Hjortrongränd 11

För och emot

Besiktningen

BesiktningRisk

Inget protokoll publicerat. Mätbeviset är ett tilläggsuppdrag till en överlåtelsebesiktning från Byggteknik Besiktning AB; begär protokollet före bud.

GrundKontrollera

Platta på mark med trästomme och träbjälklag (annonsen). Konstruktionen kan dölja fukt i syllar och golvreglar; protokollet visar om provhål gjorts.

Tak och vindBra

Omlagt 2022 med betongpannor, gavelutsprång och nyisolerad takstomme; övre plan är öppet upp till nock med automatiska takfönster. Utförandet är inte kontrollerat av oss.

VåtrumBra

Badrum på övre plan och tvättstuga från 2022, byggda av behörigt våtrumsföretag enligt annonsen; helkaklat duschrum på entréplan (år ej angivet). Be om våtrumsintyg.

El och VVSBra

All el omdragen med ny central och vattenledningarna inne i huset bytta 2022 enligt annonsen. Be om elinstallatörens intyg.

Värme och ventilationBra

Luft/luft-värmepump och direktverkande radiatorer från 2022, Nibe F110 frånluftsvärmepump för varmvatten 2023, mekanisk frånluft.

Kontor (f.d. förråd)Kontrollera

23 m² ombyggt till rum med egen dörr mot altanen. Fråga efter bygglov, isolering och golvkonstruktion.

Fasad och fönsterBra

Stående träpanel målad 2025, 3-glasfönster och dörrar 2022.

RadonKontrollera

130 Bq/m³ årsmedelvärde 2013 enligt förra ägaren, under gränsen 200 men gammal och före renoveringen.

Begär besiktningsprotokollet före bud. Renoveringen 2022 är det som skiljer huset från grannarna och det som värderingen bygger på. Mätbeviset visar att en överlåtelsebesiktning är beställd, men protokollet är inte publicerat. Läs det innan du bjuder, särskilt plattan på mark, våtrummen och kontoret i det gamla förrådet, och be om intyg för el och våtrum. Smärtgränsen har dragit 0,1 Mkr för osäkerheten.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sex kedjehus i kvarteret med kryddgränderna (Hjortron-, Mejram-, Hallon-, Timjan- och Fänkålsgränd, byggda 1977–79), sålda apr–sep 2026 (Hallongränd 15: lagfart feb 2026), ger ca 77 000 kr/m² efter justering och en bas på 11,0 Mkr; solcellerna lägger till 0,1 Mkr. De fem lika stora husen (114–137 m²) gick för 8,6–10,25 Mkr med okänt skick och är uppjusterade 3–6 % för renoveringen 2022; Fänkålsgränd 33, renoverad och utbyggd till 161 + 16 m², gick 15 % över utgångspriset för 12,425 Mkr. Kontoret i det gamla förrådet räknas med 30 % i stället för formelns 50 %, eftersom grannarnas förråd inte syns i deras ytor; med 50 % blir intervallet 11,0–11,8 Mkr. Med 3 procentenheter mindre renoveringspåslag blir det 10,4–11,2. Utan någon enskild jämförelse flyttar intervallet högst 0,1 Mkr. Säljaren köpte huset i apr 2022 för 10,5 Mkr med 137 m² (Booli, Hemnet), före renoveringen och på toppen av marknaden. Taxeringsvärdet 8,17 Mkr / 0,75 ger ca 10,9 Mkr. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median 1–2 % under utgångspriset; i kvarteret har de mindre kedjehusen gått från 2 % under till 17 % över.

Tidigare försäljningar

Senaste köpet var 27 apr 2022 för 10,5 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om överlåtelsebesiktningen (Byggteknik Besiktning AB, uppdrag 22013315-2026-766) och energideklarationen före bud.
2. Finns intyg för el (2022) och våtrum (badrum och tvättstuga 2022, duschrummet på entréplan)? Vilket år är duschrummet?
3. Krävdes bygglov för att göra förrådet till kontor, och hur är golv och väggar isolerade? Annonsens ”uthyrningsdel” är inte prövad.
4. Vad omfattar gemensamhetsanläggningarna Danderyd Räfsan GA:2 och Traktorn GA:1, och har Eneby 4:e samfällighetsförening (5 000 kr/år) någon underhållsplan?
5. Stadsplanen S365 (1974) är senast ändrad 4 jun 2009 enligt annonsen; ändringen är inte läst. Planen tillåter högst halva tomten bebyggd och en huvudbyggnad.
6. Gör en ny radonmätning under eldningssäsongen; mätningen från 2013 är före renoveringen.