Undangömda Stigen 12A
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Arkitektritad villa från 2006 på 221 + 25 m² och 1 002 m² bergstomt högt i Nora, med bergvärme, golvvärme och FTX. Besiktningen från 2023 är ren, men huset har stått som ”snart till salu” utan pris sedan 2024.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 17,5 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt17,5–19,4 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 19,4 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Byggd 2006 med platta på berg, stomme i lättbetong, betongbjälklag, plåttak och putsad fasad; besiktningen noterar bara mindre putssläpp och rörelsesprickor som är normala för lättbetong
- Bergvärme med vattenburen golvvärme i hela huset och FTX-ventilation; energiprestanda 64 kWh/m² och år (energideklaration 2016)
- Tomten är 1 002 m² enligt detaljplan D187 (2004), som skapade tomten och styr huset till en våning plus souterräng; ingen kulturmiljö i kvarteret enligt planen
- Nora träsk ligger ca 300 m bort, Edsbergsvägen ca 1 km och E18 ca 1,4 km enligt OpenStreetMap
- Fristående garage med golvvärme, där bergvärmepumpen och varmvattenberedaren står; terrass på ca 80 m² mot söder med ute-spa enligt annonsen
- Säljaren köpte huset 2016 för 14,7 Mkr (Booli, lagfart), samma boarea då
Talar emot
- Tre våtrum från 2006 utan kvalitetsdokument; besiktningen påpekar att äldre våtrum inte har dagens fuktskydd och att tekniska livslängden är ca 25 år
- Sprickor i golvklinkern i master badrum, som enligt säljaren funnits sedan 2016, och sprickor i kaklet i duschen på entréplanet; skvallerrör saknas till inbyggnadsblandarna
- Radon är inte mätt, och detaljplanen säger att området har lokala förekomster av högradonmark; stommen är lättbetong
- Taket är ett isolerat parallelltak utan inspektionslucka, så det kunde inte besiktigas inifrån
- Besiktningen från 13 okt 2023 kan inte tas över av köparen (köpargenomgång bara inom 6 månader), och energideklarationen från 2016 gick ut 6 jul 2026
- Skafttomt med infart via gemensamhetsanläggning (Haren GA:1) och servitut för väg och VA; grannen Lotten E har rätt till infart över tomten enligt planen
Besiktningen
- Grund och markBra
- Platta på mark av isolerad betong, huset står på berg. Ytterväggen mot berget är inte motfylld utan bildar en passage, vilket minskar fuktrisken. Inga anmärkningar på sockeln.
- Stomme och fasadBra
- Lättbetong med putsad fasad och betongbjälklag. Mindre putssläpp vid takstolar och ett fönsterparti, och en ej putsad fönstersmyg vid entrén. Rörelsesprickor vid upplag invändigt bedöms som normala.
- TakKontrollera
- Plåttak; undertaket behöver rengöras och målas. Isolerat parallelltak utan inspektionslucka, inte besiktigat inifrån. Besiktningen bedömer konstruktionen som ingen risk i nyare hus men hänvisar till köparens undersökningsplikt.
- Badrum entréplanKontrollera
- Från 2006. Klämringen till golvbrunnen sitter inte exakt, tvålhylla skruvad i duschzonen. Riskanalysen: fuktskyddet försämras med åren, teknisk livslängd ca 25 år.
- Duschrum entréplanKontrollera
- Sprickor i kaklet i duschen, skvallerrör saknas till inbyggnadsblandaren, manschetten syns under klämringen och wc-stolen sitter för nära väggen.
- Master badrumRisk
- Sprickor i golvklinkern (enligt säljaren sedan 2016), skvallerrör saknas till inbyggnadsblandaren och hylla skruvad i duschzonen. Sprickor i klinkern kan släppa in vatten under tätskiktet; fuktmät före bud.
- Tvättstuga och teknikKontrollera
- Sprickor i kaklet under diskbänken. Säker-vatten-lådan saknar tät kapsling, så ett läckage kan skada omgivande material.
- Kök och wc, övre planKontrollera
- Läckageindikering saknas under diskmaskinen och avloppsröret är inte klamrat. Wc-stolen sitter för nära väggen, inga skador.
- GarageKontrollera
- Fristående, med golvvärme, bergvärmepump och varmvattenberedare. Sprickor i fasaden under takstolen, oljeavskiljare saknas i golvbrunnen.
- Fönster, dörrar och räckenKontrollera
- 2-glas energiglas (Velfac). Fönsterbleck med för låg lutning, målningsbehov på tvättstugedörren. Glasräcket på övre plan glipar mer än 10 cm och är inte barnsäkert.
- InstallationerBra
- Bergvärme med vattenburen golvvärme, braskamin, FTX. Kommunalt vatten och avlopp. El och VVS ingår inte i besiktningen.
Fråga varför huset inte sålts och be om nya handlingar. Huset har stått som ”snart till salu” sedan sep 2024 med planerad försäljning hösten 2024, och besiktningen är från okt 2023. Fråga mäklaren när huset ska ut, vilket pris som är tänkt och om det finns en ny besiktning, energideklaration och radonmätning. Fuktmät master badrum innan du bjuder över ca 18,5 Mkr.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Barnsäkert glasräcke, tät kapsling vid säker-vatten, läckskydd under diskmaskin, skvallerrör | 30–80 tkr | 0–1 år |
| Radonmätning (vinterhalvår) och ev. åtgärd | 2–60 tkr | 0–1 år |
| Oljeavskiljare i garaget, putslagning, målning av undertak och dörr | 30–80 tkr | 0–2 år |
| Ny energideklaration | 5–10 tkr | före försäljning |
| Master badrum (sprickor i klinker) | 400–600 tkr | 3–7 år |
| Badrum och duschrum på entréplanet | 700–1 100 tkr | 5–10 år |
| Nödvändigt / allt | 0,1–0,2 / 1,2–1,9 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Edsviksvägen 69, Nora | 221+15 | 17 100 000 | 74 800 | sep 2026 |
| Långbackavägen 43, Klingsta | 220+75 | 17 900 000 | 69 500 | okt 2025 |
| Rystigen 4, Nora | 243+30 | 17 200 000 | 66 700 | mar 2026 |
| Sjöbergsvägen 30, Sätra Äng | 199+21 | 16 500 000 | 78 800 | maj 2026 |
| Slagrutevägen 32, Nora | 210 | 20 100 000 | 95 700 | sep 2026 |
| Fågelvägen 7, Ekbacken | 240+58 | 22 500 000 | 83 600 | maj 2025 |
| Undangömda Stigen 12A, utgångspris | 221 + 25 | ej satt | – | till salu |
Sex villor på 199–243 m² boarea inom 1,4 km, sålda maj 2025–sep 2026, ger ca 79 000 kr/m² effektiv area efter justering och en bas på 18,5 Mkr. Fem är byggda 2008–2017, som vårt hus; Nora har i övrigt mest villor från 1930–60-talet, som gått för 58 000–78 000 kr/m². Den närmaste är grannen Edsviksvägen 69 (1935, 221 + 15 m², ca 50 m bort), som gick för 17,1 Mkr i sep 2026, 14,4 % över utgångspriset. Spannet är 66 700 (Rystigen 4 vid Edsbergsvägen) till 91 900 (Slagrutevägen 32 utan angiven biarea), och omdömet är stabilt: utan Slagrutevägen 32 sjunker basen till ca 18,4 Mkr, utan Edsviksvägen 69 är den oförändrad. Säljaren köpte för 14,7 Mkr 2016, och taxeringsvärdet 9,2 Mkr (2021) / 0,75 ger ca 12,3 Mkr; i Danderyd ligger den kontrollen ofta lågt för nyare hus och används inte. Huset har inget utgångspris och har stått som ”snart till salu” på Booli i 772 dagar och som ”kommande” på Hemnet; inget tyder på att det varit ute med pris. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median 1–2 % under utgångspriset. Utsikten som annonsen beskriver har vi inte kunnat kontrollera och den ingår inte i värdet. Boolis värdering är inte kontrollerad.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 14 okt 2016 | Villa, lagfart | 220 | 14 700 000 | 66 818 |
Senaste köpet var 14 okt 2016 för 14,7 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- När ska huset säljas, och till vilket pris? Det har varit ”snart till salu” sedan sep 2024 med planerad försäljning hösten 2024.
- Finns en nyare besiktning än den från 13 okt 2023? Den kan inte tas över; beställ en egen med fuktmätning i master badrum och duschrummet på entréplanet.
- Ny energideklaration: den från 6 jul 2016 gick ut 6 jul 2026.
- Har radon mätts? Detaljplanen D187 anger lokal högradonmark, och energideklarationen säger att ingen mätning gjorts.
- Vad ingår i biarean på 25 m²: passagen mot berget, förråd eller garaget? Energideklarationens Atemp är 221 m², samma som boarean.
- Finns bygglov och slutbesked för huset och garaget, och ritningar? Planen tillåter 130 m² byggnadsarea för huvudbyggnaden och 30 m² för komplementbyggnad.
- Hur ser servituten ut i praktiken: infarten via Haren GA:1, grannens rätt till infart över tomten och VA-ledningen över Lotten C?
- Finns en frågelista? Ingen är publicerad.
Underlag: Fastighetsbyråns annons ”På gång” med byggnadsbeskrivning, driftkostnad, taxering och servitut (läst 29 okt 2026), överlåtelsebesiktning för säljare (Besiktningsbolaget Sthlm AB, SBR, 13 okt 2023), energideklaration (Jan Tägt, 6 jul 2016, id 728821), detaljplan och fastighetsplan D187 Haren 12 och 13 (laga kraft 26 sep 2004, Danderyds kommun, kartportalen), Booli (annons, säljhistorik och slutpriser för Danderyd, 29 okt 2026), Hemnet (annons och sålda-lista för Danderyd med datum, utgångspris, ytor och byggår), OpenStreetMap (avstånd till vatten och vägar). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nora och i Danderyd
Alla hus i Nora
Skogsviksvägen 29
Högt utgångspris- Utgångspris
- 22,0 Mkr
- Bedömt värde
- 16,4–18,5 Mkr
Handelsvägen 3
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 12,2–14,3 Mkr
Santararavägen 31
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 7,7–8,3 Mkr
Götavägen 16
Högt utgångspris- Utgångspris
- 28,5 Mkr
- Bedömt värde
- 22,4–26,3 Mkr
Traststigen 140
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 10,9–12,3 Mkr
Frejavägen 8
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 26,0 Mkr
- Bedömt värde
- 27,2–30,0 Mkr