Tallåsvägen 7
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Rödmålad trävilla från 1933 på 180 + 56 m² i Långängen, tillbyggd 2000 och välskött av samma ägare sedan 1992. Utgångspriset 18,95 Mkr ligger i vårt intervall; källarens våtrum och den lilla tomten drar ned.
För och emot
Talar för
- Samma ägare sedan 1992 med en lång, daterad underhållslista: dränering och fuktisolering 1993, nytt inkommande vatten och avlopp 1993, tak omlagt 2000 och 2010, fasad och fönster målade 2026
- Bergvärme sedan 2007 och energiklass B: 94 kWh/m² och år, driftkostnad ca 49 tkr/år för 248 m² uppvärmd yta
- Ytorna är uppmätta enligt SS 21054 i okt 2026: 179,7 m² boarea och 56,2 m² biarea
- Detaljplanen från 1992 tillåter två lägenheter, den ena högst 45 m²; gästrummet i källaren har redan egen ingång
- Lugn lokalgata ca 150 m från Gränsgärdet och ca 250 m från Stora Värtan; ingen motorväg eller järnväg inom 1,5 km enligt OpenStreetMap
- Komplett underlag för Danderyd: besiktning, mätbevis, energideklaration och en ifylld frågelista med renoveringslista
Talar emot
- Tvättstuga, dusch och bastu i källaren (1994) är enligt besiktningen i stort behov av renovering, och fukt eller mögel finns sannolikt i träväggen mot bastun
- Ett sprucket avloppsrör läcker vid värmepumpen i pannrummet; frågelistan svarar ändå nej på frågan om fel i avloppet
- Badrummet på övre plan är från 2003, med självdrag, dörr i våtzonen och vindslucka i rummet
- Tomten är 1 028 m², ca 400 m² mindre än jämförelsernas median; den styckades 1992 och kan inte delas igen
- Byggrätten är låst av planen: högst 100 m² byggnadsarea för huvudbyggnaden och 25 m² för komplementbyggnad, så huset är troligen fullt utbyggt
- Bergvärmepumpen är 19 år och köket från 2000; radonmätningen är från 2006–07
Besiktningen
- KällareKontrollera
- Källare med grundmurar av betonghålsten/lecasten och platta på mark, en känd riskkonstruktion. Bergklack ingjuten i allrummet. Inga fuktskador noterade; dränering och fuktisolering med platonmatta 1993.
- KrypgrunderKontrollera
- Två krypgrunder (under den gamla delen och matsalen från 2000), besiktigade från luckor. Fuktkvoten under gränsvärdet. Virke ligger mot marken under sovrum 1 och bör tas bort.
- Våtrum i källarenRisk
- Tvättstuga, dusch och bastu från 1994: tätskiktet är avskrivet, golvbrunnen av gjutjärn är rostig, panelen i bastun är skadad vid duschen och det finns bomljud i klinkern. Besiktningen bedömer rummet i stort behov av renovering och anser att fukt eller mögel sannolikt finns i träväggen mot bastun.
- PannrumRisk
- Sprucket avloppsrör vid värmepumpen läcker, och säljaren uppger läckaget. Rostig golvbrunn av gjutjärn och inget formellt tätskikt. Lite kondens på bergvärmerören.
- Badrum, övre planKontrollera
- Renoverat 2003. Tätskiktet är över 20 år, rummet har självdrag, dörren sitter i våtzonen och vindsluckan är placerad i badrummet. Rörgenomföringar i golvet under handfatet.
- Övre plan i övrigtKontrollera
- Värmerör med skarvar ligger i väggen i allrummet utan tätskikt eller läckagelarm.
- Tak och vindKontrollera
- Tegel på råspont och papp, omlagt 2000 och 2010 (nordost); plåt över matsalen. Taket kunde bara besiktigas nära takstegen. Äldre plåt kring skorstenen, glipa vid en oanvänd ventilationshuv och flack lutning på takkuporna. Lätt påväxt på råsponten på vinden, fuktkvoten under gränsvärdet. Inklädda snedtak.
- Fasad och fönsterBra
- Träpanel, målad 2026. Panelen i söderläge är något torrsprucken. Kopplade 2-glasfönster, målade och tätade 2026. Otätt kring fotplåten vid altandörren.
- InstallationerKontrollera
- Bergvärme (IVT, 2007) med vattenburna radiatorer, braskamin 2019, golvvärme i delar. Inkommande vatten och avlopp bytta 1993. Besiktningen påpekar äldre el och VVS och rekommenderar översyn av fackman.
Räkna in källarens våtrum i budet. Besiktningen bedömer tvättstugan med dusch och bastu i stort behov av renovering och anser att fukt sannolikt finns i träväggen mot bastun. Ett avloppsrör läcker redan i pannrummet. Räkna med ca 0,3–0,4 Mkr direkt efter tillträdet, och låt en fuktsakkunnig öppna väggen mot bastun före bud om säljaren medger det. Vårt intervall 17,9–19,2 Mkr har redan dragit 0,2 Mkr för det.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Tvättstuga, dusch och bastu i källaren, nytt tätskikt och golvbrunn | 250–400 tkr | 0–1 år |
| Byte av sprucket avloppsrör i pannrummet och filmning av avloppet | 15–40 tkr | nu |
| Plåt kring skorsten, ventilationshuv och takkupor, fotplåt vid altandörren | 30–80 tkr | 0–2 år |
| Ta bort virke i krypgrunden, ny radonmätning, elbesiktning | 10–25 tkr | 0–1 år |
| Badrum på övre plan (2003) med mekanisk ventilation | 300–450 tkr | 2–8 år |
| Ny bergvärmepump (2007) | 130–180 tkr | 2–8 år |
| Nytt kök (2000) | 300–600 tkr | valfritt |
| Nödvändigt / allt | 0,3–0,55 / 1,05–1,8 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Ringen 4, Stocksund | 187.6+58.5 | 17 550 000 | 80 900 | okt 2026 |
| Svanholmsvägen 4, Stocksund | 188+100 | 15 000 000 | 63 000 | okt 2026 |
| Kyrkvägen 4A, Stocksund | 164+80 | 18 000 000 | 88 200 | okt 2026 |
| Granparksstigen 1, Stocksund | 193+69 | 22 700 000 | 99 800 | okt 2026 |
| Kungsvägen 25, Stocksund | 183+32 | 18 300 000 | 92 000 | sep 2026 |
| Vintervägen 38, Stocksund | 156+102 | 20 850 000 | 100 700 | aug 2026 |
| Högstigen 7, Stocksund | 167+99 | 21 600 000 | 99 800 | jun 2026 |
| Vårvägen 5, Stocksund | 209+37 | 22 500 000 | 98 900 | sep 2025 |
| Tallåsvägen 7, utgångspris | 180 + 56 | 18 950 000 | – | till salu |
Åtta villor i Stocksund på 156–209 m² boarea, sålda sep 2025–okt 2026, ger ca 91 900 kr/m² effektiv area och en bas på 19,1 Mkr före avdrag för den mindre tomten (−0,4 Mkr) och källarens våtrum (−0,2 Mkr). Mest lik är Ringen 4 (17,55 Mkr i okt 2026), ett välhållet original med nästan samma ytor. Svanholmsvägen 4 (15,0 Mkr) var ett renoveringsobjekt och är uppjusterad 10 %; Granparksstigen 1 (22,7 Mkr) har stor tomt och en extra lägenhet och är nedjusterad 8 %. Utan någon av dem blir intervallet 17,8–19,2 Mkr, och omdömet ändras inte. Grannhuset Rävkällevägen 1, byggt 1994 på den andra halvan av den styckade tomten, såldes för 19,675 Mkr i aug 2024 (216 m², för gammal för formeln). Taxeringsvärdet 11,47 Mkr / 0,75 ger ca 15,3 Mkr, lägre än marknaden. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median ca 1–2 % under utgångspriset, hälften under; i Stocksund i höst har det gått från 12 % under (Högstigen 7) till 4–6 % över.
Budstrategi
Att göra före bud
- Får en fuktsakkunnig öppna eller mäta i träväggen mot bastun före bud? Besiktningen säger att fukt sannolikt finns där.
- Frågelistan svarar nej på fel i avloppet, men säljaren uppger ett läckage i pannrummet. Hur länge har det läckt, och har vatten nått golv eller väggar?
- Be om bygglov, ritningar och slutbevis för tillbyggnaden 1999–2000 och om husets byggnadsarea; planen tillåter högst 100 m².
- Vad innebär avtalsservituten ”VILLA OCH ÅRLIG AVGÄLD” och ”LED MM OCH ÅRLIG AVGÄLD” (ett till last), och hur stor är avgälden?
- Gör en ny radonmätning, också i gästrummet i källaren; den enda mätningen är från 2006–07.
- Har bergvärmepumpen (IVT, 2007) servats, och vad säger servicen om kompressorn?
- Areamätningen ger 180 + 56 m², Lantmäteriet 165 + 67 m². Vilka ytor räknas om, och är källarens gästrum inrett med bygglov?
- Följer medlemskapet i Svanholmens tennisklubb med köpet, och vad kostar det?
Underlag: SkandiaMäklarnas annons med byggnadsbeskrivning, renoveringslista, taxering, driftkostnad och servitut (läst 28 okt 2026), överlåtelsebesiktning (Bjerking & Thörn, SBR, 19 okt 2026), areamätning (SBR, 19 okt 2026), energideklaration (19 okt 2026), frågelista med säljarens renoveringslista (20 okt 2026), radonmätning (Gammadata, 2006–07), detaljplan D46 Rävkällan 7 (Danderyds kommun, laga kraft 24 sep 1992), Booli (slutpriser för Stocksund, okt 2026), Hemnet och mäklarnas sålda-sidor för jämförelsernas datum, ytor och skick, OpenStreetMap (strandlinje, vägar och järnväg). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Stocksund och i Danderyd
Alla villor i Danderyd
Kungsvägen 6
Högt utgångspris- Utgångspris
- 39,5 Mkr
- Bedömt värde
- 27,9–32,7 Mkr
Heimdalsvägen 17A & B
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 37,3–41,4 Mkr
Helgevägen 10
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 37,2–41,6 Mkr
Måsstigen 150
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 12,0 Mkr
- Bedömt värde
- 11,7–13,2 Mkr
Östra Banvägen 44B
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,5 Mkr
- Bedömt värde
- 13,3–14,3 Mkr
Skandiavägen 4E
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 22,1–24,1 Mkr