Fenjavägen 5

För och emot

Besiktningen

Tak och vindRisk

Äldre lertegeltak på läkt och papp. Flera pannor är trasiga eller ligger fel, vindskivan har rötskada och fotplåt saknas mot hängrännan; besiktningen talar om kommande takomläggning. Taket besiktades bara från takfot och balkong.

Snedtak och ventilationRisk

Parallellisolerat snedtak som inte går att kontrollera utan ingrepp, i ett hus med självdrag. Äldre fuktfläckar under takfönstret i vindens sovrum.

Fasad och fönsterKontrollera

Puts med skador på fram- och baksidan och bom vid gaveln vid lilla entrén. Färg- och kittsläpp på fönsterkarmarna, fönsterbleck utan uppvikt putskant, ett fönster går inte att öppna och en karm bågnar. Fönstren på nedre plan målades 2021.

Grund och källareRisk

Betongplatta av äldre standard utan isolering, grundmur av betong och äldre dränering. Mikrobiell påväxt på källarväggens nedre kant och uppreglat trägolv i gillestugan; besiktningen rekommenderar utredning av fackman. Inklädda källarväggar vid bastun är en riskkonstruktion.

BalkongKontrollera

Underbyggd balkong med klinker; tätskiktet kunde inte besiktas.

Duschrum entréplan (2016)Kontrollera

Tät tröskel och skvallerrör för den inbyggda cisternen saknas, toaletten är lös och kvalitetsdokument saknas.

Badrum övre planRisk

Äldre våtrum vars tekniska livslängd bedöms uppnådd. Klämringens anslutning är dold av sättbruk, fönster i duschzonen och bara begränsad kontroll under badkaret.

Duschrum vind (2000)Risk

Äldre våtrum med klämring som saknar skruvar och dold brunnsanslutning. I trappan finns inbyggda vattenkopplingar utan tätskikt bakom, placerade ihop med el.

Duschrum, wc och pannrum källareKontrollera

Äldre duschrum med gammal gjutjärnsbrunn, gjutjärnsbrunn även i pannrummet och avlopp under handfatet på wc som inte är uppdraget ur golvet.

Kök (2022)Kontrollera

Nytt kök från 2022. Vridstopp på blandaren, tät botten i diskbänksskåpet och klammer på vattenledningarna saknas.

El, vatten och värmeKontrollera

Elskåp och ledningar bytta 2006 enligt säljarens lista, bergvärme från 2005. Installationerna ingår inte i besiktningen.

RadonKontrollera

Ingen mätning enligt energideklarationen. Stommen är lättbetong från 1949 och huset har självdrag.

Taket och källaren före bud. Utgångspriset 22,9 Mkr ligger strax över vårt intervall, fast vi redan har lagt till för köket och tomten och dragit 0,6 Mkr för tak och puts. Be om en offert på takomläggningen och låt en fackman titta på påväxten i gillestugan före bud; det är de två posterna som kan flytta priset mest.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor på 215–290 m² boarea i Djursholm, Ekeby, Ösby och Berga, sålda maj 2025–sep 2026, med 1 560–2 527 m² tomt. Ytorna är mäklarnas enligt Hemnet. Medianen efter justering är ca 73 000 kr/m² effektiv area, i linje med Nybytorpsvägen 4 och Karlsrovägen 13 som är närmast i storlek, tomt och ålder. Formeln ger en bas på ca 21,9 Mkr före avdraget för tak och puts (−0,6), tillägget för köket och duschrummet (+0,3) och för tomten (+0,18). Grannhuset Fenjavägen 8 (1909, 150 + 65 m², 1 485 m² tomt) gick för 19,8 Mkr enligt lagfart i mars 2026, 3 % under 20,5 Mkr, men är för litet för att jämföras rakt. Känslighet: utan Gripvägen 7, Kårevägen 10 eller Eddavägen 12 blir intervallet 20,8–22,3 Mkr och omdömet är fortfarande Högt. Utan Danderydsvägen 102, som har sämst läge, blir det 21,0–22,9 Mkr och omdömet Rimligt; omdömet är alltså känsligt för den jämförelsen. Taxeringsvärdet 16,2 Mkr / 0,75 ger ca 21,6 Mkr, varav markvärdet är 11,2 Mkr. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median 1–2 % under utgångspriset; fyra av jämförelserna gick under sitt och tre över. Huset kom ut 24 aug för 24,0 Mkr (Booli) och priset sänktes till 22,9 Mkr; Hemnet visar annonsen som ny 28 okt. Boolis egen värdering är inte kontrollerad.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns offert eller plan för takomläggningen, och hur gammalt är taket?
2. Vad är påväxten i gillestugan, och får köparen göra en fuktutredning (kräver säljarens medgivande)?
3. Finns bygglov för vindsinredningen 2000 och utbyggnaden vid matplatsen? Registret anger 193 + 156 m², uppmätningen 244 + 113.
4. Vem byggde duschrummet 2016, och finns intyg om tätskikt (kvalitetsdokument saknas)?
5. När renoverades övre badrummet och vindens duschrum senast?
6. Är stommen blåbetong? Mät radon med spårfilm i vinter.
7. Har huset haft oljepanna och oljetank före bergvärmen 2005?
8. Varför sänktes priset från 24,0 Mkr, och har det kommit bud?
9. Köpargenomgång hos besiktningsmannen behövs för att ta över protokollet (inom 9 månader från 20 aug 2026).