Kungsvägen 6

För och emot

Besiktningen

GrundBra

Betongplatta på mark med underliggande isolering på uppfyllt bergkross, grundmurar av lecasten. Mindre marksättningar intill grunden och i stentrapporna, och fiberduk syns på en del av grunden. Säljaren uppger att trägolvet i vardagsrummet kan resa sig när det är fuktigt, senast för över ett år sedan.

FasadKontrollera

Puts på lecasten. Sprickor förekommer och bör tätas av fackman. Fönsterblecken saknar uppvikt putskant. En betongmur som håller ett räcke är skadad.

TakBra

Falsat plåttak från 2009 och stenlagda terrasser på tätskikt av Derbigum. Inget särskilt att notera på yttertaket. Vinden är parallellisolerad och går inte att inspektera.

Terrass och balkongerRisk

Båda balkongerna är underbyggda, med bostad under, och tätskikten under klinker och plattor kunde inte besiktas. På övre terrassen är värmeslingorna trasiga sedan 2019 och området har täckts med presenning och skottas. Lösa plattor och fogar och bomgolv. Besiktningsmannen rekommenderar fortsatt teknisk utredning.

VåtrumKontrollera

Fem våtrum från 2009 (badrum i souterrängen, duschrum på entréplan, tvättstuga och två duschrum på övre plan), alla utan kvalitetsdokument men med en utförandebeskrivning. Bomgolv i badrummet i souterrängen och ett duschrum på övre plan, även i nedre hallen, lokala fall i duschzonerna och tät tröskel saknas i två. Golvbrunnen under badkaret går inte att besikta. Inga fuktskador noterade.

VentilationKontrollera

Mekanisk frånluft. Frånluften är ur funktion i två duschrum på övre plan; besiktningsmannen rekommenderar rengöring och driftsättning.

Teknikrum och VVSKontrollera

Rörgenomföringar i golvet och blött golv vid dem, rost och kondensvatten på ledningarna och avrinningen från tryckkärlet är inte dragen till golvbrunn. Fortsatt teknisk utredning av kondensisoleringen rekommenderas. Golvvärmens kopplingar sitter inte i tätt skåp.

KökKontrollera

Tät botten i diskbänksskåpen och droppskydd under kyl och frys saknas; vattenlarm finns. En spricka i taket i vardagsrummet ska enligt protokollet åtgärdas av säljaren.

Värme och energiBra

Bergvärme från 2009, servad varje år. Energideklarationen (aug 2026) ger 69 kWh/m² och år och energiklass E på primärenergitalet 124 kWh/m², mot kravet 90 för nya hus. Pumpen är 17 år och närmar sig normal livslängd.

Mark och avvattningKontrollera

Ett dagvattenrör är inte anslutet till markrör och växter står nära grunden, vilket kan sätta igen ledningar och dränering. Dräneringen är från byggåret och säljaren har inte märkt problem.

RadonKontrollera

Bara en korttidsmätning från maj–juni 2009: 100 Bq/m³ i vardagsrummet, 80 i sovrummet och 140 ± 20 i souterrängen. Det är inget årsmedelvärde. Energideklarationen anger att radon inte är mätt.

Priset ligger över allt som sålts i Stocksund. Huset är byggt 2009 och har inga stora tekniska problem; terrassens värmeslingor och tätskikt är det viktigaste att utreda. Men 39,5 Mkr är ca 146 000 kr/m² boarea, och nyare villor i Stocksund och Djursholm på 200–350 m² har gått för 25–33 Mkr. Bara affärer utan annons (Platåvägen 4, 53,5 Mkr) och strandtomter ligger högre. Bjud efter värdet, inte efter utgångspriset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor på 193–330 m² boarea i Stocksund och Djursholm, sålda jun 2025–okt 2026, ger ca 101 000 kr/m² effektiv area och en bas på ca 29,3 Mkr. Till det kommer utsikten (+1,2 Mkr), pool och takterrass (+0,3) och den mindre tomten (−0,5). Fyra av jämförelserna är byggda 1996–2014 (Bergstigen 28, Långängsvägen 58, Drottvägen 7B, Langenskiölds väg 8) och gick för 25,5–33 Mkr. Den högsta, Platåvägen 4 (53,5 Mkr, 1912), såldes utan annons; utan den sjunker basen ca 1,7 Mkr. Med Olof Hermelins väg 4C (1966, 27,0 Mkr, maj 2025) i stället för Sveastigen 9 sjunker den ca 1,3 Mkr. Omdömet blir högt i alla fallen; utgångspriset ligger ca 7 Mkr över intervallets övre del. Ingen annonserad villa i Stocksund på 200–400 m² har sålts över 27,5 Mkr på 18 månader (Sturevägen 24, mar 2025, 19 % under utgångspriset 34 Mkr). Danderyd 2026: stora villor över 25 Mkr har gått i median 7 % under utgångspriset. Kontroller: taxeringsvärdet 21,8 Mkr / 0,75 ≈ 29,1 Mkr. Huset har inte sålts sedan det byggdes; tomten köptes 2007. Lagfartsrader utan Hemnet-annons (Bergstigen 28, Långängsvägen 58, Platåvägen 4) har Boolis ytor och byggår men okänt skick.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vad bygger säljaren och mäklaren utgångspriset 39,5 Mkr på? Vilka försäljningar har de jämfört med?
2. Finns en offert eller utredning för värmeslingorna och tätskiktet på övre terrassen? Har någon fuktmätning gjorts i rummen under terrasserna?
3. Registret (hitta.se, bostadsuppgifter.se) anger 240 m² boarea mot 270 enligt mätbeviset. Är souterrängens rum inredda enligt bygglovet (BN 0371/06) och finns slutbesked?
4. Finns utförandebeskrivningen för våtrummen, och vilken tätskiktsmetod användes?
5. Vad har Energijägarna justerat i värmesystemet, och vad gör golvvärmen i souterrängen?
6. Ingår poolens teknik, bubbelbadet och vinkylen? Hur värms poolen och vad kostar den per år?
7. Gör en köpargenomgång med besiktningsmannen (möjlig till maj 2027) och en radonmätning under vintern