Gamla Kyrkvägen 21

För och emot

Besiktningen

BesiktningBra

Överlåtelsebesiktning av Enspecta 30 jun 2026, okulär och med möblerat hus. Ingen fortsatt teknisk utredning föreslås; riskanalys bara för krypgrunden. Lägenheten besiktigades inte.

GrundKontrollera

Oisolerad betongplatta och krypgrund. I krypgrunden är marken lite fuktig med ytlig påväxt, och besiktningen kallar den riskkonstruktion. Ny dränering och fuktskydd längs entrésidan och gavlarna enligt säljaren, inte på baksidan.

TakKontrollera

Betongpannor, omlagda 2016. Mer mossa på norra sidan och mossa i vinkelrännan som hindrar avrinningen, flagnande färg på takkupornas plåt och en mindre skada i takfoten på västra gaveln.

Fasad, fönster och balkongKontrollera

Puts på lättbetong, lagad och målad. Fönsterbleck utan putskant och några med dåligt fall, stuprörens fals vänd inåt. Bom och fogsläpp i balkongens klinker.

VåtrumKontrollera

Badrummen renoverade 2019–23. I badrummet och duschen på övre plan sitter golvbrunnen närmare väggen än 200 mm och klämringarna är felvända. Pannrummet saknar tätskikt under klinkern, vilket inte krävs i äldre källare, och tvättstugans golvbrunn ligger djupt.

KökKontrollera

Tejp lindad vid anslutningarna mot vattenlåset under diskbänken; byt packningar och kontrollera skåpsbotten.

Värme och ventilationBra

Bergvärmepump från 2016 och FTX (Östberg Heru 180) med värmeåtervinning och sommarkyla. Energideklarationen från 2019, före renoveringen, ger 66 kWh/m² och klass D.

Lägenhet och vindKontrollera

Lägenheten (ca 35 m², egen entré) och masteravdelningen på den tidigare vinden byggdes efter mätbeviset från april 2019. Planen tillåter två lägenheter, men bygglov och slutbesked redovisas inte och ytorna är inte uppmätta efter ombyggnaden.

RadonKontrollera

Korttidsmätning 22–30 aug 2023 i tre rum: under 50, under 50 och 60 ± 30 Bq/m³, ingen i källarplanet med lägenheten. En korttidsmätning 2019 gav 80–130 Bq/m³. Stommen är lättbetong; om det är blåbetong framgår inte. Mät under eldningssäsongen.

Plan och servitutBra

Stadsplan S74 Berga (1961), BFII: fristående hus i högst två våningar, högst en femtedel av tomten bebyggd, två lägenheter per huvudbyggnad. Ändringen 2022 ger Berguven 2 minsta tomt 1 500 m², så tomten kan inte styckas. Ingen utpekad kulturmiljö. Avtalsservitut för kraftledning och ledningar och en officialnyttjanderätt för vattenledning belastar fastigheten.

Utgångspriset ligger i överkant. Vi bedömer huset till 26,3–29,5 Mkr. Det är mer än någon villa i storleken har gått för inom 600 m, eftersom huset är nyrenoverat, men 32,5 Mkr gav ingen köpare på två månader. Begär bygglov för vindsinredningen och lägenheten och en ny mätning, och låt en egen besiktningsman se krypgrunden och lägenheten före bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Nio villor på 218–331 m² boarea sålda juni 2025–september 2026, sju av dem inom 600 m i Berga, Ösby och Djursholm. Ytor, utgångspris och byggår från Hemnet (mäklarens uppgifter) och Booli. Skicket är känt bara för två: Bergavägen 20A (totalrenoverad 2020, pool) och Gripvägen 7 (genomgripande renoverad 2025). Båda är mycket mindre och har justerats ned 6–8 %. Övriga är från 1936–1996 med okänt skick och har justerats upp 4–8 % för att vårt hus renoverats 2019–25. Formeln ger ca 79 700 kr/m² effektiv area (322 m² plus halva källaren utan garaget). Av tio villor på 250–335 m² inom 600 m har ingen gått över 23,3 Mkr, och de flesta gick 3–9 % under utgångspriset. Omdömet är känsligt: utan Bergavägen 20A, Gripvägen 7, Drottvägen 7B eller Angantyrvägen 20 sjunker den övre gränsen till 29,0–29,2 Mkr och utgångspriset blir högt; utan Urdavägen 12, Urdavägen 8 eller Bergavägen 23 blir intervallet 27,6–30,1 Mkr. Räknat bara på de tre nyare eller renoverade husen blir det 29,8–34,9 Mkr, men de är 20–100 m² mindre. Marknadens svar: 32,5 Mkr i två månader utan affär, sedan 29,5 och en ny Hemnet-annons den 17 oktober. Husets historik: köpt för 12,65 Mkr i maj 2019 med 228 + 120 m² i annonsen. Taxeringsvärdet 16,0 Mkr (värdeår 1954) delat med 0,75 ger 21,3 Mkr och säger lite om dagens standard. Boolis värdering laddades inte och är inte med.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 133 % över köpet 16 maj 2019 (12,65 Mkr, 7,5 år sedan, 12,0 % per år). Boarean var då 228 m² mot 322 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns bygglov och slutbesked för vindsinredningen och lägenheten i souterrängen? Planen S74 tillåter två lägenheter men högst två våningar; hur räknas den inredda vinden?
2. Finns en ny areamätning efter renoveringen? Mätbeviset är från april 2019, och annonsen 2019 hade 228 + 120 m².
3. Ingår garaget (ca 20 m² enligt energideklarationen) i biarean 82 m²?
4. Kan lägenheten besiktigas före bud? Finns intyg om tätskikt från behörigt våtrumsföretag för de fyra badrummen och lägenhetens badrum?
5. Under vilken del av huset ligger krypgrunden, och vad har gjorts där (avfuktare, plastfolie, rensning)?
6. Finns en radonmätning under eldningssäsongen, också i källarplanet med lägenheten? Är stommen blåbetong?
7. Varför är huset inte fullvärdesförsäkrat hos Folksam?
8. Var går ledningarna för servituten (kraftledning, ledningar) och officialnyttjanderätten för vattenledning över tomten?
9. Vilka bud kom på 32,5 Mkr, och varför startades Hemnet-annonsen om den 17 oktober?