Santararavägen 31

För och emot

Besiktningen

BesiktningRisk

Inget besiktningsprotokoll och ingen frågelista finns. I en bostadsrätt ansvarar köparen för det inre: kök, badrum, golv och ytskikt. Två badrum från 2002 kan behöva bytas inom några år om de inte redan är renoverade.

Föreningens ekonomiKontrollera

Banklån 37,65 Mkr (6 924 kr/m²) vid 31 dec 2025, soliditet 64 %, sparande 221 kr/m², underhållsfond 6,6 Mkr. Markförsäljningen (37,0 Mkr) betalar bergvärmen och kan i stort sett lösa lånen. Resultatet var −0,6 Mkr 2025, främst avskrivningar (ÅR 2025).

AvgiftKontrollera

Annonsen och Santararavägen 33 (jul 2026) har samma avgift, 7 268 kr/mån, ca 790 kr/m²/år. Årsredovisningens 830 kr/m² ger ca 7 640 kr/mån. Den aviserade sänkningen med ca 25 % är inte beslutad i något dokument vi har sett.

Tak och fasadBra

Föreningens ansvar. Fasaderna på de grå och gula husen målades 2020–22, de röda 2026; taken ses över 2027. Solfångarna på taken är avstängda och föreningen ska besluta hur taken används.

Värme och ventilationBra

Föreningens nya bergvärme driftsattes i början av 2026 och elen förstärktes till 100 A, sommaren 2026 till 200 A. FTX-ventilation; filtren byttes 2021. Energideklarationen (2019, 145 kWh/m², klass E) bygger på den gamla elvärmen.

RadonBra

154 Bq/m³ vid långtidsmätning i februari 2019 enligt energideklarationen för husen 27–57, under gränsvärdet 200. Mätningen avser föreningens hus, inte bostaden.

Grannarnas pris är känt. Santararavägen 33, andra halvan av samma parhus, gick för 8 100 000 kr i juli 2026. Sex andra affärer med samma hustyp i föreningen gick för 7 995 000–8 100 000 kr. Bjud inte över den nivån förrän du sett besiktning eller bilder av kök och badrum, och fått veta om föreningen har amorterat lånen med markpengarna.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Alla åtta jämförelser är bostadsrätter i samma förening, HSB Brf Anneberg (Santararavägen 3–57), med samma avgift och samma lån per kvadratmeter; därför är de inte justerade för lånet. Santararavägen 33 är andra halvan av samma parhus (samma energideklarationsbyggnad). De sex affärerna med 110–110,5 m² gick för 7 995 000–8 100 000 kr, 72 400–73 600 kr/m², de med känt utgångspris inom 0,3 % av det. De två 5-rummarna på 124 m² är uppjusterade 3 % eftersom större bostäder ger lägre kr/m². Datumen för lagfartsrader (37, 51, 5) ligger efter affären. Priserna har inte stigit efter att markpengarna kom i mars 2026 (8,0 Mkr före, 8,1 Mkr efter). Taxeringsvärdet 214,2 Mkr för hela fastigheten ger 4,34 Mkr för bostadens ytandel; /0,75 är ca 5,8 Mkr och ca 5,0 Mkr efter lånet, långt under marknaden. Boolis värdering har vi inte kontrollerat. Inget besiktningsprotokoll finns, så intervallet förutsätter normalt skick för en bostad från 2002.

Budstrategi

Att göra före bud

1. När blir bostaden till salu, och vilket utgångspris planeras? Den har stått som ”På gång” sedan 2023.
2. Har föreningen amorterat lånen med markpengarna (29,6 Mkr i mars 2026), och hur stor är bostadens lånandel i dag?
3. Är avgiftssänkningen på ca 25 % beslutad, från när, och gäller den 7 268 kr/mån?
4. Besiktningsprotokoll eller egen besiktning av bostadens inre: badrum, kök, fuktmätning i våtrum.
5. Vad är renoverat i bostaden sedan 2002, och när?
6. Underhållsplanen och vad översynen av taken 2027 väntas kosta.
7. Vad visar utredningen om sanering av den sålda tomten, och kan köparen kräva föreningen på pengar?
8. Vilken uteplats och trädgård hör till bostaden enligt föreningen?