Handelsvägen 3

För och emot

Besiktningen

Grund och krypgrundKontrollera

Grundmurar med mellangjutna golv, en mindre krypgrund utan ventiler och betongplatta under tillbyggnaden. Bjälklaget av betong bågnar något och plastfolie saknas på krypgrundens botten. Dräneringen är från byggåren och marken lutar delvis mot huset.

F.d. garage (sovrum med pentry)Risk

Mikrobiell påväxt eller missfärgning på ytterväggen, väggskivan bågnar och en fuktfläck i diskbänksskåpet. Inkommande vatten saknar tätskikt bakom. Besiktningen rekommenderar att fackman utreder orsak och omfattning. Låg sockel där garageporten satt ökar risken för inträngande vatten.

Våtrum i souterrängenRisk

Tvättstuga och duschrum är äldre med renoveringsbehov: gjutjärnsbrunnar, lös klämring, plastmatta med släppta fogar. Wc och pannrum har inget tätskikt på golvet. Bastun saknar golvbrunn.

Källare i övrigtKontrollera

Inklädda källarväggar, uppreglade golv och limmad plastmatta på betong, kända riskkonstruktioner för mögel och lukt. Putssläpp på flera väggar. Ingen fuktmätning gjord.

Badrum, övre planKontrollera

Från 1998. Rörgenomföringar i golvet, avloppet under handfatet sticker inte upp ur golvet, äldre golvbrunn. Tätskiktet är snart 30 år.

KökKontrollera

Från 2005. Tät botten saknas i diskbänksskåpet och vattenledningarnas skarvar är inte klamrade.

Tak och vindKontrollera

Betongpannor från 2005. Nockpannor med dålig täckning, uppvik saknas på ränndalsplåten, rost och pannor ur läge vid skorstenen, rötskada i vindskivan. Tilläggsisolerad vind med självdrag och spår av läckage eller blånad på underlagstaket. Blåbetong i stommen.

Fasad och fönsterKontrollera

Tegel, puts och träpanel. Bomputs och putsskada vid fönster. Kopplade 2-glasfönster från byggåren 1940 och 1973.

InstallationerBra

Bergvärme från 2011 med vattenburen värme, kommunalt vatten och avlopp. Självdrag. El och VVS ingår inte i besiktningen.

Besiktningen gäller ett annat hus än det som säljs i dag. Protokollet togs fram åt dödsboet 2022, före försäljningen 2024 och före nuvarande ägares renovering. Det kan inte tas över, och det säger inget om vad som gjorts sedan. Det viktigaste är rummet i f.d. garaget, där besiktningen fann mikrobiell påväxt och rekommenderade utredning. Gör en egen besiktning med fuktmätning i souterrängen och fråga vad som åtgärdats, innan du bjuder över ca 13,3 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor i Nora på 169–257 m² boarea, sålda jun 2025–okt 2026, ger ca 64 500 kr/m² effektiv area och en bas på 13,5 Mkr före tillägg för den större tomten (+0,15 Mkr) och avdrag för souterrängens våtrum (−0,35 Mkr). Jämförelserna spretar: mindre hus på mindre tomter (Skogsviksvägen 18, Sätraängsvägen 46) ligger på 72 000–75 000 kr/m², stora hus med mäklarens uppmätta ytor (Danarövägen 20, Sätraängsvägen 31, Handelsvägen 7) på 51 000–58 000. Därför är intervallet ±8 %, och omdömet beror på urvalet: utan en av de stora blir intervallet 13,1–15,0 Mkr, utan en av de små 11,5–13,5 Mkr, där 14,0 är högt. Skicket är bara känt för fyra av de åtta. Huset såldes för 12,18 Mkr i maj 2024 (utgångspris 12,75 Mkr, Svensk Fastighetsförmedling) och låg ute 2022 för 12,75 Mkr utan att säljas. Sedan dess har sällskapsrum och sovrum renoverats; kök, badrum och souterräng är kvar. Booli värderar huset till 15,2 Mkr och taxeringsvärdet 11,82 Mkr / 0,75 ger ca 15,8 Mkr, men ingen av dem ser skicket. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median ca 1–2 % under utgångspriset; i Nora i höst från 5 % under till 7 % över.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 15 % över köpet 11 maj 2024 (12,18 Mkr, 2,5 år sedan, 5,8 % per år). Boarean var då 159 m² mot 193 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Säljaren köpte för bara 2,5 år sedan och har dessutom betalat lagfart (1,5 %) och snart mäklararvode, så ett bud under köpeskillingen är svårt att få accepterat. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vad har gjorts i rummet i f.d. garaget sedan besiktningen 2022, som fann mikrobiell påväxt och rekommenderade utredning? Finns en utredning eller faktura?
2. Vilka renoveringar har nuvarande ägare gjort sedan köpet i maj 2024, av vem, och finns kvitton och våtrumsintyg?
3. Finns en frågelista eller en nyare besiktning? Den bifogade från sep 2022 kan inte tas över av en köpare.
4. Beställ en egen besiktning med fuktmätning i krypgrunden, de inklädda källarväggarna och golven i souterrängen.
5. Gör en ny radonmätning under eldningssäsongen; stommen har blåbetong och mätningen 2001 gav 160 Bq/m³ (190 i gillestugan).
6. Har bergvärmepumpen från 2011 servats, och vad är den verkliga elförbrukningen per år?
7. Är inredningen av garaget till sovrum med pentry 1983 gjord med bygglov?