Svanvägen 3

För och emot

Besiktningen

PoolrumRisk

Inomhuspool, en känd riskkonstruktion. Fuktutslag och fuktiga partier i tak och väggar, fukt ovanför takpanelerna i plasten och ventilationen ur drift. Fortsatt teknisk utredning av orsak och omfattning krävs; poolens funktion ingick inte.

Lukt och ventilationRisk

Avvikande lukt vid inträde i huset ska utredas, och omfattningen av en eventuell fukt- eller mögelskada ska klarläggas. Det mekaniska frånluftssystemet har inte använts på länge och tilluftsventiler saknas; ventilationen ska ses över av fackman.

VåtrumRisk

Dusch/bastu och wc/badrum i souterrängen saknar formellt tätskikt och dusch/wc på övre plan har ett kraftigt avskrivet tätskikt med fönster i duschen. Alla har äldre gjutjärnsbrunnar med rost och självdrag; alla tre bedöms vara i stort behov av renovering. Pannrummet saknar också tätskikt.

YttertakRisk

Pulpettak med profilerad plåt från ca 1990-talet ovanpå gammal takpapp, som är kraftigt torr och spröd. Papptaket över pooldelen (omlagt 2018) har svackor, svikt och blåsor, kraftigast vid skorstenen. Otät plåt vid antennen och rötskador vid entréns stuprör. Taket besiktigades bara från stege.

VindKontrollera

Råsponten är svärtad och isoleringen ojämnt fördelad; troligen på grund av den avstängda frånluften. Inklädda snedtak är en riskkonstruktion. Fortsatt teknisk utredning rekommenderas.

Grund och souterrängKontrollera

Grundmurar av betong i originaldelen och blå lättbetong i utbyggnaden. Souterräng är en känd riskkonstruktion, dräneringen är äldre och det finns mindre sprickor vid pooldelen och entrén. Planteringar nära pooldelen.

Fasad, fönster och dörrarKontrollera

Kalksandsten och träpanel; panelen är urblekt med torrsprickor och snedvridna delar. Fönstren har kraftiga färgsläpp, punkterade isolerglas och glipor mot kalksandstenen, och fönster och dörrar mot pooldelen är kraftigt torrspruckna.

Kök och tvättstugaKontrollera

Tät botten saknas i diskbänksskåpet. Tvättstugan på entréplan är inte byggd som tvättstuga och saknar golvbrunn.

InstallationerKontrollera

Direktverkande el, självdrag och kommunalt vatten och avlopp. Äldre el och VVS; besiktningen rekommenderar översyn och byte av fackman. Avloppet relinades 2024 enligt säljaren.

Låt utreda poolrummet och lukten innan du bjuder. Besiktningen hittade fukt i poolrummets tak och väggar och en avvikande lukt i huset, och kräver fortsatt teknisk utredning av båda. Vinden är svärtad och frånluften har varit avstängd länge. Det kan vara ett ventilationsproblem som går att åtgärda, eller en mögelskada som kräver rivning av tak och väggar kring poolen. Be säljaren låta göra utredningen före budgivningen, eller gör den själv. Vårt intervall har redan dragit ca 2,6 Mkr för våtrum, tak, fönster, el och värmesystem; smärtgränsen är sänkt med ytterligare 0,5 Mkr för det som utredningarna kan visa.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor i Enebyberg på 195–323 m² boarea, sålda jun 2025–okt 2026 och byggda 1909–1981, ger efter justering ca 51 500–72 400 kr/m² effektiv area, median ca 59 700, och en bas på ca 17,7 Mkr för ett hus i normalt skick. Från den drar vi ca 2,6 Mkr för renoveringen (0,7 × ca 3,75 Mkr) och 0,4 Mkr för att huset inte sålts på 66 dagar och sänkts från 15,95 till 14,0 Mkr; utan det avdraget blir intervallet 14,4–16,0 Mkr och utgångspriset ”Lågt”. De mindre jämförelserna (195–212 m²) är nedjusterade 7 % eftersom kr/m² faller med storleken. Lika stora är Alvägen 16 (323 + 10 m², 1945, 16,25 Mkr jan 2026, ca 49 500 kr/m² före justering), Västra Banvägen 45 (247 + 102, 1909, 19,5 Mkr jun 2025, 65 400) och Österängsvägen 50 (230 + 138, 1966, 15,8 Mkr sep 2026, 52 800). Grannen Norrhagsvägen 22 från 1930, ca 70 m bort, gick för 16,4 Mkr i sep 2026 på 202 + 58 m². Hagtornsvägen 9 (224 + 27 m², 1966, 10,7 Mkr okt 2025, ca 45 000) är inte med: priset tyder på ett renoveringsobjekt men skicket är okänt, och den visar hur lågt ett sådant hus kan gå. Skicket är inte känt för någon jämförelse; Hemnet visar bara faktarutan för sålda hus. Utan Västerängsvägen 32 (högst) blir intervallet 14,0–15,1 Mkr, utan Alvägen 16 (lägst) 14,2–15,8; omdömet ändras inte. Taxeringsvärdet 10,47 Mkr / 0,75 ≈ 14,0 Mkr. Boolis värdering laddades inte. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median ca 1–2 % under utgångspriset; jämförelserna gick från 6 % under till 2 % över.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Kan säljaren låta göra den fortsatta tekniska utredningen av poolrummet, lukten och vinden före budgivningen, eller får du göra den själv?
2. Vad gjordes med poolen 2026 (”kontroll och åtgärder”), och hur mycket el går till poolen? Begär elräkningar för 2025.
3. Finns bygglov och slutbesked för utbyggnaden 1968–70 och garaget? Stadsplanen från 1934 tillåter inom område B (beteckningen för Svanen 3 är inte avläst ur den skannade plankartan) en niondel av tomten bebyggd (ca 158 m²), två våningar, 7,5 m och gårdsbyggnader på högst 30 m²; garaget är 33 m².
4. Finns en frågelista eller säljarens egen redovisning av kända fel? Ingen ligger bland dokumenten.
5. Gör en radonmätning under eldningssäsongen; indikationen gav 454 Bq/m³ i souterrängen i juni och 135 på entréplan.
6. Hur länge har säljaren ägt huset? Booli har ingen registrerad försäljning.
7. Låt en elektriker och en rörmokare se på installationerna; besiktningen rekommenderar utbyte.