmvatten
- Radon 80 Bq/m³ i årsmedel, mätt dec 2025–mar 2026 med sex dosor, långt under referensvärdet 200
- Taket lades om 2000 i samband med tillbyggnaden, grunden dränerades 1999 med platonmatta och cellplast, och fasaden målades med linoljefärg 2023 enligt säljarens uppgifter i besiktningen
- Samma ägare sedan 1987; besiktningen säger att alla åtgärder gjorts av fackmän och att tillbyggnaden har bygglov från 1994
- Ingen järnväg inom 1,5 km och Edsbergsvägen ca 700 m bort enligt OpenStreetMap
Talar emot
- Utgångspriset är ca 104 800 kr/m² boarea; den dyraste äldre villan i Nora på 18 månader, Åkervägen 3 från 1934, gick för 19,25 Mkr på 205 + 41 m² och 1 912 m² tomt
- Badrummet på övre plan är från 1995 med gammal gjutjärnsbrunn, spricka vid brunnen och rörgenomföringar i golvet; duschrummet saknar golvfall och läckageindikering
- Parallellisolerat snedtak med takfönster och kattvindar, en riskkonstruktion utan inspektionsmöjlighet; yttertaket var snötäckt och besiktningen rekommenderar en egen takbesiktning
- Mikrobiell påväxt och fuktfläckar på råsponten vid avloppsluftningen på nockvinden, självdrag i hela huset och 2-glasfönster
- Underbyggd balkong mot baksidan (riskkonstruktion) och gammalt tätskikt på balkongen mot framsidan; uteförrådets tak läcker och uterummets tak bedöms som klent
- Skogsviksvägen är huvudgata med busstrafik enligt detaljplanen
Besiktningen
- Grund och källareKontrollera
- Grundsula med murade grundmurar och mellangjutet betonggolv under marknivå, dränerad 1999. Mindre sprickor i grundmuren, missfärgning nedtill i vinkällaren och skada i en träregel mot grundmur och golv under trappan. Entrétrappan i betong ligger dikt an grundmuren, okänt om det finns kapillärbrytande skikt.
- Våtrum och avlopp i källarenKontrollera
- Tvättstuga och toalett av äldre standard, flera gamla gjutjärnsbrunnar (hobbyrum, tvättstuga, trapphall). En pump finns i garagets brunn.
- Badrum, övre planRisk
- Från 1995. Tätskikt, golvbrunn och rör bedöms ha nått sin tekniska livslängd: gammal gjutjärnsbrunn, spricka i klinker vid brunnen, rörgenomföringar i golvvinkeln bakom badkaret och uppvikt tätskikt vid avloppet kunde inte konstateras.
- Duschrum/wc, övre planKontrollera
- Från 2000. Bristande golvfall utanför duschplatsen och ingen läckageindikering för den vägghängda toaletten.
- KökKontrollera
- Från 1990-talet. Vattenledningarna under blandaren är inte klamrade och tätt underlag saknas under kyl och frys.
- Tak, snedtak och vindRisk
- Lerpannor från 2000, snötäckta och bara delvis besiktigade från marken; besiktningen rekommenderar takbesiktning. Parallellisolerade snedtak med två takfönster från 1995. Nockvinden har missfärgning, mikrobiell påväxt och fuktfläckar på råsponten vid avloppsluftningen; säljaren uppger att missfärgningen fanns vid köpet 1987 och att ventilationen åtgärdades då.
- BalkongerKontrollera
- Båda snötäckta och delvis besiktigade. Tätskiktet mot framsidan är gammalt och bör bytas; balkongen mot baksidan är underbyggd, en riskkonstruktion där anslutningarna mot fasad och trösklar behöver kontrolleras. Räcket är inte barnsäkert.
- Uterum och uteförrådKontrollera
- Uterummet från ca 2000 har låglutande tak med klena takreglar som kan brista vid kraftig snölast. Uteförrådets låglutande tak läcker, fuktfläckar noterade.
- GarageKontrollera
- Dörrarna mot bostaden är inte brandklassade och tvättnedkastet gör att garaget inte är en egen brandcell. Förberett för vattenburen golvvärme.
- Fasad och fönsterBra
- Stående träpanel målad med linoljefärg 2023 utan anmärkning. 2-glasfönster. Stuprör med expansionsskador.
- InstallationerKontrollera
- Bergvärme; besiktningen anger pumpen från 2003 och annonsen en ny pump installerad 27 apr 2026. Shunten står i ett utrymme utan tät botten och läckageindikering. Självdrag. El och VVS ingår inte i besiktningen.
Priset måste förklaras av något jämförelserna inte visar. Äldre villor av samma storlek i Nora har gått för 14,6–19,25 Mkr sedan jun 2025, och vårt intervall slutar på 18,5 Mkr. Huset har god energiklass och låg radon, men badrummet från 1995, snedtaken och vinden behöver åtgärdas. Begär mätbeviset från dec 2025 och fråga mäklaren vilka försäljningar som stödjer 22 Mkr innan du bjuder över ca 17,7 Mkr.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Badrum på övre plan (1995) | 350–500 tkr | 0–3 år |
| Takbesiktning och åtgärder på nockvinden (påväxt, avloppsluftning) | 20–100 tkr | 0–1 år |
| Nytt tätskikt på balkongen mot framsidan, kontroll av den underbyggda balkongen | 50–150 tkr | 0–3 år |
| Uteförrådets tak och förstärkning av uterummets tak | 50–150 tkr | 0–2 år |
| Brandklassade dörrar mot garaget, barnsäkra räcken, läckageskydd vid shunt och wc | 30–70 tkr | 0–1 år |
| Gjutjärnsbrunnar och våtrum i källaren | 50–250 tkr | 2–5 år |
| Nytt kök (1990-talet) | 300–600 tkr | valfritt |
| Nya fönster (2-glas) | 500–900 tkr | valfritt |
| Nödvändigt / allt | 0,5–0,9 / 1,4–2,7 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Handelsvägen 7, Nora | 216+146 | 16 800 000 | 58 100 | jun 2025 |
| Herrgårdsvägen 10B, Nora | 185+77 | 14 600 000 | 65 300 | aug 2025 |
| Klockar Malms väg 6, Nora | 230+31 | 15 760 000 | 64 200 | sep 2025 |
| Blomsterstigen 2, Nora | 232+16 | 18 500 000 | 77 100 | aug 2025 |
| Åkervägen 3, Nora | 205+41 | 19 250 000 | 85 400 | aug 2026 |
| Edsviksvägen 102, Skogsvik | 185+65 | 15 850 000 | 72 900 | sep 2026 |
| Noragårdsvägen 37, Klingsta Park | 184+115 | 16 700 000 | 69 200 | okt 2026 |
| Slagrutevägen 32, Nora | 210 | 20 100 000 | 95 700 | sep 2026 |
| Skogsviksvägen 29, utgångspris | 210 + 120 | 22 000 000 | – | till salu |
Åtta villor på 184–232 m² boarea i Nora, Skogsvik och Klingsta, sålda jun 2025–okt 2026, ger ca 71 000 kr/m² effektiv area efter justering och en bas på 17,3 Mkr; garaget på ca 50 m² räknas utanför biarean och läggs till med 0,15 Mkr. De sju äldre villorna från 1929–48 ligger på 58 000–85 000 kr/m². Bara Slagrutevägen 32, byggd 2008, når 95 700 (88 000 efter −8 % för åldern). Utgångspriset 22 Mkr motsvarar ca 90 000 kr/m² effektiv area, alltså nybyggnadsnivå för ett hus från 1927 med badrum från 1995 och självdrag. Omdömet är stabilt: utan någon enskild jämförelse blir intervallet 15,7–19,4 Mkr, och räknas hela biarean på 118 m² (garaget inräknat) blir det 18,0–20,2 Mkr; 22 Mkr är högt i alla fall. Taxeringsvärdet 12,8 Mkr / 0,75 ger ca 17,1 Mkr, inom intervallet. Annonsens 210 m² kommer från taxeringen, medan Hitta anger 86 m² boarea; vi räknar på annonsens yta eftersom huset har fyra sovrum på övre plan, men mätbeviset bör begäras. Huset har samma ägare sedan 1987 och ingen säljhistorik på Booli. Det är ”kommande” sedan aug–sep 2026 (Booli 63 dagar, Hemnet 52) utan visning. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median ca 1–2 % under utgångspriset; i Nora i höst från 4 % under till 14 % över. Boolis värdering är inte kontrollerad.
Budstrategi
Att göra före bud
- Begär mätbeviset från 9 dec 2025 som besiktningen nämner. Annonsens 210 m² kommer från taxeringen, medan registret (Hitta) anger 86 m² boarea.
- Vilka försäljningar stödjer 22 Mkr? Äldre villor i Nora på 185–240 m² har gått för 14,6–19,25 Mkr sedan jun 2025.
- Hur stort är garaget enligt mätbeviset? Energirapporten anger varmgarage 50 m², och annonsens biarea 104 m² för källarplanet innehåller garaget.
- Vilken värmepump installerades i apr 2026, med vilket borrhål, och finns faktura och garanti? Besiktningen i jan 2026 anger pumpen från 2003.
- Beställ en egen besiktning med takbesiktning (taket var snötäckt i jan 2026) och fuktmätning på nockvinden, i snedtaken vid takfönstren och under den underbyggda balkongen.
- Säljarens besiktning från 12 jan 2026 kan inte tas över med köpargenomgång efter 12 jul 2026; räkna med egen besiktning.
- Finns bygglov och slutbesked för tillbyggnaden av östra gaveln 2000 och uterummet? Besiktningen nämner bygglov från 1994.
- Finns en frågelista? Ingen är publicerad.
Underlag: Hedda Monēs annons med byggnadsbeskrivning, taxering och servitut (läst 29 okt 2026), överlåtelsebesiktning (Villabesiktningar i Stockholm AB, SBR, 12 jan 2026), energideklaration och energirapport (Anticimex, 4 dec 2025), radonmätning (Radonova, dec 2025–mar 2026, rapport 17 mar 2026), detaljplan D123 Noraområdet (laga kraft 13 apr 1999) med planbeskrivning (Danderyds kommun, kartportalen), Booli (annons, slutpriser för Danderyd, 29 okt 2026), Hemnet (annons och jämförelsernas sålda-sidor med datum, utgångspris, ytor och byggår), Hitta (registrets boarea), OpenStreetMap (avstånd till vägar och järnväg). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nora och i Danderyd
Alla hus i Nora
Undangömda Stigen 12A
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 17,5–19,4 Mkr
Handelsvägen 3
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 12,2–14,3 Mkr
Traststigen 140
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 10,9–12,3 Mkr
Frejavägen 8
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 26,0 Mkr
- Bedömt värde
- 27,2–30,0 Mkr
Sätraängsvägen 78
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 11,5 Mkr
- Bedömt värde
- 11,6–12,8 Mkr
Modgunnvägen 9
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 19,3–21,8 Mkr